中報觀察 | 看重去化與回款 融信中國堅持“一二線”布局

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2021-09-01 01:07

  • “相比于毛利率,我們更關心實際利潤。”

    觀點地産網 和去年一樣,融信中國在八月最後一天發布了上半年業績報告。

    8月31日下午,融信中國于線上舉行了2021中期業績發布會與投資者進行交流。

    據一位參會分析師向觀點地産新媒體透露,出席現場的管理層為董事局主席歐宗洪、執行董事兼總裁余麗娟、執行董事兼高級副總裁曾飛燕、執行董事兼首席财務官張立新。

    根據半年報顯示,截至2021年6月30日,融信中國及其合營企業及聯營公司實現合約銷售人民币829.66億元,較2020年同期增長約37.46%;實現合約銷售總建築面積403.45萬平方米,同比56.79%;平均合約售價為每平方米20564元。

    财務數據方面,上半年融信中國錄得收益217.39億元,對應毛利21.75億元,毛利率為10.01%;期内溢利10.4億元,公司擁有人應占期内溢利6.85億元。

    更關注去化率和回款

    回顧2021年上半年的銷售情況,融信中國交出了頗為亮眼的“成績單”。

    據觀點地産新媒體了解,今年初,融信中國定下的銷售目標為金額不低于1600億,上半年實現合約銷售829.66億元,已完成全年目標的52%。

    從區域貢獻來看,長三角依然是銷售業績主要來源,占比為71%;原本作為大本營的海西只占到12%,成渝區域占比13%,中原區域占比7%。

    銷售成績大幅提升背後,是融信加大推貨與銷售的力度。上半年多個新盤推出,比如上海海月四季、上海海納印象、杭州雲瀾天第、福州海納新潮、連雲港學院府等。

    值得一提的是,上半年融信中國銷售回款率達84%,處于行業較高水平,去化率也高達72%。

    擴儲方面,今年上半年,融信中國新增土地項目39個,新增土地儲備約574萬平方米,代價約人民币469億元。其中,公司所占權益面積約290萬平方米,權益代價約人民币217億元,新增土地平均成本為11132元/平方米。

    據參會分析師轉述,上述39個項目中有2個是舊改項目,有11個是並購項目,剩余26個項目來自招拍挂。

    會上管理層表示,上半年公司新增項目平均溢價率在20%到30%之間。

    在“1+N”戰略下,截至2021年6月30日,融信已覆蓋長三角、海峽西岸、長江中遊、中原、成渝、大灣區、京津冀、山東半島、西北9大核心城市群,進入了全國54個城市,項目數量共計282個,總土儲約3162萬平方米,平均土地成本8372元/平米。其中,82%土儲位于一二線城市黃金地段,長三角區域土儲占比達46%。

    據上述分析師透露,鑒于上半年的高效擴儲,公司管理層指出,将會放緩下半年的土地投資節奏,将拿地銷售比嚴格控制在監管規定的40%以下。

    當被問及公司為何将布局的重點放在競争相對激烈、毛利率相對較低的一二線城市上時,董事局主席歐宗洪指出,融信中國去年和今年更為關注的是項目去化率。

    “雖然一些三四線城市項目擁有較高的毛利率和淨利率,但上海、杭州等一二線高效能城市優勢則在于純住宅項目的100%去化率,甚至車位的去化比例都非常高,幾乎可以做到零庫存。”

    他還表示,上海、杭州等高能效城市的純住宅項目,不但擁有高質量回款,還有着高質量的利潤。

    “相比于毛利率,我們更關心實際利潤。三四線城市的管理費和營銷費有的會花到百分之十幾,而上海、杭州等城市的管理費和營銷費大概1%就夠了,僅是這個費用就差十來個點。”

    債務、現金與融資

    除了在銷售端不斷發力,融信中國的債務情況也在持續改善。

    根據中期報告顯示,截至2021年6月30日,融信中國有息負債余額為人民币719.55億元,較2020底的718.6億元增長約0.95億元。

    從負債結構來看,來自金融機構的借款占比約47%,公司債券占比約14%,境外優先票據約33%。

    從負債期限來看,一年内到期的有息債務是251億元,占比約35%;一到兩年期的債務占比約42%,兩到三年期的債務占比約15%,三到五年期以及五年以上的債務占比約8%。

    據管理層介紹,在上述251億元的一年内到期的有息債務中,公司已經于8月份清償了20億人民币的公司債以及一筆5.6億的優先票據,

    截止到期末,融信中國擁有現金及銀行結余人民币321.82億元,較2020年底的299.02億元增長約2.8億,足以覆蓋一年内到期有息負債。此外,擁有未使用授信額度達1089億元,具備較強短期償債能力。

    三道紅線方面,融信中國繼續維持“綠檔”,且各項指標均有所改善。

    具體來看,截至2021年6月底,融信中國剔除預收賬款後資産負債率為69.7%,較2020年底的69.9%下降了0.2個百分點;現金短債為比1.09,較2020年底1.08略有上升;而改善最大是淨負債率,由2020年底的83%下降至75%。

    融資方面,在房地産融資規模持續收縮的背景下,融信中國平均融資成本進一步降低至6.52%。

    據了解,今年以來,融信中國先後于1月發行利率為7.1%的3億元美元債,于2月、7月發行兩支利率為6.5%的10億元小公募債券,同時,在3月至4月間,先後3次回購合計7450萬美元優先票據。

    據管理層介紹,目前公司債券發行額度充沛,當前在手額度接近200億元,其中美元債是39.5億,境内債是124億元。

    撰文:張钇璟    

    審校:勞蓉蓉



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