原報告 | 富力的城市更新與土儲模式

觀點指數 日前，廣州住建局發布了《廣州市城市更新條例》（征求意見稿），成為繼深圳之後又一推進城市更新立法的城市。

提到廣州城市更新，很難忽視的就是富力。

以廣州舊改起家的富力集團，公司成立之初便開始介入廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改項目，此後繼續參與廣州多個舊廠及舊村改造項目。

舊改項目低廉的地價和穩定的收入預期，讓富力找到了進入地産行業的通關密碼，從此在城市更新的道路上不斷深耕。

今年上半年的土地招拍挂市場中，富力亦鮮少出手，僅在臨汾、寶雞和武漢三地拿下地塊；而城市更新方面，則在廣州、東莞、珠海、西安等地有所收獲。

舊改成主要土儲獲取方式

盡管城市更新項目周期漫長，但優質土地資源意味着高額的回報，因此在地價愈發高漲的今天，吸引着衆多企業參與。以富力為代表的部分房企，已将城市更新作為獲得土地儲備的主要手段。

1994年富力開始涉及城市更新，參與廣州化工廠、鋼材廠等多個舊廠改造，在早期很快實現了規模擴張。至2001年末，富力在廣州完成10個舊改項目，總開發建築面積超250萬平方米。

但富力的目光遠不止廣州，從2002年開始，就通過廣渠門外東五廠舊改項目進軍北京。目前，富力的城市更新版圖已涉及全國，也成為其在廣州、太原等城市的主要拿地方式。

富力重倉太原的一個重要原因，就在于太原城改項目地塊在挂牌出售之前已完成搬遷工作，企業獲得地塊時，已經是可以開工的狀态，轉化周期較短。

富力2017年時在太原接連開盤富力天禧城、富力金禧城、富力灣等項目，根據觀點指數初步測算，這些城市更新項目從拿地到開售的平均轉化周期為1.5年，接近于淨地出讓的開發周期，對于企業資金和運營的壓力較小。

對比廣州，城市更新運作模式為政府主導、市場參與，從安置補償、拆遷重建到居民回遷，整個過程都需要企業參與。

2011至2017年，富力在廣州主要的城市更新項目包括楊箕村、茅崗村西片區、筆村、簡村等，目前只有部分項目完成了村民回遷，從企業進入項目到完成回遷，平均需要花費5.8年，其中拆遷補償簽約洽談所占時間超過一半。

然而，廣州是房企城市更新賽道上不能割舍的地方。除了市場需求充足、購買力強和價格穩定之外，廣州城市更新規模龐大，更新改造完成後的巨大升值空間更是吸引着衆多房企。

對于富力來說，深耕二十多年所積累的口碑是繼續立足廣州的利器。

富力在2020年業績會透露，其城市更新項目按可售貨值計算，94%位于一線城市及二線城市，  60%位于大灣區。

據不完全統計，截至2020年末，富力城市更新發展中物業按在建面積計算有5.98%位于一線城市，新一線城市和二線城市則分别占20.75%和27.08%，三線及以下城市占比有46.19%，從在建面積來看，二線及以上城市的占比超過五成。

按城市群劃分，大灣區、長三角、京津冀三大城市群的在建面積分别占比6.05%、6.21%、12.23%。大灣區是富力主要布局區域，但城市數量較少，僅11個城市，其中以廣州項目居多，因此大灣區在建面積在三大城市群中占比最低。

長三角包含城市數量較多，也是富力近年關注的重點區域之一，目前在發展城市更新項目的長三角城市近10個，但未顯示出有重點攻略的城市，頗有“廣撒網，多收魚”的意思。

京津冀是富力的基本盤之一，在實行規模化戰略前，北京、天津、廣州的業績幾乎覆蓋富力業績的全部。在富力2020年報中，北京、天津的營業額分列第7和第3位，廣州則排在了第11位。

京津冀城市群項目中，天津富力新城在建面積達186.6萬平方米，是最主要的項目。

今年以來，富力繼續以城市更新替代招拍挂，積極獲取城市更新項目。

據不完全統計，2021年上半年，富力簽約城市更新項目6個，包括合作意向确定和前期服務商簽約等，其中大部分項目位于大灣區，只有一個項目位于西安。

多模式拓展版圖，“水土不服”與化解思路

在舊改江湖中闖蕩，既要有提前介入、長期動員的耐心，也要有靈活處理、把握機會的果斷。

對于富力而言，拓展版圖的方式也較為靈活多變。

2015年，富力通過與建業合作進入鄭州房地産市場，合作開發高新區五龍口城中改造項目以及惠濟區東弓莊城中村改造地塊。

早在2006年，建業就已經介入五龍口項目。富力作為“過江龍”，想要直接參與舊改非常困難，合作開發縮短了項目周期，也降低了運營成本，同時獲取的也是位置比較優越的地塊。

除此之外，接手爛尾樓也是富力的項目獲取手段，西安牛王廟城改項目便是其中之一。今年3月，西安未央湖闆塊拍出一宗樓面價15104元/平方米的地塊，價格接近于闆塊内在售項目的房價，而富力卻通過牛王廟城改項目低門檻進入未央湖。

近期，越來越多城市選擇成立城市更新基金以加快城市改造的進程，加入城市更新基金也成為房企深耕城市的途徑之一。

此前剛剛成立的天津城市更新基金，就有富力的參與。

在積極拓展項目的同時，也需要配備與項目切合的操盤能力。與建業在鄭州的合作中，富力作為操盤手，建業作為出資方，引入第三大股東幫助營銷，卻發生了逾期交房的事件。

對于首次進入鄭州的富力來說，這是“水土不服”的表現。在此之後，富力更是出讓了項目的控制權，也放棄了項目的操盤。

合作開發需要對自身的分工和能力有清晰的認識，富力在項目拓展和成本控制上有很強的功力，在适應新城市的操盤上尚有不足。也說明了舊改項目的操盤更為復雜，可復制性更低。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。