解局 | 金地商置八月合約銷售回調中的瓶頸挑戰

觀點地産網 去年年初，金地商置行政總裁徐家俊表示，要在3年實現千億規模的目標，成為繼金地集團後，集團内又一個達到千億規模的上市企業。而今年的銷售目標，金地商置定在了900億元。

如今，2021年已過去了三分之二，據金地商置最新8月銷售報告顯示，截至8月31日該公司已完成全年銷售目標的59.86%，而合約銷售額則連續兩個月回調。

另據中期業績報告顯示，該公司今年上半年營收減少8.39億元至49.97億元，存在大量全口徑已售未結轉項目，資金數額超過千億。

合約銷售與應對

據9月6日金地商置發布的月報顯示，其8月合約銷售總額約48.27億元，結合其7月的合約銷售總額約72.86億元，及6月的合約銷售總額約98.32億元，該公司合約銷售已連續兩個月出現下調。

盡管如此，得益于頭5個月累計合約銷售總額約319.3億元，同比上升81.85%，金地商置1月至8月期間累計合約銷售總額約538.75億元，仍比去年同期上升了24.6%，對應的累計銷售總面積約250.79萬平方米。

目前，金地商置完成全年900億元銷售目標的59.86%。即将進入年末業績沖刺階段，如何扭轉頗具挑戰的銷售局面，将是金地商置首先要應對的問題。

此前8月23日晚，金地商置發布2021年中期業績報告。今年上半年，金地商置營收減少8.39億元至49.97億元，毛利14.29億元，歸屬股東淨利潤10.66億元，多項财務數據出現回調。

金地商置将營收和利潤的下調歸因于物業銷售收入确認減少，並預計在下半年将有所改善。據觀點地産新媒體了解，金地商置管理層曾對投資者解釋，今年上半年結轉項目主要為2018年推盤，項目毛利上差一點，但整體毛利在下半年會有改善。

觀點地産新媒體了解到，該公司上半年全口徑已售結轉銷售額為280億元，而已售未結超過1000億元，其中所占權益約為57%，毛利率為27-28%。

一般而言，房地産企業的銷售金額會在1-2年之内結轉成為營業收入，大量未結轉項目在無形中增加了金地商置的周轉壓力。

但金地商置並未放緩擴張的腳步。今年上半年，金地商置經營開支約為7.89億元，較去年同期增長50.8%。

對此，金地商置管理層在與投資者交流中就曾表示，由于若幹物業項目正進行預售準備，因此市場推廣及相關費用會相應增加。此外，随著物業發展及物業投資業務持續擴展，金地商置也增聘較多數量員工，以致産生較高員工成本。

查閱半年報可知，截至6月30日，金地置業共雇傭3700名員工，較去年末增長600名。這直接導致金地商置支付的工資及薪酬（包含董事酬金）達4.65億元，較去年同期的2.14億元增長117.3%。此外，截至6月30日，金地商置财務費用為3.92億，同比增加43.24%。

目前據觀點地産新媒體了解，金地商置上半年新增總土儲面積接近2500萬平方米，其中1500萬平方米可以進行銷售，貨值大概為3000-3500億元左右。

不過，随着新增土儲面積的增加，金地商置的負債有明顯增加。截至2021年6月30日，金地商置債務淨額比率為68%，較2020年末上升16個百分點。

快周轉的商業回歸

金地商置銷售與收益變化對應不同時期的項目，究其本質，在于市場行業周期的變緩--房地産進入存量時代，傳統的快周轉模式已經遇到瓶頸。

雖然被冠以“商置”之名，作為金地集團的商業地産平台而建立，但金地商置的主要業務仍是住宅開發。從2014年至2020年，金地商置物業銷售占總收入的比重一直維持在90%左右，土地儲備中也有接近九成是住宅用地。

由于物業投資資金回籠周期較長，對現金流的要求較高，金地商置主攻住宅開發的做法符合迅速擴張規模的需求，也符合增量時代的商業邏輯。但近年來，該公司管理層也在嘗試另一種思路--又或者說回歸初衷。

金地集團董事長淩克此前接受媒體采訪時表示，住宅仍然是金地非常大的業務，但在做銷售型住宅的同時，一定要多做辦公樓、購物中心、産業園區等持有型物業。金地商置行政總裁徐家俊也表示，不是為了“做住宅地産才去開發産業地産”。

管理層的表态可以從财報中得到部分印證。今年上半年，該公司旗下在營運的商業項目總建面66萬平方米，租金收入3.16億元，同比增長34%。集團産業園的總建面達272.9萬平方米，其中在營運建面達87.7萬平方米，其中錄得租金/物業管理費總收入約2.1億元，較2020年同期增長34%。

據悉，截至今年6月30日，金地商置旗下深圳南山區深圳威新科技園的出租率約為99%，杭州金地廣場及北京搜狐網絡大廈出租率接近100%，上海九亭金地廣場出租率超90%。今年上半年，商業項目淮安金地MALL、北京大興區的金地威新國際中心及南京南師大玄武科技園已正式開業。

受惠于租金增長及更多新商業項目開業，上半年金地商置從商業及産業園項目共錄得租金或管理費總收入約5.26億元，較2020年同期增長35%。該公司預計，在2023年左右商業租金收入會突破18億元，産業園租金收入将會突破20億元。

盡管商業地産的增長勢頭穩步向好，但受限于持有型物業占比較少，金地商置今年上半年收益主要還是來源于物業銷售。此時談論“轉型”顯然為時尚早，商業地産對現在的金地商置而言，主要還是意味着穩定的收入來源，以及業态分布的多樣性。

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