8月上海房地産市場報告 | 市場缺貨，金九難成銀十有望

觀點指數 8月，上海新建住宅市場供求兩端交易熱情減退。因第三批房源集中入市項目存量不足影響，新開盤項目處于低位，帶動成交下行，共有7個項目開盤，其中大家·美頌和綠地鉑晶舍因疫情推遲選房，僅大華朗香花園一盤日光且觸及積分制。

針對項目存量不足問題，上海于月内公布了第四批集中入市房源，本次共上市42個商品房項目，合計12441套，有望帶動後續兩月成交上行。

月内，上海還發布了《上海市住房發展“十四五”規劃》和《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區發展“十四五”規劃》，對上海的住房發展做出規劃指引。

此外，上海市住房公積金管委會審議通過《關于調整本市職工提取住房公積金支付房租月提取限額的通知》，提高了市場性租賃住房月提取限額，以支持租賃市場的發展。

住房發展十四五規劃 聚焦住房保障

8月，上海發布了《上海市住房發展十四五規劃》，規劃提出以住有宜居為目標，不斷完善多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，築牢住房民生保障底線，加強住房的精準供給、制度供給、服務供給和品質供給，進一步滿足多層次、功能性、品質化的居住需求。

來源：政府網站、觀點指數整理

上海十四五規劃聚焦構建住房保障，“十四五”階段全市将形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40%，而臨港新片區的十四五規劃也指出，到2025年将完善租售並舉的住房體繫，加快先租後售公租房、公共租賃住房、共有産權房、征收安置住房“四位一體”住房保障體繫建設。

月内，上海市還提高了無房租賃公積金月提取限額，以支持租賃市場發展。本人及配偶在本市無自有住房且承租市場性租賃住房等條件的職工，職工租賃住房不屬于網簽備案範圍的，自今年8月6日起，每戶家庭最高月提取限額從原來的2000元提高至2500元。

招商、融信接手虹口商業地塊，上海地産持續出貨

上海市2021年第二批集中供地，原拟于8月第二周（8月9日-8月13日）發布集中出讓公告。8月13日上海土地市場發布相關延遲通知，将延遲到9月集中發布公告。

成交方面，月内成交6宗商辦地塊以及一宗倉儲地塊，前者共成交10.86億元，後者成交1.73億元。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

存量項目上，月内招商、融信以42.23億元競得上海地産虹口商業地塊80%權益。8月13日，上海地産還挂牌轉讓旗下上海虹權置業和上海虹極置業100%股權及債券，挂牌起始總價43.2億元。

其中，虹權置業下擁有闵行區新虹街道G1MH-0001單元III-G02B-02、III-G02D-04地塊，地塊于2020年10月競得，地價21.94億元，樓面價13510元/平方米。

虹極置業擁有闵行區虹橋商務區（G1MH-0001）單元III-F05-10地塊，同樣于去年10月摘得，地價9.6億元，樓面價12185元/平方米。

8月16日，蘇州招恺置業有限公司摘得上海弘安里企業發展有限公司80%股權及40.6億元債權，成交價42.23億元。而蘇州招恺置業由招商蛇口持股51%，融信持股49%。同時，上海弘安里是上海地産的控股子公司，今年2月弘安里拍下上海虹口區四川北路街道商業地塊，地價111.3534億元。

供應低位運行，第四批次房源調整認購入圍比

8月，上海新建住宅市場供應降低，成交下行。據觀點指數監測，月内共有7個項目開盤，其中大家·美頌和綠地鉑晶舍因疫情推遲選房，7盤中僅一盤觸及積分制。供應套數1891套，環比下降83%，新開樓盤推售1398套。

受上海第三批房源集中入市項目存量不足影響，本月新開盤項目處于低位，帶動成交下行。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

觸及積分制的項目為大華朗香花園，項目位于寶山區上大闆塊，此次推出106套房源，戶型為99平3房，126-129平4房，銷售均價為5.76萬元/平方米，認籌比達1:3.08，觸及積分制，入圍積分70.01。

上海建工也有兩個項目開盤，位于金山楓泾闆塊的海玥瀜庭推售298套，銷售均價2.52萬元/平方米，周邊交通配套較差，本次開盤未采取公證搖号程序，去化僅15%。另一個項目海月瑄邸位于浦東惠南闆塊，銷售均價4.01萬元/平方米，推售235套，首日去化80%。

目前取證代開項目仍處于低位，第三批次集中入市房源僅余4盤未開。而上海市房地産交易中心也在8月22日發布公告，集中推出第四批次房源，涉及42個項目，12441套房源，總面積約135.8萬平方米，42個項目中，超過八成項目供應房源為剛需型，有26個樓盤的房價低于5萬/平方米。

值得注意的是，第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分項目認購入圍比有所調整，最高的樓盤達到了1:2.5，這意味着将有更多購房者可入圍新房搖号。但所有項目中凡是認購比高于1.3的，繼續實行“5年限售”政策。

目前第四批入市項目陸續取證，但9月供給仍無法恢復前兩月高點。預計項目供應或将逐漸放量，帶動成交緩慢上行，後續兩月成交将逐漸上升，金九或難以達成，銀十有望實現。