8月深圳房地産市場報告 | 集中供地重啟，市場交易規範

觀點指數 深圳在房地産市場交易行為的規範問題上持續發力，據報道，深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局8月12日發布了《關于加強對住宅類歷史遺留違法建築交易查處的通知》。

從中介到房屋持有人，房屋交易中任何一方違反“房住不炒”原則進行交易，都将受到約束。可以預見，在政策不斷“打補丁”的态勢下，深圳房地産交易也将越來越規範。

此外，深圳城市更新持續推進，分區域來看，龍崗區城市更新推進力度最大，8月共13個項目取得新進展。另外，還發布了新一批城市更新單元計劃，涉及6個項目，合計拟拆除範圍用地面積約75萬平方米。

第二批集中供地重啟，地價及房價上限下調

深圳22宗集體供應宅地重新挂牌，将于9月28日集中出讓。

重新挂牌後的交易規則由原來的“雙競雙限”改為“三限雙競+搖号”，即限地價（限15%溢價率）、限全年期自持租賃住房面積（普通商品住房面積的40%）、限住房銷售均價，競地價、競全年期自持租賃住房面積(相應扣減普通商品住房面積），達到全年期自持租賃住房最高限制面積後通過搖号方式确定競得人。

同時，還增加了限制馬甲以及同一企業限競三宗用地（含聯合競買）的規定。

價格方面，深圳執行“房地價格聯動”的規則，土地競拍底價與首次公告保持一致，地價上限溢價率由45%下調至15%，而住房銷售均價上限則在原公告的基礎上下調3%至9.2%不等，整體銷售利潤空間擴大。

此外，南山區T403-0401地塊及龍華區A916-0572地塊改為建設全年期自持租賃住房，項目建成後，在70年出讓年期内租賃住房需要自持。

通過設置最低人才住房建築面積，深圳确保了安居房的供應。同時，規定90平方米以下戶型需要占七成，保障剛需人群的需求能優先得到滿足。

其他用地方面，大鵬新區樂高樂園項目地塊成功出讓，由深圳市合正文化旅遊集團有限公司以底價10.58億競得；南山深圳灣一宗2.97萬平方米的商業服務用地由深圳春曉花開科技有限公司以底價31.09億競得，該公司實控人疑為京東。

自今年4月以來，深圳持續進行用地規劃調整，增加居住用地供應，此前坪山區、寶安區、光明區等已有地塊發布規劃調整公示，本月亦取得新的進展。

8月2日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布規劃調整公示，對前海11宗地塊進行規劃調整，4宗地塊上的商業用地和1宗地塊上的新型産業用地調整為二類居住用地，用地功能由商業、居住、新型産業用地功能調整為居住用地功能為主，調整後居住功能占比43%，辦公、商業、酒店合計占比37%，創新型産業占比14%，公共設施占比6%。

8月11日，寶安區鳳凰社區土地整備項目土地整備規劃研究（草案）公示，鳳凰社區規劃新增1所小學，通過調整商業用地及公共交通用地新增1宗二類居住用地，1塊原有宅地容積率由2.0提高至4.25。

城市更新持續推進，龍崗區六項目立項

從8月的實施情況來看，深圳城市更新受到政策變動的影響程度很輕微，城市更新持續推進。

分階段來看，坪山區、龍崗區各有一個項目發布基礎數據調查結果，對舊屋村範圍進行認定；福田區、龍崗區、龍華區發布新一批城市更新單元計劃，合計對10個項目進行立項，其中龍崗區發布的是今年的第五批計劃，涉及6個項目，合計拟拆除範圍用地面積約75萬平方米。

龍華區、龍崗區各有1個項目發布招商公告，另外龍崗區吉華街道松元頭貴坑片區城市更新項目完成招商，确認深圳中建源實業有限公司（即奧園）為項目合作方。

根據奧園中期業績會披露，其在深圳的城市更新項目潛在可售貨值為558億元，主要項目包括寶安洪橋頭項目、大鵬葵興項目等。

分區域來看，龍崗區城市更新推進力度最大，8月共13個項目取得新進展，其中平湖街道龜地、禾蝦嶺片區更新單元五期已經進入實施主體确認階段，拟确認深圳市鼎宏投資發展有限公司（崗宏集團）為項目實施主體。

新增供應穩定，新房成交大幅上升

8月深圳一手住宅市場受南山、寶安部分項目大量網簽的影響，總成交量大幅上升；二手住宅市場則持續低迷，成交量自今年3月以來持續下降，本月網簽不足兩千套。

據觀點指數監測，8月深圳新建商品住宅成交5885套，較上月增加94.35%；成交面積63.61萬平方米，環比上升121.28%。

成交前三位的區域依次是南山區、寶安區、光明區。其中，南山區以華潤城潤玺一期、前海天境花園、半山臻境等項目為主，寶安區以尖崗山壹号花園、萬科大都會花園為主，光明區以勤誠達正大城、星河天地華府為主。此外，坪山區8月僅信達泰和·金尊府一項目開盤，市場熱度下降，本月成交141套。

數據來源：深圳房地産信息平台、觀點指數整理

深圳市房地産信息平台數據顯示，8月全市新批預售住宅項目10個，共4418套，新批供應面積45.65萬平方米，供應套數環比輕微下降，供應項目數量增加，全月按面積計供需比為0.72。

關内四區迎來新盤，南山區批售弘基南城小築預計9月初開盤。

截至8月末，深圳市新房庫存面積164.41萬平方米，庫存套數16068套，去化周期為3.2個月，受南山區、寶安區大量網簽影響，庫存面積減少，去化周期相比上月有所下降。

二手房方面，成交1915套，較上月減少25.11%，自今年3月以來連續5個月出現下跌；成交面積18.21萬平方米，環比下降24.19%。

開盤方面，滿京華雲曦、萬科大都會花園、雲科府、山水華庭、信達泰禾金尊府、保達譽都花園六個項目開盤，弘基南城小築、和昌拾里悅府、聯投東方世家花園的項目也于月内在購房意向登記繫統上線，供應維持平穩。

随着交易秩序的明确和新增供應的穩定，深圳新房市場開始逐漸恢復生機。同時，第二批集中供地規則的修改也将為深圳土地市場帶來新的活力，房地産新的發展時代剛剛開始。