8月北京房地産市場報告 | 聚焦城市更新與住房租賃

觀點指數 8月，北京持續聚焦城市更新與租賃市場。

在城市更新、租賃及住房調控方面均有政策落地，全方面推進住房市場的有序發展，建立完善多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

據觀點指數監測，月内新建住宅熱度下滑，網簽7457套，環比減少14.8%。供應方面，共有9個項目取證，供應面積51.45萬平方米。二手住宅熱度持續下滑，共網簽15942套，環比減少10.7%。

土地市場方面，北京挂牌了第二批集中供地的43宗地塊，總起價約1359億元。

城更與租賃成焦點，限購政策打補丁

住房調控方面，北京繼續為限購政策打補丁，夫妻離異的，原家庭擁有住房不符合北京住房限購政策的，自離異起3年内任何一方都不能在北京買房，打擊了假離婚購房的通道。

來源：政府公告、觀點指數整理

城市更新方面，月末北京印發了《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》通知，實施城市更新行動，聚焦城市建成區存量空間資源提質增效，不搞大拆大建，除城鎮棚戶區改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地産一級開發等項目。

值得注意的是，8月初住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，並且在月末正式印發了該通知文件，指出城市更新單元（片區）或項目内拆除建築面積不應大于現狀總建築面積的20%。

北京住建委的政策是跟進住建部的決策，北京的城市更新項目将更考驗房企的操盤能力，而其他城市更新熱點城市是否會跟進也值得關注。

租賃方面，多項政策落實，加速建設完善租賃市場體繫。

8月30日，北京公布了2021年拟供應的131個租賃住房用地的項目信息，約304公頃，供應計劃中租賃住房用地占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

此外，北京還發布了《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》，着力規範出租行為，保障租購同權；特别指出，當租金快速上漲時，主管部門可以采取措施調控住房租賃市場。這也是繼住建部公開住房租賃條例後，首部公開的地方版住房租賃條例。

具體到公租房，印發了《關于加強公共租賃住房資格復核及分配管理的通知》，明确對北京市公租房資格實行動态管理、精準保障。公租房資格備案家庭在輪候期間，需每滿24個月主動申報家庭情況，進行資格復核，多子女輪候家庭可優先配租。

同日，北京還發布了全國首單公共租賃住房類REITs産品——國開-北京保障房中心公租房資産支持專項計劃，該專項計劃發行總額4億元，其中，優先級規模3.8億元，次級規模0.2億元，期限18（3+3+3+3+3+3）年，優先級證券評級為AAA。

租賃用地的供應增加、租賃條例的籌劃、公共租賃住房類REITS的發行，都将加快租賃市場的發展。同時，供給增加将有效培育市場；租賃條例将規範出租行為，保障租賃同權；而公共租賃住房類REITs的發行将解決公租房籌建的資金來源問題。

多項政策的落實有利于建立完善多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，而多子女家庭優先配租公租房政策則是對三胎政策的支持和精準保障。

第二批集中供地挂牌，43宗起價1359億

8月末，北京市規劃和自然資源委員會公布第二批住宅用地集中出讓公告，共推出43宗地，土地總面積約245萬平方米，總建築規模約496萬平方米。除一宗招標項目以外，起始總價約1359億元。

對比第一批次、第二批次集中供地供應明顯增加，地塊數增加13宗，出讓面積為245萬平方米，同比增加31%，總起拍價增加249.5億元，同比增加22.5%。

競拍方式上，二批次競拍繼續采用房地聯動方案，同時嚴控溢價率，整體控制在10%以内，單宗溢價率不高于15%。當達到地價上限後，繼續采取競政府持有商品住房産權份額、投報高標準商品住宅建設方案等競争方式确定土地競得人。而北京的土拍規則也有創新之處，采用搖号确定競得人、現場競“現房銷售面積”等。

北京的集中供地繼續聚焦于高標準建設方案，並控制溢價率，留給房企利潤空間。本次土拍共有36宗地塊需要采取高標準商品住宅建設方案環節，産品力強的房企将得到更多機會。

存量項目上，金融街拟15.75億元轉讓德勝投資（含德勝國際中心部分物業），首商股份挂牌北京萬方西單商場52%股權，轉讓底價1924萬元。

來源：公開信息、觀點指數整理

德勝投資持有德勝國際中心部分物業，位于北京市西城區德勝門外大街83号，總建築面積約22.95萬平方米。德勝投資運營持有中心部分面積約3.8萬平方米，業态包含寫字樓、商業、地下零散配套服務用房和車位。

近年來，北京市寫字樓潛在供應量增加、國有企業總部需求外溢，北京市非核心區域寫字樓租賃市場面臨下行壓力。德勝國際中心出租率較低，2020年的出租率為80%左右，金融街此次出讓有利于降低企業的負債水平，優化資産負債結構。

樂融大廈（原樂視大廈）本于9月9日在阿里拍賣網上拍賣，起拍價5.73億元，但因案外人對拍賣财産提出異議，拍賣中止。

新建住宅成交熱度有所下降，海澱幸福里持續熱賣

北京新建住宅成交套數有所下滑，8月網簽7457套，環比下降14.8%；二手住宅方面，成交繼續下滑，共網簽17855套，環比下降10.7%。

數據來源：北京住建委、觀點指數監測及整理

新建住宅網簽熱度有所下降，共有7個項目網簽套數過百，較上月減少6個。

從網簽金額前30項目的分布情況來看，大興、海澱、通州較為火熱。其中，大興、順義各有7個項目，有4個項目位于通州區，豐台、石景山各有3個項目，海澱2個，昌平、朝陽、密雲、房山各1個項目。

數據來源：市場數據、觀點指數整理

大興區7個熱賣項目合計簽約金額為33.01億元，随後依次是順義區、通州區，分别為30.97億元、17.86億元。

數據來源：市場數據、觀點指數整理

海澱幸福里持續熱賣，該項目位于海澱區西北旺鎮北清路，由華潤置地、首開、住總、中交房地産、北科建等五大房企共同開發。

當月網簽75套，成交面積1.06萬平方米，成交均價8.21萬元/平方米，網簽金額8.68億元，較上月網簽減少10.61億元。

綠地·海珀雲翡加速去化，月内共網簽52套，網簽金額4.31億元。該項目地塊由綠地于2016年2月拿下，打造為綠地旗下高端産品繫——海珀繫，2016年拿地總價為39億元，並需配建15000平米自住房，溢價率43.5%，樓面價達到4.7萬元/平方米。本次網簽均價僅為5.97萬元/平方米，此前售價為7.5萬元/平方米，折價銷售現象明顯。