遲來的瑞安新天地 分拆531億商業物業上市成色幾何？

觀點地産網 千呼萬喚始出來，9月13日晚間，港交所終于收到了來自瑞安房地産分拆瑞安新天地上市的招股書。

關于瑞安房地産分拆商業地産子公司單獨上市的傳聞在市場上經久不衰，今年7月，便有消息稱瑞房已就上市事宜同潛在财務顧問進行了早期讨論，該次分拆最快明年完成上市，募資規模預計為5億美元。

只是在當時，盡管瑞房方面多次放出消息，卻一直未見招股書披露，關于新天地具體分拆的資産細節及運營計劃，均只能從瑞房年報及官網中查詢。

追溯瑞房的分拆往事，需把時間往前撥回将近十年。

分拆往事

2012年5月28日，瑞房發布公告宣布已就分拆中國新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已确認可進行建議分拆。

彼時資料顯示，中國新天地定位為瑞安集團的首要商業地産公司，中國新天地的業務将主要聚集在中國城市繁華地段管理、設計、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業。

為了順利分拆，瑞房在2013年3月1日開始将中國新天地與瑞房分開營運，兩者為獨立公司。

在2013年年末，中國新天地及Brookfield簽署協議，後者将以5億美元購買可換股永久證券的方式入股子公司新天地控股約22%的權益，並允許Brookfield可追加投資2.5億美元。

Brookfield的首輪投資主要針對中國新天地位于上海的多個項目，當中包括上海新天地、新天地時尚、瑞安廣場、企業天地1期和2期以及位處虹橋交通樞紐中心的旗艦項目虹橋天地。

時間來到2014年，瑞房走向了轉型的關鍵階段，面臨資産出售的壓力。

2014年，以9.65億元出售位于虹橋天地的酒店，2015年以123億元價格出售上海太平橋企業天地物業。在2016年初的業績會上，瑞安房地産主席羅康瑞表示，有意願進一步出售商業資産，並同時正式宣布了上市暫停。

2018年末，瑞房以40.74億港元從Brookfiled手中回購其持有的新天地控股已發行股份約21.894%及本金額約為78萬港元的未贖回永久後償可換股證券，新天地控股重新成為中國新天地全資附屬公司。

在2019年的業績會上，羅康瑞依然透露，上市資産價格折讓太大，目前沒有這方面的計劃。

轉眼時間到了2021年，将近10年過去，随着商業地産運營管理和資産管理類型的公司正逐漸成為資本市場的寵兒，瑞房分拆上市的聲音重出江湖。

終于在中秋前夕，瑞安新天地的招股書正式叩響了港交所大門。

遲來的招股書

招股書顯示，瑞安房地産董事會宣布，建議将集團的商業投資物業及物業管理及資産管理的業務分拆及獨立上市，該等業務将由瑞安新天地營運。

此次建議分拆及建議上市将以全球發售的方式進行，預期全球發售将包括香港公開發售及國際發售。

根據公告内容，瑞安新天地于2021年6月30日的資産淨值約為人民币312.03億元。

于2021年6月30日，瑞安新天地的物業總建築面積為200.52萬平方米，其中52.7%位于上海。物業總建築面積(不包含停車場及其他空間)的64.4%和35.6%分别為零售和辦公物業。

根據萊坊的獨立估值，物業總值為人民币531.35億元，其中71.9%位于上海；物業總值(不包含停車場及其他空間)的58.1%及41.9%分别來自零售及辦公物業。

招股書内容顯示，瑞安新天地總建築面積有170萬平方米已取得外部可持續發展及/或綠色認證。另根據不競争契據，有權收購瑞安房地産于總建築面積約130萬平方米儲備商業物業以及未來商業物業的權益。因此，瑞安新天地在上海的物業組合及收購藍圖的總建築面積達到約220萬平方米。

瑞安新天地物業組合大部分為瑞安房地産于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”繫列城市更新社區的主要商業空間，當中亦包括虹橋天地、上海創智天地社區(“創智天地”)及南京國際金融中心。

除物業投資業務外，瑞安新天地擁有另外兩個業務分部，即物業管理業務，包括商業及住宅物業管理服務及商業資産管理服務。

财務數據方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個月，瑞安新天地收益分别為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元；毛利分别為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元。

從淨利潤率來看，于2018财年、2019财年分别為28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6個月的利潤率為34.4%。

于截至2018年、2019年及2020年12月31日，瑞安新天地流動負債淨額分别為28.69億元、11.43億元、9.69億元，減少的主要原因是償還銀行借貸令于一年内到期的銀行借貸減少；淨資産負債比率分别為21.9%、22.3%、21.6%。

于2021年6月30日，流動負債淨額增至12.82億元，主要是由于于一年内到期的證券化安排的收款增加人民币7.41億元。淨資産負債比率為19.8%。

于往績記錄期，瑞安房地産主要資金來源為内部資源、發售債務證券、銀行貸款及合營夥伴注資。其稱，日後拟通過與上述相同的資金來源及股權發行為未來資金需求撥資。