1-8月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 8月土地供應環比小幅上升，成交繼續保持下行趨勢。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，8月土地供應數量1401宗，供應土地建面環比增長3.2%，同比下降12%；供應土地起始樓面價環比上升37.9%，同比上升117.8%。

一二三線城市供應土地建築面積環比增速分别為180%、-4.2%、-12.5%，同比增速分别為140.4%、-2.1%、-37.2%，供應起始樓面價環比增速分别為87.7%、-9.2%、-12.5%。北京、廣州和深圳均公布第二批住宅用地集中出讓公告，驅動一線城市土地供應量和供應價格上行。

成交方面，8月100個重點城市成交土地數量788宗，成交土地建面環比下降30.4%，同比下降50.8%；成交總價環比下降31.1%，同比下降62.8%；成交樓面均價環比下降1%，同比下降24.3%。

由于土拍競價規則的調整以及融資通道持續收縮，集中供地前夕房企觀望态度明顯。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，8月12家企業在城市更新業務上有新進展，包括綠景深圳白石洲項目取得施工許可證、珠江集團71.4億元競得廣州荔灣聚龍灣片區啟動區舊改改造主體資格等等。

17家房企新增貨值超1000億，觀望态度明顯

觀點指數發布的“1-8月房地産企業新增土地儲備”顯示，碧桂園、萬科、保利積極擴儲，新增全口徑土地建築面積分别為4576.4萬、2138.1萬、2063.3萬平方米，位于房企前列。緊随在後的是龍湖、新城、融創和華潤，這四家房企獲取的全口徑土地建築面積位于1000-1500萬平方米之間。

8月50家重點房企新增全口徑土地建築面積為2400萬平方米，占前8月總擴儲建面的7%。在集中供地出讓的空檔期以及土拍規則調整前夕，房企觀望态度明顯，土地投資愈發謹慎。

從獲得土地貨值方面來看，碧桂園、萬科和保利1-8月新增土地貨值均在3000億以上，與樓盤推售量相近，量入為出的土地投資理念明顯。

值得注意的是，已有17家房企新增土地貨值超過1000億元，較上月增加2家，增速明顯放緩。

一線土地供應大漲，成交持續保持低位

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，8月土地供應數量1401宗，其中供應住宅用地570宗，商服用地185宗，工業用地595宗，其他用地51宗；供應土地規劃建築面積11898.5萬平方米，環比增長3.2%，同比下降12%；供應土地起始樓面價5756.7元/平方米，環比上升37.9%，同比上升117.8%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

8月，一二三線城市供應土地數量為147宗、697宗、547宗，供應土地建築面積為1968.8萬平方米、5716.9萬平方米、4171.6萬平方米，環比增速分别為180%、-4.2%、-12.5%，同比增速分别為140.4%、-2.1%、-37.2%，供應起始樓面價為15058元/平方米、4698元/平方米、2290元/平方米，環比增速分别為87.7%、-9.2%、-12.5%，同比增速分别為147.5%、51.9%、25.3%。

在修改出讓細則之後，部分城市在8月重新啟動了第二次集中供地。從供地結構來看，月内北京、廣州和深圳均公布第二批住宅用地集中出讓公告，驅動一線城市土地供應量和供應價格大幅上漲。

月内武漢、重慶、杭州、青島等二線城市也披露了第二批次集中供地公告，供應量較7月波動幅度較小。

從多個城市第二批集中供地出讓規則調整情況來看，溢價率限制15%以内、限制單個房企購買土地數量是共同方向。

成交方面，由于土拍競價規則的調整以及融資通道持續收縮，集中供地前夕房企觀望态度明顯，土地成交出現較大降幅。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體而言，8月100個重點城市成交土地數量788宗，其中成交住宅用地146宗，商服用地112宗，工業用地486宗，其他用地44宗；成交土地規劃建築面積6038.1萬平方米，環比下降30.4%，同比下降50.8%；成交總價1354億元，環比下降31.1%，同比下降62.8%；成交樓面均價2242.4元/平方米，環比下降1%，同比下降24.3%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，8月廣州、深圳以及上海出讓少數商業用地，拉動一線城市成交總價環比小幅上升，二三線城市土地成交則呈現明顯的下跌趨勢。

其中，二線城市土地成交主要以無錫、溫州、佛山以及東莞等城市為主。無錫當月進行年底第四次集中供地，涉及住宅用地23宗，成功出讓22宗，1宗流拍，成交總價262億元，在限地價的政策下，9宗地塊封頂成交，但整體平均溢價率卻僅為4.2%。

無錫溫州領銜土拍市場，政策鼓勵社會資本參與城市更新

數據來源：Wind，觀點指數整理

以住宅用地成交總價來看，8月無錫、溫州、佛山、東莞以及濟甯5個城市名列前茅，土地成交總價分别是262.2億元、132.8億元、77.9億元、77.8億元以及40億元。

數據來源：觀點指數整理

從全國涉宅用地成交總價數據來看，8月成交金額前10大宗地塊主要位于熱門的長三角和大灣區，包括溫州3宗，金華、東莞、佛山各2宗，蘇州1宗。

其中，成交價格最高的是東莞南城街道東莞國際商務區地塊，由華潤置地以56.08億元競得，樓面價約6690元/平方米，溢價率1.8%。據悉，東莞國際商務區地塊出讓總價為東莞第二高，第一高為2020年6月29日，保利以66億元所拿的東莞市虎門鎮白沙地塊。

東莞國際商務區地塊包括1宗純住宅用地、1宗商住用地、1宗純商業金融用地和5宗地下空間，總建築面積83.81萬平方米，起始價為55.08億元。該地塊要求建設一座大型高端購物中心和499米地標塔樓。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，8月12家企業在城市更新業務上有新進展，綠景白石洲項目取得施工許可證，鴻荣源、綠城、萬科、星河控股、新世界中國以及珠實集團獲得新的城市更新項目的改造資格。

值得注意的是，珠實集團還和方圓集團簽訂戰略合作協議，在城市更新領域進行深度合作，迎合了當前社會力量、國企、民企共同參與城市更新的風向。

8月31日，住建部圍繞努力實現全體人民住有所居介紹有關情況，期間明确提到，探索政府引導、市場運作、公衆參與的城市更新可持續模式，推動由過去的單一“開發方式”轉向“經營模式”。

繼上海之後，近期天津市政府投資平台天津城投集團也牽頭與中國中鐵、中國中冶、中國電建、中國金茂等17家企業，成立了城市更新基金，初始總規模600億元，定向用于天津老舊小區改造提升和城市更新項目。

除了上海、天津之外，一些城市如遼甯也在積極推進城市更新試點，探索城市更新的方法路徑，争取在沈陽、大連、沈撫示範區推出一批示範項目。

可以看出，城市更新進程正在加速，但部分地區也出現了大規模拆除舊城舊區的亂象。為此，住建部發布關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知，提出原則上老城區更新單元（片區）或項目内拆除建築面積不應大于現狀總建築面積的20%；原則上更新單元（片區）或項目内拆建比不宜大于2；就近安置率不宜低于50%；确保住房租賃市場供需平穩，住房租金年度漲幅不超過5%。