8月廣州房地産市場報告 | 二手房指導價出台、新房網簽三連跌

觀點指數 廣州住房發展“十四五”規劃和《關于進一步加強住房保障工作的意見》同步發布，明确未來5年住房發展的目標，将平均人居面積由34.61平方米/人擴大至36平方米/人。

用地方面，根據最新的住宅用地供應三年滾動計劃，3年内将供應住宅用地1901公頃，其中商品住宅用地1441公頃；5年内供應住宅用地不少于2208公頃，其中商品住宅用地不少于2000公頃。

住宅方面，各類保障性住房籌集将集中在“十四五”的前兩年，2021年将提供各類保障性住房17.8萬套，其中計劃籌集的17萬套保障性租賃住房截止7月已完成目標的78.6%，另外計劃提供普通商品住房12萬套。

5年内則計劃提供65萬套普通商品住房和66套保障房，預計未來也将保持保障房略多于商品房的供應趨勢。

二手房指導價出台，相關挂牌價均有下調

8月末，廣州樓市迎來一記重錘，正式建立二手住房交易參考價格發布機制，對成交活躍的熱點區域小區制定二手住房交易參考價格，並要求房地産經紀機構、房地産網絡信息發布平台等對挂牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。

同時，廣州市住房政策研究中心發布首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格，覆蓋天河區、越秀區、海珠區、番禺區、黃埔區的96個小區，參考價格均不高于10萬元。

據統計，首批二手房指導價格出台後，相關小區的二手房挂牌價格均出現下調。

與指導價出台前相比，挂牌價格相差最高達8.5萬元；同時，房地産網絡信息平台對部分不按照指導價挂牌的二手房源價格信息進行了隐藏。

但目前對二手房價格的控制主要停留在挂牌價上，就二手房網簽價格及二手房貸放貸額度是否進行限制等問題並未提及，後續政策仍有調整和完善的空間。

另一方面，黃埔區、南山區上一輪發布的人才購房政策到期，黃埔區取消了人才購房政策，而南沙區人才購房政策則進行了收縮。

這是自今年4月廣州市在《關于完善我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》中規定人才購房統一要求連續在購房區繳納12個月社保或個稅，且不得補繳後，廣州人才購房政策的新一輪變動。

集中供地挂牌48宗，總建面879萬平方米

今年第二批集中供地于8月26日在廣州公共資源交易中心挂牌，将在9月26日及27日集中出讓。

本次集中供地推出48宗地塊，其中海珠區、荔灣區、從化區各2宗，白雲區5宗，黃埔區3宗，花都區1宗，番禺區5宗、南沙區6宗、增城區22宗。與第一次集中供地相比，增加了海珠區的地塊供應。

出讓條件方面，普遍設置了配套建設公共設施或政府性房源的要求，部分地塊對地下車庫及設備用房的面積作出上限要求，若實測面積超過規定面積，超出部分需要補繳出讓金。

另外，參拍企業不能使用馬甲，在參拍土地所在區域不能存在處理中的違法違規違約的土地使用行為，必須使用自有資金進行競買。

成交規則方面，海珠區地塊按照“限地價+競自持+一次性書面報價”的方式出讓，其余地塊基本采用“限地價+競自持+搖号”的方式出讓，在此基礎上南沙區和黃埔區部分地塊地塊增加限房價的要求。

地價上限溢價率将控制在9%到15%之間，而增城區增江街廣汕公路南側的一宗地塊将在起始價的基礎上開始競自持，自持比例上限為宗地内扣除自持商業後商業及居住建築面積的50%。

商地方面，8月底價出讓3宗商業商務用地，地塊規劃産業業态與競得企業的業務範圍相匹配。

另外南沙區、黃埔區各挂牌一宗商業商務用地，南沙區地塊主要功能為零售商業，黃埔區地塊則涵蓋辦公、研發和銷售。

城市更新方面，廣鐵置業将荔灣區廣鐵石圍塘地塊改造前期服務方資格交予招商蛇口，後者得以成功進入廣州舊改領域。

此前，招商蛇口曾與保利、富力共同競争葵蓬村舊改合作席位，但由于競争激烈，未有企業成功中標。

廣鐵石圍塘地塊位于白鵝潭商務區的核心區域，預計建設方向為TOD項目。

除招商蛇口外，民企與廣州本地國企的合作聯繫也在增強。

濱江集團通過合作的方式獲得廣州項目，将與越秀地産合作開發位于黃埔區的越秀星航項目，這将是濱江集團在廣州的首秀。

而方圓(灣區)城更集團與珠江實業舉行了戰略合作協議簽約儀式，雙方将在城市更新、智慧城市運營與服務等領域深度合作。

新房網簽量三連跌，險失守7千套關口

受到黃埔區、南沙區人才購房政策變動的影響，廣州新房網簽再遇冷。新批預售持續放量，主要原因為增城的金茂萬科都會四季和港龍皇朝龍灣壹号大量取證。

據觀點指數監測，8月廣州新建商品住宅網簽7041套，環比下降10.1%，自6月以來出現三連跌；網簽面積75.6萬平方米，環比下降11%，自4月以來出現5連跌。

據觀點指數統計，8月廣州新建商品住房批準預售套數12626套，環比上升25.2%，供應放量。其中，增城區本月新批預售套數占全市的54.2%，而就金茂萬科都會四季和港龍皇朝龍灣壹号兩個項目，新批供應套數已達到2660套；批準預售面積125.25萬平方米，環比上升20%。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

截至8月末，廣州市新建商品住宅可售面積924.14萬平方米，去化周期9.5個月，環比增加0.6個月。

8月零供應的荔灣區、海珠區、天河區、黃埔區去化周期減少，越秀區去化周期與上月持平，其余區域去化周期均有所上升，其中白雲區、增城區去化周期分别上升2.1和1.8個月。

據不完全統計，觀點指數樣本企業共有12個項目加推，3個項目開盤，共推出約3.8千套住宅單位。

荔灣區新世界凱粵灣加推了110至133平方米三至四房的住宅，保利天珺加推了130至143平方米的復式四房單元。

開盤方面，金茂萬科都會四季、珠江弘陽時光荟、越秀天悅雲湖三個項目開盤，其中越秀天悅雲湖為繼品實雲湖花城、首開保利雲湖壹号之後白雲湖闆塊的又一新盤。

越秀天悅雲湖位于白雲湖數字科技城啟動區，首推76至102平方米三至四房單元，主要客群為剛需自住人群，開盤均價約為4.1萬元/平方米。

随着購房資格進一步收緊、二手房指導價正式出台，廣州房地産市場成交預計仍有一定的下行空間，但臨近年末業績沖刺階段，或許在房企讓利的條件下有望于剩余的4個月内出現一波小高峰。