標普稱花樣年因大規模境外到期債務拖累财務資源

观点地产网

2021-09-15 13:09

  • 盡管2021年前6個月花樣年實現良好的銷售增長,同比增長60%,但在艱難的市場環境下,標普預計下半年其去化和現金回款将面臨壓力。

    觀點地産網訊:9月15日,標普全球評級9月14日宣布,因大規模境外到期債務拖累财務資源,花樣年展望調整至負面,“B”評級獲确認。

    據觀點地産新媒體了解,標普将評級展望調整至負面,以反映未來6-12個月花樣年的減債和再融資計劃存在執行風險。計劃包括在運營中節約成本以及出售項目股權以提升流動性,緣于在當前市場波動的背景下,境外資本市場再融資的可行性下降。盡管如此,該計劃将帶走業務所需的資源,增加花樣年生成穩定現金流入的壓力,特别在今年下半年樓市前景趨軟之際。

    標普确認評級,緣于花樣年積極采取措施以應對其再融資需求,這緩解了部分風險。盡管存在執行風險,花樣年似擁有内部資源和資産,可生成足夠的現金流,以覆蓋未來6-12個月的到期債券。

    在境外資本市場再融資渠道再次打開之前,花樣年将需用自由資金償付境外到期債券。其北京和青島項目尋求股權融資的計劃已到最後階段,隻待買方支付現金。該項融資的一部分将用于償付12月份到期的債券。但花樣年仍需籌集更多資金以償付2022年到期的債券。花樣年計劃削減購地支出,並在大型項目中引入合作夥伴。

    花樣年有約7.62億美元優先無抵押債券将于2021年余下時間到期,有11.5億美元債券将于2022年到期。且其收益率處于高位,可能導致無法發行新債券,表明再融資風險加劇。2022年債券的到期時間集中在下半年,再融資前景取決于未來6-12個月花樣年資産出售計劃的執行情況。

    花樣年有約17億元人民币的境内債券将于11月和12月到期或可回售,標普認為其能夠對部分債券進行再融資或續期。

    截至2021年6月30日,花樣年信托貸款合計52億元人民币,其中約35億元将于一年内到期。鑒于其大部分信托貸款有地産項目資産做抵押,如果維持穩定運營,標普預計花樣年能夠滾動此類債務或再融資。

    花樣年預估2022年約210億元人民币可售資源的舊改項目将實現轉化。這些項目不僅能緩解補充土地的壓力,還将提供股權出售的機會。花樣年于2019年和2020年出售了兩個舊改項目的股權,在項目竣工前帶來了大規模現金流入。鑒于大部分舊改項目位于深圳且利潤率通常更高,相比其他普通開發項目,應更易出售。

    非核心業務闆塊(如美國的老年住房和出租公寓)的潛在出售,可作為償付境外債務的補充。鑒于其非承諾性質,標普在基本假設中未将此類資産的出售納入考量。截至2021年6月,花樣年在控股公司層面還擁有約100億元人民币現金,據管理層透露随時可用。但如果将大部分現金用于償債,這在一定程度上可能影響運營和未來的流動性狀況。這雖然不是償債的優先選項,但能夠提供流動性緩沖空間。

    鑒于用于土地和施工的财務資源将減少,花樣年業務運營将經受考驗。

    標普預計花樣年需要持續購地才能保持銷售增長。花樣年共擁有1750萬平方米土儲,包括一些大型項目隻能分階段推出。由于花樣年将優先償付債務,標普預測土地投資在合約銷售中的占比将從過去兩年的約30%-35%下降至25%-30%。因此,標普預測2022年和2023年銷售總額将收縮5%-10%。

    盡管2021年前6個月花樣年實現良好的銷售增長,同比增長60%,但在艱難的市場環境下,標普預計下半年其去化和現金回款将面臨壓力。標普注意到花樣年運營的一些二線城市和直轄市放慢發放抵押貸款。花樣年下半年的銷售前景,特别是金九銀十這兩個月,對于支撐流動性将至關重要。

    業績弱化亦可能影響資産出售前景,源于潛在合作夥伴或買方關心原股東的流動性狀況。随着開發商面臨緊張流動性的局面,其在進行大規模收購時更為謹慎,項目出售總體上更趨困難。

    負面評級展望反映標普認為,花樣年的經營穩定性正經受考驗,緣于其需使用内部現金和資源來償付債務。花樣年的削減成本和資産出售計劃可能增加其現金流的負擔和運營不确定性。當樓市和各城市的現金回款出現放緩迹象時,運營前景可能弱化。

    如果未來6-12個月花樣年無法生成足夠的流動性用來償還債務,標普則可能下調其評級。如果花樣年未能及時執行削減成本和出售資産計劃,或如果其經營性現金流顯著弱化,則可能出現評級下調情形。

    如果出現以下情形,標普亦可能下調評級:花樣年的收入低于預測且毛利率持續較低,導致其EBITDA利息覆蓋倍數下降至低于1倍,或並表或穿透式債務對EBITDA比率(按權益比例對合聯營項目進行並表後)上升至高于10倍;或花樣年資本結構更趨脆弱,導致債務的加權平均期限低于兩年。

    如果未來6-12個月花樣年通過生成足夠的現金流,能解決償債需求,同時改善其資本結構致使債務的加權平均期限持續高于兩年,標普則可能将展望調整至穩定。同時,花樣年並表及穿透式債務對EBITDA比率需保持在10倍以下,其EBITDA利息覆蓋倍數持續高于1倍。

    審校:武瑾瑩



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