8月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 回顧8月份，大部分産業地産上市企業公布2021年上半年業績，盈利指標漲跌情況均有出現。16家樣本企業中，營收實現增長的有10家，歸母淨利潤實現增長的有9家，毛利實現增長的有6家。

中期業績增長來看，産業運營業務已成為支撐部分企業業績的主軸。需要更加着重關注的是産業載體銷售、産業投資，以及資産證券化産品發行所貢獻的利潤。

聯東在7-8月宣布先後投資了兩家頭部風險投資機構，正式進入産業投資領域。中關村發展子公司中關村科技租賃則再度成功設立資産證券化産品，發行規模5.16億元。

物業銷售貢獻業績，部分企業主打投資與運營

除部分企業因特殊原因延期公布業績外，大部分産業地産上市企業均于8月公布2021年上半年業績，觀點指數選取了其中16家上市産業地産企業的部分經營指標進行對比。

營業收入表現上，2021年上半年實現營收正向增長的有10家。其中，張江高科營收同比增長313.62%，招商蛇口和中電光谷分别同比增長83.62%和73.38%，增長均超七成，一掃疫情陰霾。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

張江高科的營業總收入、利潤總額和歸屬于上市公司股東的淨利潤均有相當程度增長，一方面是因為期内産業空間載體銷售業務貢獻歸母淨利潤4.35億元，而上年同期無此類銷售業務發生；另一方面，由于投資收益較上年同期增加54.22%，錄得長期股權投資收益增長，以及部分長期股權處置收益，其“科技投行”戰略的價值持續得到體現。

中電光谷上半年收入中，園區運營服務收入占總額的56.8%，園區運營服務總收入自2019年起就占總收入超50%，凸顯中電光谷近年實現了戰略轉型，将運營擺在主要地位，亦可見到其産業投資已開始貢獻收益。

但也要注意到，中電光谷園區開發業務中正秉承制造類園區優先的策略，而制造類園區的毛利相較辦公類園區為低，這對中電光谷的毛利率有所影響。

在歸母淨利潤同比變化上，16家企業中有9家實現了正增長。其中招商蛇口增長達到了365.32%，蘇州高新和空港股份分别增長了216.93%和228.24%，均超過200%。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

招商蛇口同樣實現了營業收入和歸母淨利潤的同步大增，主要由于兩點，一方面房地産業務結轉規模同比大幅增長，另一方面上半年推動了以旗下萬融大廈、萬海大廈兩處産業園物業作為底層資産的蛇口産園REIT的成功上市，貢獻了稅後收益14.58億元。

從毛利率看，16家企業中，2021年上半年毛利率較去年同期上升的企業有6家。張江高科因銷售産業空間載體而毛利飙升，電子城和華夏幸福則毛利大幅下滑。電子城出現虧損使毛利率大降，主要原因為其科技創新平台項目處于建設階段，暫未到交付運營期。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

由于目前國内經濟環境相對穩定，而産業扶持政策的力度加大，預計下半年産業地産企業的經營狀況會較去年同期轉好。

中電光谷再簽運營協議，中關村發行資産證券化産品

8月，聯東集團繼續有數個新項目開工，包括聯東U谷·香坊科技創新谷項目（黑龍江哈爾濱香坊區）、聯東U谷·灣區數字科技智造中心（廣東東莞麻涌鎮）、聯東U谷·桂城總部經濟港（廣東佛山南海桂城，項目占地約100畝，規劃建築面積約24萬平方米）。

另外，在8月17日，聯東集團與浦發銀行北京分行簽署戰略合作協議。在産業運營的大背景下，園區企業的金融服務需求愈發引起各類型産業地産商的注意。聯東也在近年加強該部分的服務提供能力，包括上述的合作簽約，正是為了滿足入駐企業的需求。

除此之外，聯東在7-8月先後投資了兩家頭部風險投資機構——明勢資本和同創偉業旗下的基金，並計劃在園區産業布局、入園企業服務等方面展開全面合作。

兩家機構的重點投資領域圍繞電子信息、高端裝備、生物醫藥等前沿産業，這也符合聯東正着力打造的産業集群。此次合作標志着聯東正式進入産業投資領域，消息稱聯東會準備投資更多私募股權基金。

近期簽下多份運營合作協議的中電光谷在8月再有新進展，分别于17日和20日簽下了呼蘭區産城運營服務項目和衡陽（國家）高新區戰略合作協議。

中電光谷園區運營服務闆塊，包括設計與建造、物業管理、園區物業租賃、能源服務、園區餐飲及酒店服務、園區金融服務等。

為各地政府平台公司和大型企業的重點項目提供該類型運營服務已成為中電光谷營收的最主要組成部分。運營服務如何盈利一直以來都是産業地産商必須面對的難題，而，目前中電光谷的這部分業務已實現規模穩定增長。

另外，8月更有産業相關資産證券化産品發行，中關村發展子公司中關村科技租賃成功設立“中信建投-中關村科技租賃2021年第1期資産支持專項計劃”，發行規模5.16億元，綜合票面發行利率為4.0%。

此前，中關村科技租賃已合計成功發行5單資産證券化産品，累計融資規模達33.84億元。

目前，地方政府對銷售型園區産品頗為謹慎，而更偏向于要求開發商自持運營。在較長周期的建設和運營階段，更需要開發商提高自身融資能力，拓寬融資渠道，各類型資産證券化産品都需要納入考慮範圍。