千燈湖舊改牽手萬科、保利 政策紅利下的舊改大搶灘

观点地产网

2021-09-22 22:46

  • 夏北社區是佛山市首個實施整村改造的村居,5個村小組涉及舊改土地面積約1876畝,實行整體拆除、原地回遷模式。

    觀點地産網 9月19日,佛山南海桂城街道夏北社區(位于千燈湖片區)的2條整村改造項目——洲表舊村改造項目、聚龍北舊村改造項目迎來實施及拆遷補償方案表決。最終,洲表經濟社表決結果顯示以約80%同意率通過,萬科為合作開發企業。聚龍北經濟社表決以約86.54%同意率通過,保利為開發合作企業。

    據此,南海桂城街道夏北社區至此已全部完成雙方案表決。永勝村改造面積483畝,合作企業為碧桂園;聚龍南村改造面積159畝,合作企業也為保利;寶華村改造面積309畝,于9月5日表決通過改造方案,由招商蛇口操刀。

    夏北社區是佛山市首個實施整村改造的村居,5個村小組涉及舊改土地面積約1876畝,實行整體拆除、原地回遷模式。

    如此大規模的整村改造,背後有政策的支持。

    2020年9月19日,廣東省委深改委批準印發《佛山市南海區建設廣東省城鄉融合發展改革創新實驗區實施方案》 ,方案提出,到2022年,實施20個城中村改造,建設10個農村居民新型社區;整合9萬畝村級工業園區,建設20個千畝連片産業社區等。

    南海正在建設廣東省城鄉融合發展改革創新實驗區,舊村居改造是實驗區建設的重要一環。夏北社區改造率先探路,為佛山“三舊”改造提供了一個積極的案例,對城市更新和城鄉融合具有示範帶頭作用。

    萬科持續涉足舊改

    在2021年度上半年業績發布會,祝九勝表示,近年來萬科所銷售的産品中,地價占售價的比例明顯上升,從2017年到2020年,地售比提高了17個點左右,這會逐漸體現在以後的結算收入和結算利潤上。

    萬科的CFO韓慧華也表示,開發業務的毛利率呈現一個下降的趨勢。從銷售端到逐漸地體現在結算端,所以可以看到從一季度、中期乃至到全年可能也是這樣一個邏輯。而萬科未來這兩年還是有一定的毛利率壓力。

    數據顯示,在2021年上半年,萬科房地産及相關業務的毛利率為18.0%,較2020年同期下降6.02個百分點。毛利率的下滑可由較快增速的收入來對沖,但萬科的營收增速也缺少動力。2021年上半年營業收入1671.1億元,同比增長14.2%,歸母淨利110.5億元,同比下降11.7%。

    毛利率以及淨利的下滑也促使萬科在拿地方面更為審慎,也願意通過存量改造的方式來獲取土地。據不完全統計,光是在佛山,萬科就有6個城市更新項目。

    洲表村舊改項目采用整體拆除重建的方式:洲表村現有宅基地1574棟,現狀總建築面積約330054㎡,其中村民住宅拆除面積301158㎡,集體物業拆除面積28896㎡。

    對于住建部“舊改項目拆除比例不超20%”的影響。祝九勝在2021年度上半年業績發布會表示,20%限制,意味着對于城市里面很多三舊,不可能有那麼多的大拆大建的機會了。

    地售比逐年攀升的萬科,自然不會放過佛山舊改的香饽饽,特别是南海的舊改。

    據觀點地産新媒體了解,洲表舊村居改造項目改造範圍總用地面積約644.84畝(折合約42.99萬㎡),拟拆除範圍約493畝,預計将投入約130億元進行開發建設。

    這種體量,使得洲表舊村改造項目成為夏北5條舊改村里體量最大的。

    改造方案顯示,項目改造範圍内提供公益性用地面積約12.72公頃,占項目改造範圍面積30.14%,将科學規劃和建設中小學、道路、公園綠化、水域、防護綠地用地等優質公配。此外,合作開發企業負責返租的商服物業約15萬平方米,20年返租金額收益預估可達16億元。

    對于有着大量商業的萬科來講,15萬平方米這也不是什麼難事。

    項目若扣除規劃無償移交政府的公益性建設用地後,規劃建設淨用地面積約501.21畝(折合約33.41萬㎡),計容總建面約124.95萬㎡,其中居住用地計容建面77.97萬㎡,商服用地計容建面約45.47萬㎡,工業用地計容建面1.51萬㎡,具體以政府最終批複的規劃條件為準。

    目前,整個千燈湖片區(夏北社區所在地)僅有個别盤在售,保利天悅在售均價約6-7萬/㎡。一旦項目完成,将給萬科帶來大量的可售貨值。

    保利大小通吃

    保利在舊改方面可以說是老玩家了,廣州舊改,保利是“第一個吃螃蟹的人”。保利在廣州參與了琶洲村、冼村、小新塘村長湴村、元崗村、荔灣東漖村、海珠紅衛村等十幾條村,涉及改造面積千萬平。

    在佛山,保利也介入了8個舊改項目。其中大瀝河西沿江、聚豪片區和桂城石肯四村,兩個項目改造面積均破千畝。

    據此,保利至今年6月底的毛利率為37.9%,比去年同期的37.6%錄得輕微上升。但保利總經理王健稱,在現有的現價和土地競拍的政策下,行業的毛利率整體趨勢還是會繼續下降。

    所以,對于保利在佛山舊改項目的積極行為,也不難理解,為保住毛利率,多元化拿地才是王道。光是在夏北社區,保利就拿了兩個舊改項目:聚龍北和聚龍南。

    聚龍北舊村改造項目改造範圍217畝,可建設淨用地面積約160畝,總計容建面約43.41萬㎡,其中住宅建面約19.59萬㎡,商業建面約23.81萬㎡。該項目為分兩期供地,居住建面約19.59萬㎡,其中,首期回遷房位于保利環球彙以南,即目前聚龍北展示館西側。

    而聚龍南村項目改造範圍總用地面積10.63萬平方米,折合約159畝。項目規劃總計容建面35.44萬平方米,其中住宅20.14萬平方米,商業15.3萬平方米;住宅占比約57%,商業占比約43%。回遷區建面約17.3萬平方米,融資區建面約18.1萬平方米。資金方面,項目總投入約37.59億元開發建設,投入資金由保利的自有資金+融資組成。

    另外,佛山77個舊改項目,33個房企争相入局,不僅有萬科和保利,還有碧桂園也拿下了4個舊改項目,富力5個,奧園4個,美的置業3個,華發3個,星河3個,招商蛇口3個等等。

    撰文:呂澤強    

    審校:勞蓉蓉



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