解局丨票息12% 中梁一筆成功但又沒那麼成功的美元債

觀點地産網 9月20日，在股票市場一片大跌中，中梁是其中少數波動較小的房企，其當天下跌3.55%，市值在150億港元左右徘徊。

同日，中梁一筆票息達到12%的美元票據上市，發行總額為2億美元，于2023年到期。中梁計劃根據“以綠色債券形式發行票據”的可持續金融框架，将資金用于現有債務的再融資。

換言之，這筆債的款項将用于借新還舊，而中梁也在随後立即償還了一筆3.2億美元即将于9月26日到期的優先票據。

值得注意的是，中梁用更貴的錢償還了更便宜的錢，已償還的美元票據利率為11.5%，而用于置換到期債券的新票據利率卻達到了12%。

以中梁在2019年9月20日首筆美元債為例，其為一筆3億美元優先票據，票據年利率為11.5%，同樣為2年期。

在2年後，中梁的美元債票息反而超過了用于試水的首筆美元債，這是一件在房企中並不常見的事情。

通常來說，房企的财務情況會随着上市融資通道和信用背書的增加逐步轉好，用長期債務置換短期債務，用較低息的銀貸、債券替換信托等非標融資渠道。

“小心翼翼”的市場

其中，主要原因還是來自市場形勢的快速變化。

一位熟悉境外債券市場人士表示，近期内房企的連環暴雷給予境外債券投資者不小的沖擊和影響，導致它們在選擇房企的“垃圾債券”時會更加小心，這也導致很多房企“借新還舊”的債務循環難以為繼，所以暴雷風險會越來越大。

其中，恒大的暴雷讓境内和境外的投資者都嗅到了一絲經濟危機的氣息，有不少外媒報道都将其與雷曼兄弟相比。當然，兩者之間還是有很多的不同，但這種形勢顯然讓投資人對于市場的憂慮在加深。

上述人士同時指出，盡管市場的流動資金很多，但是投資者對于将錢流入風險較大的房企持有懷疑态度，而一些銀貸政策限制會讓民企從銀行或信托端獲得财務支持更加困難。

他認為，房企應該尋找更多的融資渠道，例如加大項目的去化回款，在項目投資中更多的使用股權融資尋找合作，降低對于單筆資金的依賴和風險。

所謂垃圾債券同時也被熟知為高息債券或投機型債券，一些公司因為财務業績基本面和市場原因沒有完全獲得評級機構和投資人的認可，其發債往往需要更吸引人的價格，因為投資人承擔的風險也相應較大。

反之，另一些企業由于常年穩定的業績和現金财務表現，比較具有投資價值，被評為投資級債券，例如標普和惠譽的投資級評級就包括AAA、AA、A和BBB。

據觀點地産新媒體了解，中梁在穆迪長期企業信用評級為B1，前景樂觀；標普長期企業信用評級B+，前景穩定；惠譽長期違約評級B+，前景樂觀；聯合國際的長期企業信用評級BB，展望穩定。

三大評級機構和聯合國際對于中梁的評級表現還算不錯，屬于花樣年、時代、正荣、陽光城的同一梯隊，同時惠譽和穆迪都對其前景表示樂觀。

融資成本再超10%

撇開市場的客觀原因，影響發債的主要因素還是來源于房企的自身素質。

標普表示，中梁上半年的經營業績令市場滿意，将為下半年償還巨額債務提供一定的空間，其在接下來12個月内有16億美元離岸債券到期，其中包括2021年内到期的6億美元。

其中，中梁上半年85%的現金回收率和70%的銷售去化率是市場主要的信心來源，其在當前市場條件下維持了相對良好的流動性狀況。

不過，政策和市場對中梁的前景並不樂觀，標普指出監管機構對房地産行業的嚴格政策立場限制了中梁控股的快速項目周轉率和項目融資靈活性，同時離岸債券市場的高波動性将限制中梁控股的再融資選擇。

CFO遊思嘉在中期業績會上表示，“我們會密切觀察其他大房企現在流動性問題的解決方案。”中梁會在下半年和明年會做大量的減債務和穩債務的工作，進一步降杠杆。

上半年，中梁的加權平均債務成本約8.3%，融資成本2.05億元，已支銷及資本化的融資成本總額約為26.18億元。這個數字是大概是一個什麼概念，中梁上半年收入329.1億元，歸母核心淨利14.97億元。

自7月份以來，中梁便頻繁的做債務回購動作，主要由于市場波動的原因，中梁的債券價格都比較低，便主動采取了回購的方式。

在2021年7月6日至2021年7月21日期間，回購了總額為600萬美元的2022年5月到期票據；在2021年7月13日至2021年7月23日期間，回購了總額400萬美元的2022年7月到期票據；在2021年7月13日至2021年8月27日期間，回購了2021年9月的到期票據，總本金金額為7980萬美元。

中梁2021年並非一帆風順，5月初一筆商票的兌付糾紛險些讓中梁陷于危機之中，随後6月中旬年輕總裁李和栗的離職引起了股票和債市的雙殺。

到了8月下旬，經常投資内房高息票據的華人置業出售本金額700萬美元中梁票據，代價為683.82萬美元，此次交易華人置業虧損約134.1萬港元。

劉銮雄甯願虧本也要出售中梁的部分美元債又一次引起了市場關于兌付危機的擔憂。另一方面，也有分析指出劉銮雄可能認購了中梁在下半年發行的另一期更高息的美元債，從而放棄了此前的部分投資。

據悉，中梁在8月份發行了一筆1.5億美元的票據，利率11%，為一年期。這個價格與3個月前的一筆3億美元票據要貴了2.5%，後者的利率僅為8.5%。

僅僅3個月時間，市場就發生了極大的轉變。

自2019年上市後，中梁發行了14筆美元票據，合共26.5億美元，票息在7.5%-12%不等。

從中梁發行了首期美元債11.5%的利率後（首筆美元債有特殊性），其後續發債利率均低于兩位數，甚至一度在年初下探到7.5%。随着市場風向的轉變和中梁對于資金的需求，又再一次攀升到了12%。

對于中梁而言，得以在當前市場情況下發出一筆新的美元債用于置換，可以體現其在資本市場的運作能力，亦是中梁緩解短期現金流壓力的“良方”。

然而，是藥三分毒，中梁的境外融資成本再一次重新超過10%，這對寄望于上市解決債務難題的中梁來說還有很多工作需要完成。

盡管這個“藥”很苦澀，但在大多數藥店都緊逼大門之時，中梁這個12%的票據成本倒也沒看起來那麼誇張。