8月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 8月，ESR與中信資本分别成立新基金，積極投資中國物流與商業生态地産，側面印證在全球經濟影響下，中國新經濟及商業地産成為衆多資本青睐的對象。

ESR官網發布消息稱，将與荷蘭養老基金APG及新加坡GIC子公司RECO合作成立物流開發平台ECDP，初期股本10億美元，未來平台規模可達40億美元。

自從收購ARA集團，ESR形成物流倉儲投資、運營管理、基金運作全平台循環，從投資、管理、基金退出一條龍服務使得資金有效回籠並再次擴張形成良性循環，規避了物流地産投資大周期長這一難點。

不僅外資看好，寶龍地産也拆分寶龍房托基金在港交所主闆獨立上市，重點專注于中國内地的購物中心，證明疫情過後中國零售重新回暖，未來可期。

但也要注意，寶龍房托所關注的大灣區、長三角是購物中心開業密集地，競争激烈，該區域的次要級城市或将成為寶龍房托的最佳試手區域。

ESR、中信資本成立新基金，積極投資物流商業

8月，資産證券化産品成功發行兩例，其一是公開市場首個獲批的長租類REITs産品，另一例為全國首單公共租賃住房類REITs産品，且創下了今年REITs産品利率新低，兩單首單産品的發行說明國内類REITs市場在不斷進步，更加貼近實際市場發展，也是我國金融産品越發成熟的證明。

來源：觀點指數整理

大宗交易方面，觀點指數監測到兩宗，其中值得關注的是金融街控股挂牌出售旗下北京德勝投資有限責任公司100%股權及相關債權，為該公司近年來轉讓的第三處資産。此前，2020年底出售了北京其他兩處資産。

近年來金融街盈利能力下滑，負債率偏高，需盡快改善财務情況，從而密集出售。

來源：觀點指數整理

基金方面，ESR與中信資本分别成立新基金，積極投資中國物流與商業生态地産。

8月13日，ESR發布公告稱，将與APG（歐洲養老基金）、RECO（新加坡GIC子公司）兩位投資者簽訂一份合作協議，設立一個新基金新中國發展平台。該平台将投資于由ESR采購、開發和管理位于中國一線及重點二線城市市場的倉儲或倉儲與工業混合用途物業。

截至2020年末，ESR在中國管理的物流房地産組合資産管理規模達67億美元（433億人民币），占公司總規模的23%，管理建築面積達850萬平方米。

這是ESR自上月收購ARA後的第一次動作，表明了ESR持續加碼中國物流市場的決心。ESR收購ARA後，形成了從投入到退出的完整基金平台，且擁有本地和國際化團隊，再加上APG與RECO雄厚的資金能力，競争優勢進一步加強。

近兩年關注中國物流的企業越來越多，中國物流地産市場競争也開始加劇。一般來說核心一線城市的商業地産回報率約為5%，相較之下物流地産回報率能高至6%-8%。且随着公募REITs的推出，退出難度更小，因此廣泛受到資本歡迎。但是物流地産也有門檻，如優秀的管理人才比較稀缺，且如何獲得大量的土地資源和政府支持，也是物流運營發展的難點。

另一方面，中信資本房地産部宣布，已經與印力集團于6月30日完成印力中信資本中國零售升級並購基金一期的募集，基金規模為26.25億元。據悉，該基金主要投資于中國一二線城市具備改造或提升空間的商業生态平台項目。

基金一期采用雙合夥人模式，中信資本擔任基金管理人角色，發揮資本市場運作能力，為基金提供全面的投資及管理功能，印力則擔任資産管理人角色，負責項目改造、資産提升、項目管理及運營的全過程。

社會消費品零售總額是衡量一座城市消費能力的重要指標，據2020年全國社會消費品零售總額統計顯示，消費超過萬億的城市分别是上海、北京、重慶，成都與深圳的消費水平接近，均為8000億左右，這也證明很多1.5線城市的消費水平並不遜色。一線城市的核心商業用地飽和度高的情況下，将視線轉向重點二線城市或許是更好的選擇。

内地赴港REITs再添一員，寶龍房托專注購物中心市場

REITs方面，繼越秀房托、招商房托和順豐房托後，8月27日寶龍成立房托赴港上市。

據公告，寶龍房托基金主要為在中國擁有和投資優質創收商用物業而成立的房地産投資信托基金，初步包含了八個寶龍廣場購物中心，分别位于上海、杭州、鹽城、宿遷、泉州、青島、洛陽、新鄉。物業的可租賃總面積約為453,475平方米，評估價值為人民币82.313億元，平均租用率約為96.5%。

寶龍房托強調了自己的獨特性：專注于購物中心，並以中國内地為基地。招股書顯示，過去三年寶龍房托基金的營業收入分别為3.24億、3.36億、3.58億，營收輕微增長，但2021年上半年營業收入達到2.04億，較去年同期1.79億增長69.83%。

寶龍旗下産品有寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地四個品牌，商場綜合體主要布局在長三角區域，未來亦會重點關注大灣區。截止到2021年上半年，寶龍商業營業收入為11.71億人民币，同比增長34.8%，歸母利潤為2.03億人民币，同比增長40.3%，增長利潤可觀，可見運營得到有效轉化。

從母公司寶龍地産最新中報來看，“三條紅線”處于綠檔，财務穩健，土儲多集中在長三角、大灣區，上半年商業新增簽約面積達227萬平方米，商業已開業面積884萬平方米，業績預測發展良好，能夠給與寶龍房托一個較強的依靠。

數據預測，2021年我國拟開業購物中心達1113座，且拟開業購物中心地域主要分布在珠三角、長三角等城市群，依托經濟實力該區域購物中心預期将繼續保持發展活躍。此外，要注意到二三線城市有較大的消費潛力，可以考慮 5-10萬平方米的中小面積購物中心。

從管理模式來看，REITs輕資産模式更适合購物中心的發展趨勢，通過品牌輸出擴張規模的同時，可以保持現金流穩定，寶龍房托專精購物中心也是商業地産發展的一種積極探索。

總體而言，參考十四五規劃的2025年常住人口城鎮化率目標提高到65%，重點區域的次要級城市或将成為寶龍房托的最佳試手區域。