8月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 8月，房企分拆物業上市熱度不減，金茂物業及蘇新美好生活向港交所遞表。截至月末，已向港交所遞表的物業服務企業達到25家，當中除了長城物業是獨立第三方企業外，剩余24家遞表企業均有開發商背景。

同時，8月中報季51家上市物企公布了半年度業績狀況。據觀點指數整理，2021年上半年51家物企的總營收規模達到903.73億元，同比增長54.09%，保持了高增長态勢。

經營動态方面，上市物業企業積極推進各類增值服務的開展，如碧桂園服務與武漢世紀宏圖不動産在房地産經紀領域達成合作；新城悅服務成立吾行悅充科技服務，開發汽車和自行車充電場景應用。

行業收並購事件依舊頻繁，雅生活服務披露全資子公司天津雅潮收購濟南宏泰（持有山東宏泰65%股權）100%股份；世茂服務收購無錫市金沙田科技有限公司60%股權；佳兆業美好收購河北昌潤達環境工程有限公司70%股權。

整體來看，月内物業企業動态活躍，在規模、營收、多項經營及科技發展等多維度上有所收獲，行業服務邊界不斷突破。通過收並購擴張仍是物業企業重要的手段。同時戰略性並購上下遊企業，補足企業短闆，提高市場競争力亦是企業發展中的重要一環。

闆塊跌幅有所收窄，持續看好行業走勢

8月，上市H股物業股方面，恒生物業服務及管理指數8月内由7989.54點跌至7694.87點，跌幅3.69%，同時恒生指數跌0.32%，跑輸恒生指數3.37個百分點。

數據來源：Wind、觀點指數整理

具體到個股，52家上市物企（含鑫苑服務）8月平均跌幅為1.5%，較7月的平均跌幅14.33%有明顯的收窄，或與物業企業在中報中披露業績大幅度增長以及未來增收空間潛力較大有關。

數據來源：Wind、觀點指數整理

從漲跌情況來看，除了鑫苑服務外，月内共計有18家企業實現股價上漲，其中弘陽服務領漲，漲幅達到16.049%，德信服務漲幅12.41%。通過觀察，可以發現表現強勢的物業股均為規模較小的成長型企業，在行業空間存量仍充足的階段有望實現快速發展。

另一方面，濱江服務股價下跌明顯，月内跌幅達到17.22%，華潤萬象生活跌幅13.18%、合景悠活跌幅12.52%。與上月對比發現，部分個股跌幅已經出現明顯放緩，如合景悠活7月跌幅為24.82%。

盡管近期物業股持續回調，但從本月情況來看，股價跌幅已經有所收窄。這或許是企業财報中展現出較大的潛力和增長空間，為市場增添信心。

通過整理、歸納51家上市物業服務企業數據，目前這些企業營收規模穩步增長。2020年上半年51家樣本物業服務企業總營收規模達到586.48億元，而2021年上述51家企業的營收規模為903.73億元，同比增長54.09%。

值得注意的是，在衆多上市物企中，碧桂園服務、恒大物業、雅生活服務、世茂服務、融創服務等規模物企2021年上半年營收大幅度增長，增幅均超過50%以上。其中，世茂服務更是達到了170%的營收增長。

從企業披露的年報數據可以看到，近幾年物業服務公司仍處于上升期，並且随着企業深挖行業價值，拓寬服務邊界，行業未來更具活力與發展前景，營收規模亦會進一步提高，物業股在資本市場的整體走勢持續樂觀。

強者恒強，企業分化持續

在資本加持下，行業集中度進一步提升，收並購成為各大物企提升在管面積、布局新業态的主流方式，行業已經從"大魚吃小魚"走向"大魚吃大魚"。

8月9日，碧桂園服務與藍光嘉寶服務聯合發布公告稱，後者的除牌決議已達成，並于8月10日起停止買賣，最終股價停留在54.15元/股。

據觀點指數不完全統計，截至2021年8月末，物業服務行業收並購案例已經達到27宗，合計交易對價約122.2億元，已經高于2020年全年收並購對價105.7億元。

其中，並購價在10億元以上的達到3起，分别是合景悠活13.2億元收購雪松智聯、恒大物業15億元收購甯波亞太酒店物業、碧桂園服務48.5億元收購藍光嘉寶服務64.6%的股權。

不難看出，今年以來頭部企業的並購標的已經開始出現轉變，轉移至中型物企。一般而言，中型物企在業務布局以及口碑上已有一定成效，同時運營團隊、業務亦相對成熟，對于資金雄厚的頭部企業來說，並購中型物企的效益更高。

從另一個角度來看，這或許也反映出了中型物業服務企業的發展焦慮。當下大部分物業企業都在進行規模追逐，與頭部物業公司相比，規模擴張成為中型物業公司突圍的主要出發點。随着行業整合加速，優質標的稀缺性及價格或許會進一步提高，這将加大中型物業服務企業的發展難度。

資金層面，統計46家重點上市物企财務數據，現金及現金等價物合計1364.12億。通過觀察發現，企業分化明顯，頭部企業占據了大部分的份額，也就是說，頭部企業在收並購方面擁有更多的主動權。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

現金及現金等價物50億元以上的企業僅為8家，分别為：碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活、融創服務、雅生活服務、保利物業、金科服務和世茂服務。

可以預見，未來物業服務收並購市場将保持較高的熱度，並且分化會持續。未來高質量標的将繼續被市場追逐，頭部企業有更強的規模儲備資源，"強者恒強"的局面恐難輕易打破。