8月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 8月，商辦市場下行壓力仍存，全國主要一二線城市中，有部分租金水平環比出現下降，但降幅在合理區間。

大宗交易方面，月内成交的資産均是位于上海的商辦物業，其中兩宗被體育類企業拿下，用于總部或運營中心。實際上，今年以來，位于上海的商辦資産一直受到自用型買家青睐。

企業營收上，從上半年公布的财務數據看，大部分企業均實現了營收的同比增長，其中商管企業的增長幅度較大。

除持續運營外，部分企業開始出售個别商辦項目，主要是基于自身發展的需要，這對于未來長遠發展而言有積極影響。

市場下行壓力仍存，自用型買家主導大宗交易

8月，全國辦公樓新開工面積累計值為3316.2萬平方米，同比下降21.4%，環比下降1.5%；而竣工面積則錄得1555.93萬平方米，同比上升21.4%，環比上升4.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

與此同時，辦公樓開發投資額為3890.13億元，同比提升1.8%，銷售額方面，錄得2738.32億元，同比上漲3.5%，兩者均環比出現下降，但整體表現依然穩定。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

8月，全國15個主要一二線城市的寫字樓日租金有升有降，環比上升的有6個，環比下降的有8個，還有1個與上月持平。

一線城市中，除廣州下降2.99%外，其余三個城市租金環比都有所提升，北京上升1.47%，8月租金為5.53元/平方米/天，上海和深圳則分别上升3.69%和4.68%，租金分别為4.22元/平方米/天和3.58元/平方米/天。

其余城市中，無錫租金上升幅度最高，為11.36%。此外是重慶，租金環比上升5.10%。下降的城市中，最大降幅是超4%的昆明，其余大多降幅在1%以内。

數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理

月内，商辦大宗交易市場錄得3宗交易。其中兩宗為體育企業達成，用于運營中心或總部，分别為特步4.39元購買上海闵行區七寶生态商務區的57個商業單位，以及李甯斥10.34億元購買上海凱橋文化廣場8個辦公樓層。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

體育類企業購買商辦物業，多是為了滿足業務拓展需求。而大部分企業青睐上海的商辦資産，與該城市是國内主要的金融和商業中心，有利于引入高端人才，也能提升企業知名度有關。同時，除了滿足自身的辦公需求外，企業也能以商辦資産兼備保值增值的作用。

而金融平台元聯基金也通過並購基金形式，于月内以15.6億元成功收購上海凱科國際大廈，該項目為一棟獨立的28層甲級寫字樓，地上總建築面積約40445平方米。

據了解，元聯基金是成立于2017年的專業不動産金融平台，長期專注REITs業務，目前管理基金規模超百億元。

此次收購後，元聯基金将對凱科國際大廈進行主動管理、提升資産品質、優化租戶組合，實現項目增值，後期亦拟通過發行類REITs或對接公募REITs實現基金的退出，這也是存量時代下較多投資者青睐的商辦資産獲益方式。

半年營收實現同比上升，企業優化組合出售資産

據企業近期公布的2021上半年營收數據來看，由于疫情影響減退，大部分企業的租金收入均比去年同期有所增長。

觀點指數選取的樣本企業中，中海商業、嘉里建設、恒隆地産以及太古地産的租金收入均實現同比上升，上升幅度在11%-14%；而以商管上市的華潤萬象生活則憑借規模快速擴張帶來的優勢，實現同比大幅上漲，幅度達到約54%。

據公告數據顯示，華潤萬象生活2020上半年提供物業管理服務及其他服務的項目數量為73棟，在管總建築面積510萬平方米。而到2021上半年，已為24個寫字樓提供商業運營服務，總建築面積為150萬平方米；為93個寫字樓提供物業管理服務，總建築面積為710萬平方米。對比可以發現，寫字樓的在管數量和面積都得到大幅提升。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

據了解，華潤寫字樓業務以服務科技、金融及保險等行業為主，去年積極引入世界500強及獨角獸等優質租戶，出租率也較2020年底增長6.8%，從側面反映出其招商運營能力。

除持續的運營外，有着不少優質物業的運營商也選擇出售部分物業。月内，由新世界集團開發，位于深圳前海自貿區的前海周大福金融大廈南塔順利完成網簽，将在建成之後整體出售給世界五百強金融機構。

該商辦項目南塔高約120米，包括1個商業單元及18個辦公單元，總建築面積超過4.9萬平方米，總售價超過32億元，整個項目預計于2023年落成，将由周大福集團及新世界集團持有運營，繼續發揮新世界的商辦運營能力。

而金融街控股月内也挂牌出售旗下北京德勝投資有限責任公司100%股權及相關債權，轉讓底價15.75億元。德勝投資持有德勝國際中心部分物業，運營面積約3.8萬平方米，業态包含寫字樓、商業、地下零散配套服務用房和車位。早在2月，金融街已發布公告計劃出售該公司股權與債券。

據相關信息顯示，德勝國際中心2020年出租率約為80%，租戶以中小創業型科技企業、餐飲企業等為主。

對此，行業普遍認為是金融街在三條紅線影響下，采取的降負債舉措之一。據了解，金融街近年來盈利能力有所下降，負債率較高，並且踩中紅線較多。在此背景下，金融街需要盡快改善财務結構狀況，而通過處置一些持有型資産，可幫助其在短期内快速回籠資金，減少債務。

就運營角度而言，目前受北京市寫字樓潛在供應量增加、國有企業總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區域寫字樓租賃市場面臨下行壓力。此外，出售項目的租戶結構以中小企業為主，租金承受能力相對有限，加之持有面積占項目整體比例較低，存在物業共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經營壓力較大。

營收層面，金融街上半年物業租賃業務營業收入8.34億元，同比下降7.18%，毛利率90.65%，較去年同期下降2.27個百分點。其中寫字樓闆塊受金融街中心客戶租賃計劃變化、金融街·萬科豐科中心轉讓等影響，租賃收入較去年同期有所下滑。

對于金融街這類企業而言，出售資産雖然會使未來租賃收入有一定減少，但對于優化企業負債結構，提升财務穩健性等有所助益，有利于企業的長遠發展。