2021年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

金九銷售同比降幅近3成，銷售均價底部回升

金九銀十，是房地産行業的銷售旺季。但是市場行情上的波動，給住宅銷售帶來了幾分秋意。

觀點指數發布的“2021年1-9月房地産企業銷售金額表現”研究顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額100712.7億元，同比增長13.8%，較1-8月同比增幅下滑8個百分點。

數據來源：觀點指數整理

9月，前100房企錄得全口徑總銷售額為9547.6億元，環比增長4.1%，同比減少29.9%，單月銷售同比增幅連續3個月為負。

從1-9月整體銷售來看，碧桂園、萬科和融創分别錄得全口徑銷售6176億元、4810.1億元以及4616億元，暫時處于行業領先位置。

1-9月，20家頭部房企總全口徑銷售金額同比增長8.9%，17家房企同比增速為正，其中綠城中國和金地集團同比增幅位于30%以上，領先其他頭部房企。

值得注意的是，頭部20家房企“金九”銷售成色明顯不及往年，當月17家房企全口徑銷售同比增幅為負。

數據來源：觀點指數整理

受累于9月銷售疲軟，房企前3季度總銷售進度弱于預期。以30家公布2021年銷售目標的重點房企為樣本，觀點指數統計後發現，前三季度樣本房企平均銷售目標完成為69.8%，25家房企銷售目標完成率低于75%，完成預定銷售目標的不确定性有所增加。

權益銷售方面，2021年1-9月前100房企實現總權益銷售金額71890.3億元，同比增長12.5%，平均權益比例為71.4%，較去年同期下降0.8個百分點。

銷售面積方面，前100房企1-9月錄得總銷售面積67775.7萬平方米，同比增長6.8%。9月單月，前100房企實現總銷售面積5791.6萬平方米，同比減少40.1%。

數據來源：觀點指數整理

值得注意的是，8月部分房企通過降價促銷，加快樓盤推售和現金回籠，單月銷售均價下降至1.27萬元/平方米。在相關城市出台穩房價的政策文件後，9月銷售均價底部回升至1.65萬元/平方米。

房企投資開工走弱，資金面持續收緊

國家統計局數據顯示，1-8月全國累計商品房銷售金額11.9萬億元，同比增長22.8%；全國累計商品房銷售面積11.42億平方米，同比增長15.9%；商品房銷售均價為10425元/平方米，同比增長5.9%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

8月單月，全國商品房銷售金額1.26萬億元，同比減少18.7%；全國商品房銷售面積1.25億平方米，同比減少15.5%；商品房銷售均價10057元/平方米，同比下降3.7%。

商品房累計銷售增速下降，單月銷售同比降幅擴大至兩位數，房地産銷售保持下行趨勢。主要原因包括：2020年下半年銷售基數較高；政策不斷加碼，銀行提高房貸利率和控制按揭額度，買房需求減少；集中供地政策導致年内供地節奏變緩。

在商品房供給和需求走弱的前提下，我們預期銷售市場繼續保持下行趨勢。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

投資端上，1-8月全國完成房地産開發投資9.81萬億元，同比增長10.9%。8月單月房地産開發投資1.32萬億元，同比增長0.3%。

土地投資方面，1-8月房地産開發企業土地購置面積10732.7萬平方米，同比減少10.2%；土地成交價款6647.4億元，同比減少6.2%。

新開工方面，1-8月房企累計新開工面積13.6億平方米，同比減少3.2%。8月單月房企新開工面積1.7億平方米，同比下降16.8%，已經連續5個月負增長。

竣工方面，1-8月房企累計竣工面積4.7億平方米，同比增長26%。8月單月房企竣工面積4956.7萬平方米，同比增長28.4%。交付約束條件下，竣工迎來大幅增長的預期沒有改變。

可以看到，因土地投資和新開工面積減少，房企投資增速明顯放緩，竣工增長成為支撐開發投資的主要因素。随着融資環境持續收緊，資金承壓，預計房企短期拿地和新開工持續走弱，房地産投資持續承壓。

到位資金方面，1-8月房地産開發企業到位資金13.4萬億元，同比增長14.8%。8月房企到位資金1.54萬億元，同比減少6.5%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1-8月房企各項資金來源中，國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款以及其他到位資金累計值分别為16917億、53億、40773億、21490億、50996億、4132億，占總資金來源比重為12.6%、0.03%、30.3%、16%、38%、3.1%，同比增速分别為-6.1%、-47.5%、9.2%、13.4%、31.3%和7%。

8月房企各項資金來源中，國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款以及其他到位資金同比增速分别為-19.6%、-59.1%、-0.7%、-8%、-6.8%和-5.3%。

受到貸款集中度管理政策影響，國内貸款增速大幅下降，按揭購房需求下降，銷售回款動能減弱，房企資金面持續收緊。

第二次集中供地遇冷，理性穩健成為房企共識

經歷了短暫中止延期出讓、調整拍賣條件之後，9月多個城市第二次集中供地重新啟動。

從出讓結果來看，與首輪集中拍地的火熱場面不同，第二次集中供地房企拿地積極性較低，底價成交、流拍撤牌成為土拍的主旋律。

據觀點指數統計，廣州、深圳以及南京等14個試點城市已經完成第二次集中供地出讓，共計推出626宗，流拍以及撤牌的土地數量為180宗。剩余成功出讓的446宗土地中，317宗為底價成交，底價成交率為71.1%。

數據來源：觀點指數整理

分城市來看，濟南出讓地塊全部底價成交，長春、青島、蘇州以及重慶底價成交率均在八成以上。

數據來源：觀點指數整理

對比第一輪集中供地，14個試點城市第二次集中供地的平均溢價率均出現下降，其中重慶下降尤為明顯，28宗出讓地塊中僅有2宗溢價率成交，最高溢價率為0.43%，平均溢價率下降至0.02%，遠低于第一輪集中供地溢價率38.8%。

流拍率居高、溢價率下降，均表明了房企在第二次集中供地中的謹慎拿地态度。

而8月多個試點城市中止土地出讓，調整競拍規則，包括溢價率上限控制在15%以内，同時限制房企同時參拍多宗土地，為項目開發利潤留有空間。在地房比下降和競争減少前提下，第二次集中供地土拍熱度反而出現下降。

背後的原因或許是房企資金吃緊，在土地投資控制上更加嚴格。

當下，三條紅線和銀行貸款集中度管理等調控政策持續發揮作用，房企融資通道縮窄。今年下半年，少數房企出現債務違約風險，資本對房地産行業更加敏感，銀行貸款和境外融資變得更加困難，房企資金壓力驟增。

近期，部分房企為了緩解資金壓力，推出大幅降價的促銷活動，試圖加快銷售現金回籠。但這也導致購房者買房預期轉弱，影響房地産市場秩序和正常運轉。

為此，張家口、嶽陽、桂林等多個三四線城市推出“限跌令”，完善穩房價工作機制，要求新取得預售許可證的項目不得低于備案價格下限價格進行銷售。

從目前市場上一些變化來看，房地産行業新一輪的周期已經來臨。理性拿地，穩健經營，成為衆多房企平穩穿越周期的共識。