數說中報 | 物企規模維持高增長，獨立化經營需提上日程

觀點指數 2021年上半年對物業服務行業而言依舊是較為活躍的一段時期，後疫情時代下，並購與資産出售事件頻發，促使整合速度進一步加快，行業集中度愈發提高，以龍頭物企為典型的單企業管理規模也在快速提升。

截至目前，A股與H股的上市物企已基本完成對2021年上半年業績的披露，從各物業企業公開的數據來看，已上市物企運營與财務數據整體向好，盈利結構大幅改善。在維持高速增長數年，管理面積基數較高的情況下，仍然普遍實現了較為可觀的增長。

市場化方面，物業服務企業也有顯著進步。無論是在營收結構還是在管項目，對關聯房企的依賴程度都有一定程度降低，獨立化經營的傾向愈發明顯。

規模擴張仍為主旋律

據觀點指數統計，截至2021年6月30日，52家已上市物業服務企業中，已有15家物企的管理規模突破了1億平方米。

其中，碧桂園服務在完成對藍光嘉寶服務吸收和並表後，截至2021年6月30日在管面積已達到6.44億平方米，位居目前上市物企規模前列。其後分别為恒大物業、保利物業、雅生活服務以及彩生活，在管面積目前均已突破3億平方米。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從增長速度來看，與2020年底相比，管理面積增速最快的為合景悠活，上半年在管增速為296.6%，管理規模從2020年底的4160萬平方米擴張至1.65億平方米，主要是由于上半年完成了雪松智聯以及上海申勤的收並購落地，帶來了爆發式增長，這些收購項目合計為合景悠活新增了約1.1億平方米在管面積。

除此之外，2021上半年面積增速較快的還包括碧桂園服務以及恒大物業等龍頭物企，相較去年底在管面積均增長超過50%，其中碧桂園服務半年增速達到70%。而龍頭物企外的其他主流物企，上半年面積增速普遍超過25%。粗略來看，物業企業整體面積增速與過往相比並未落後。

值得一提的是，彩生活是目前上市物企中唯一在管面積負增長的物企，截至2021年6月30日管理面積約為3.6億平方米，與2020年末相比有輕微減少。

作為最早赴港上市的物業股，近年來彩生活在資本市場的表現一直不甚樂觀。今年上半年，彩生活主動退出了約2000萬平方米質量或盈利不佳的項目以求改善經營結構。在繼續追求外部規模增長之前，彩生活可能還需要一段時間來消化内部已有的項目。

此外要關注到，9月28日碧桂園服務收購彩生活服務核心資産，其中包括萬象美物業、長白山旅遊度假區物業、開元國際、開際商業、萬象美住宅、花胥物業及北京萬象美。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

儲備項目是物業企業已簽約但還未實施管理或産生收益的項目，通常會在未來短期逐步轉化為在管面積。從目前主流物企項目儲備來看，大部分項目儲備充足，儲備率普遍超過50%，保證了對應物業企業在未來短期内依然有一定的增長速度。

考慮到行業集中度尚低，規模擴張速度也並未減緩，觀點指數預計未來2至3年内物業服務企業的規模增長勢頭依舊不會停止。

第三方占比逐漸增加

一般而言，物業企業獲取項目及面積擴張的方式主要有3種，分别是關聯方交付、市場化招投標以及對項目或企業的收並購，其中後兩者均屬第三方項目，市場化程度較高，與關聯方輸送的項目相比，對物業企業的管理及成本控制能力都有一定挑戰。

從各上市物企的半年報以及業績會内容來看，2021年上半年，大量上市物企尤其是龍頭物企在市場化方面都取得了進展，管理項目中來自第三方的占比大多有明顯的增加。

其中，恒大物業今年上半年第三方項目占比上取得了較大突破，從去年底的3.2%增長27.5個百分點至今年年中的30.7%。年初對于亞太酒店的收購為其提供了超過8000萬平方米的第三方面積，不難看出收並購仍然是獲取第三方項目最為有效的途徑。

觀察收並購市場，據觀點指數不完全統計，2021上半年物管企業發起的收並購事件超過46起，涉及金額超過130億元，標的規模與以往相比也有顯著提升。今年8月，萬物雲還以換股協議的方式收購了已遞交招股書的陽光智博，收並購市場的火熱也會進一步加大目前物管企業所持項目中的第三方占比。

随着上市物企增多以及行業集中度提高，目前物業服務行業資本化程度也在加深。在開發受地産信貸收緊及政策不确定性影響下，關聯方交付項目的穩定性也勢必會受累，市場和投資人也會越來越重視物企的獨立經營能力。

無論是通過收並購還是市場化招投標的方式，第三方項目獲取能力都已成為市場關注的重點，物企出于擴大規模的需求也會繼續支撐今後的第三方項目外拓與收並購行動。