原報告 | 三道紅線下房企“降檔”觀察

觀點指數 近期，房企陸續公布中期業績，在“三道紅線”政策的約束下，相關指標持續改善，負債結構優化。

此外，消息指出“三道補丁”政策已經實施，企業需要每月上報商票數據，負債情況受到更嚴格的監測。

觀點指數以華潤置地、遠洋集團、雅居樂集團、時代中國、德信中國、三盛控股為樣本企業，觀察今年上半年企業三道紅線指標以及具體的負債和融資情變化。

從樣本房企三道紅線指標變化來看，降負債依然是今年上半年的主要任務，其中雅居樂集團剔除預收賬款後的資産負債率實現轉綠，從上年末的72%降低至今年中的68.4%。

華潤置地、遠洋集團等央企國企的負債情況良好，三道紅線指標穩定，負債率相比反而有所上升。

降負債更多地體現在民企身上，但剔除預收賬款後的資産負債率依然是很多企業财務改善的難點，時代中國該指標目前距離綠檔6.6個百分點，将在2022年底完成降檔。

從具體措施來看，增厚資産、控制負債增加成為企業“降檔”的通用辦法，而增厚資産的方式則不盡相同。

從樣本企業資産負債表來看，企業降低負債率的方式主要包括通過股權投資價值的增加提升資産價值、加快土儲開發進度以增加企業的銷售物業資産價值等。

同時，在約束下，企業負債規模增長得到控制，樣本企業負債規模增速與2020年全年相比明顯下滑。

數據來源：企業公開資料、觀點指數整理

其中，雅居樂今年上半年總負債規模相較去年底僅增加1.53%，借款總額持平，按公允值計入損益的金融負債減少，負債總額的變化主要來自合同負債增加。

而時代中國降負債成果主要體現在短債金額下降，流動負債中計息銀行及其他借款及應付利息較上年底減少73.5億元至116.8億元。

随着負債增幅下滑以及負債結構改變，企業融資成本也普遍出現下降。其中，央企國企的融資成本普遍低于民企，而民企的融資成本則存在較大的差異。

同時，融資結構的差異也影響着企業融資成本。華潤置地、雅居樂集團和時代中國的财報中披露了不同類型融資途徑的資金總額。

從上述企業的債務結構來看，證券或債券的融資占比相當，優先票據的融資占比對企業融資成本的上升影響較大。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

盡管上半年房地産企業融資成本普遍下降，但行業正處于變革之中，出清不可避免，部分企業存在債務違約風險，資本市場對于房地産企業的信任出現波動，企業融資環境變得嚴峻。

從不同融資途徑來看，今年上半年境外融資出現收緊，不少企業表示境外美元債發行難度增加；而境内融資因金融機構受到監管而變得更為保守。

具體到企業層面，可以看到融資環境出現明顯分化，信用良好和财務穩健的企業更受資本市場的青睐，融資壓力較小且融資成本也有所下降；而信用不良或财務風險較大的企業則更容易遭遇流動性風險。

因此企業合作成為了許多企業減輕債務壓力的方式，樣本企業上半年非控股權益較上年末錄得1.58%至67.44%的增長，而非控股權益變動的中位數則是16.39%。

不過，企業合作的效果具有兩面性，在減輕債務壓力的同時也在一定程度上削弱盈利能力，因此如何平衡債務壓力與業務經營上的關繫成為不少企業的新難題。

在行業變革的背景下，房地産融資環境不穩定性強，發債難度上升，整體融資環境預計會繼續承壓。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。