數說中報 | 物業：毛利率短期下行或加速行業出清

觀點指數 2021年中報季落下帷幕，截至9月末，除了個别企業延後發布業績外，超50家登陸資本市場的物業服務企業已經全部披露完畢。

整理上市物業服務企業的數據可以發現，各家企業規模與業績不斷提升，高增長的發展邏輯不變。業績突出的背後，除了行業景氣度的加持，更多取決于各家上市物企潛心蓄力、穩健布局、積極開拓增長點等帶來的後續發展驅動力。

上半年，上市物企積極調整發展戰略，管理業态、收入構成等指標持續改善。同時，行業服務邊界不斷突破，從服務單個物業項目延伸至服務城市，服務類型亦從基礎“四保一服”由淺至深，延伸到美居、保險等業主生活方面，行業空間再度拓寬。

值得注意的是，盡管行業發展持續向好，但監于國内疫情反復，導致不少企業産生了超預期的物資及人工成本，疊加社保減免政策退坡影響，不少物業服務企業的毛利率、淨利率有所下降，盈利能力遭受短期挑戰。

盈利能力分化，毛利率短期下降

2021年上半年，物企持續調整業務結構，積極開展高盈利的業務，毛利潤、淨利潤規模進一步提高。

數據來源：企業公告、Wind、觀點指數整理

淨利潤方面，51家上市物企2021年上半年淨利潤總值為141.22億元，同比增幅64.35%，盈利規模進一步擴大。同時，淨利潤均值為2.77億元，僅15家在均值之上。

由此可見，企業間分化越發顯著。頭部企業淨利潤最高值為碧桂園服務，達到21.13億元，與淨利潤尾部企業的差值高達20.99億元。

數據來源：企業公告、Wind、觀點指數整理

受到業務規模限制，淨利潤的大小並不能直接反映出企業盈利能力。

淨利率方面，51家上市物企平均淨利率為15.74%，目前最高企業為星盛商業，達32.3%。觀點指數觀察發現，專注于商管賽道的企業，淨利率一般相對較高，如星盛商業、中駿商管、合景悠活等，同時部分規模較小、專注于運營的企業亦有着較高淨利率水平。

數據來源：企業公告、Wind、觀點指數整理

毛利率方面亦相似，2021年51家上市物企平均毛利率為30.63%，有28家物企毛利率在均值之上。同時以商管業務為特色的企業亦有着相對較高的毛利率，這也是帶動企業布局該業态的重要驅動力之一。

值得注意的是，與往年同期相比，51家上市物企2020年上半年毛利率均值為30.75%，2021年上半年毛利率均值較往年同期略微下降0.1個百分點。

社保減免退坡對企業沖擊有限，精細化運營是未來重要課題

具體到企業來看，2021年上半年51家上市物企中有28家毛利率較去年同期下降，當中不乏碧桂園服務、雅生活等龍頭物企。

來源：企業公告、觀點指數整理

總覽2021年上半年毛利率下降的企業，歸納下降的原因主要有兩個，分别為社保減免政策以及開拓新業務導致短期毛利率波動。

數據來源：企業公告、Wind、觀點指數整理

從營收、成本的增速情況亦能反映，部分毛利率下降的企業營業成本、期間費用大幅增加，成本增速大于營收增速，導致毛利率下降。去年受社保減免政策利好，物企短期毛利率得到提升，而當下在社保減免政策退坡後，企業真實盈利水平開始顯現。

此外，大部分企業均在财報中表示，未來将會持續挖掘高毛利社區增值服務，同時積極改善業務結構，提高盈利能力。

不過，中小型物企精細化運作能力及智慧化投入有限，或導致部分規模較小的企業增長乏力，在行業發展進程中加速出清，為上市龍頭物企帶來收並購機遇。

政策層面上，2021年4月北京市強調，将完善存量物管公司退出機制。業主更換物業公司難度将進一步降低，存量盤物業更換頻率或相較之前更高，這有助于品牌效應高的規模物企加速第三方外拓滲透。