9月上海房地産市場報告 | 金九回調，銀十可期

觀點指數 9月，上海新建住宅市場供應持續低位運行。

受第四批次集中入市項目尚未開盤影響，新開盤項目處于低位，帶動成交低位運行，月内僅有2個項目開盤，分别為上善水樾及水尚華庭。

住宅供應方面，目前有多盤取證待開，預計将在10月集中開盤，供應大增将帶動成交上行，新建住宅行情将在10月得到修復。

土地供應方面，月内上海公布了第二批集中供地詳情，本次供地共計出讓48幅地塊，涉及27幅商品住宅用地，起始出讓總價約為574億元，出讓時間待定。

土地成交方面，9月共成交兩宗商業及辦公地塊，總成交金額為27.41億元。

集中供地：涉宅地27宗，7宗中止出讓

月内，上海公布了2021年第二批集中供應住宅用地詳細信息，本次共出讓48宗地塊，其中7宗租賃住房用地，14宗征收安置房用地，以及27宗涉宅地（包含2宗城中村改造涉宅用地）。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

27宗涉宅地出讓面積共167.83萬平方米，總建築面積340.73萬平方米。其中6幅位于南匯，臨港新城有5幅；4幅位于青浦區；寶山區和金山區各供應3幅；楊浦、徐匯、奉賢和崇明各供應2幅；松江、闵行和嘉定各供應1幅，保證金共114.91億元，總起始價574.57億元。

10月8日，上海土地市場發布公告稱，終止上海松江區永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07号等地塊出讓活動，除開松江區，還囊括了奉賢區、寶山區、金山區、崇明區等地塊。由于規劃調整，上海7幅地塊的出讓活動被終止。至此，上海第二批集中供地剩余20幅涉宅地塊待出讓。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

對比一二批次的挂牌情況，二批次涉宅地略有減少，平均起始樓面價有所下降。一批挂牌31宗地塊，二批次挂牌宗數減少了4宗，出讓面積減少12.5%，計容建面減少13.5%，總起始價減少21.7%，平均樓面價每平方米降低了1768元至16863元/平方米。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

競拍規則方面，上海二批次供地基本沿用之前的競拍規則，但也進行了細微優化，第二批集中公告的住宅用地競價規則中，增加了“随機值”的概念。在競價進入一次書面報價階段，一旦有競買人報價相同（無論該報價最終是否有效），将觸發繫統新增一個大于中止價且不大于一次書面最高報價的任一萬位整數“随機值”。

書面報價環節僅新增一個随機值，随機值可與競買人的報價重復。平均價為一次書面報價結束後所有有效報價的算術平均值（有三個及以上有效報價的，“随機值”納入平均價計算），未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

“随機值”的加入使一次報價平均值的不确定性提升，增加了土拍結果的不确定性，有利于土拍市場的公平和健康發展。

此外，上海還規定，購地主體不得改變投資比例：獨立申請人，所注冊成立的項目公司，必須100%獨立出資成立，成交後不得進行變更或調整。兩家以上的（含兩家）多家聯合申請人，在聯合申請時應當注明各方的投資比例。成交後所注冊成立的項目公司其投資主體和比例應與申請時一致，並不得進行變更或調整。

有市場人士指，上海此舉意圖減少圍標現象。

字節跳動摘總部大樓儲備，金茂簽約城中村項目

集中供地尚未開拍，土地成交處于低位，共成交兩宗商業及辦公地塊，總成交金額為27.41億元。

上海樂高樂園有限公司以6.99億元摘得位于上海的樂高樂園主體項目用地，該地塊出讓面積318016.7平方米，土地用途為旅館業、娛樂康體混合用地。

上海字跳智浦科技有限公司以20.42億的底價競得上海楊浦區平涼社區C090103單元03G2-04地塊，該地塊用途為辦公樓和文體用地，且地塊功能定位為企業總部型辦公樓。

今年字節跳動在上海動作頻頻，鐵獅門公司于7月6日宣布向字節跳動轉讓上海尚浦領世正在開發的總面積約19.5萬平方米的辦公項目。另外，字節跳動還租賃了約4.2萬平方米的辦公空間。

數據來源：上海土地市場、公開信息、觀點指數整理

城市更新方面，月末中國金茂正式成為上海浦東新區橫沔古鎮城中村項目的實施主體。

該項目占地約為60萬平方米，規劃計容總建築面積約54萬平方米，覆蓋住宅、商業、酒店、歷史風貌保護區等多元業态。

橫沔古鎮城中村改造，是申迪集團傾力籌劃的綜合發展項目，以恢復橫沔老街歷史文化風貌為核心，形成集古鎮休閑、文化體驗、生态宜居等功能于一體的人文體驗區。

自2018年中國金茂與申迪集團就橫沔古鎮城中村改造項目合作接洽伊始，金茂認為項目作為上海國際旅遊度假區的一個重要組成部分，具備得天獨厚的地緣特質。目前，中國金茂已布局全國53座城市，落地32個城市運營項目，該項目為金茂華東區域第12個。

上海地産盤整旗下資産，121.96億挂牌淞澤置業

據觀點指數不完全統計，月内上海共挂牌6宗存量項目，涉及多家國企央企。

其中上海地産121.96億元挂牌出讓淞澤置業95%股權及債權，該公司主要資産為位于上海市浦東新區三林鎮8街坊的42/5丘、42/6丘、67/2丘、75/3丘四宗地塊，土地總面積約11.34萬平方米。

其中，67/2丘地塊、75/3丘地塊為普通商品房用地；42/6丘地塊為普通商品房、辦公樓、商業用地；而42/5丘地塊則為辦公樓、商業用地。

值得注意的是，上個月上海地産挂牌了旗下虹極置業、虹權置業100%股權以及對應債權。市場分析或是出于本身的定位和要求，上海地産並不像一般公司只關注經濟效益，還要承擔很多功能性的事務，近期出售相關項目可能是出于對旗下資産進行合理盤整後的行動。

數據來源：上海聯合股權交易所、觀點指數整理

此外，月内成交了一宗商業地産大宗交易，新世界發展有限公司與周大福代理人有限公司訂立協議，收購上海新世界淮海物業發展有限公司余下50%權益，總代價為人民币33.75億元。

成交低位運行，取證待開放量

9月，上海新建住宅市場成交持續低位運行。因第四批次集中入市項目尚未開盤影響，新開盤項目處于低位，帶動成交低位運行，月内僅有2個項目開盤，分别為上善水樾及水尚華庭，其中前者觸及積分制。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

上善水樾位于青浦新城闆塊，項目公司為上海浦西房地産開發有限公司，是青浦區國資委控股的本地國企，成交均價為4.15萬元/平方米，月内推售132套，認籌比為1：1.32，觸及積分制，入圍積分為57.5。

水尚華庭則是上海城投開發，項目位于金山朱泾鎮闆塊，該闆塊目前沒有其他樓盤在售，但二手供應充足，本次推售550套，當日去化僅30%，表現一般。

目前，第四批集中入市房源多已取證待開，将在10月及11月陸續開盤，料10月将迎來成交高點，11月成交将下行，目前第五批入市房源還未推出，11月下旬及12月市場可能再次缺貨。