9月深圳房地産市場報告 | 集中供地收金453億 新房需求趨理性

觀點指數 近期關于粵港澳大灣區建設的消息不斷，分别對澳門、香港融入大灣區發展作出新的部署，陸續發布了《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》和《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》。

後者宣布前海合作區占地由14.92平方公里擴大至120.56平方公里，将深圳西岸包括會展灣一帶、寶安機場、西鄉、蛇口及大小南山等沿海地區都劃入前海合作區。

近年來入駐前海的港企越來越多，截至2020年底，在前海注冊的港資企業數量累計達到1.13萬家。因此，前海擴容有利于為深港合作開發提供更大的空間，為兩地合作提供制度和産業上的載體。

與此同時，前海擴容亦利好寶安區西鄉、福永等闆塊的長遠發展。

另外，香港近期宣告将在新界打造北部都會區，該規劃将會加強香港與深圳的聯繫，因此，深圳“關内”的南山、福田、羅湖、鹽田四個區将直接受益，深港之間的口岸經濟帶發展空間巨大。

第二批集中供地收金453億，1宗地塊流拍

深圳第二批集中供地于9月28日正式開啟。而在此前夕，深圳市地方金融監督管理局等六部門聯合發布《關于加強商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知》。

強調購地資金須為企業自有資金，並提供相關證明，違者将取消其競得資格、沒收競買保證金不予退還，1年内禁止該企業參加深圳市國有建設用地競買活動。

上述規定與該批土地出讓公告中的要求一致，預計未來對居住用地的購地資金來源監管将成為常态。

本次集中供地共推出22宗地塊，除寶安區松崗街道的A407-1020地塊流拍外，其余21宗地塊順利出讓，總成交金額為452.97億元。

其中4宗地為底價成交，均由區屬國企競得；17宗封頂價成交，並有1宗地塊進入搖号，為南山區的租賃住房用地。

同時，有16宗地塊的出讓條件包含競配建面積，配建面積為3500至38000平方米不等，配建比例為總建築面積的6.1%至22.2%。

深圳修改了同一企業及其控股的各個公司限競三宗地塊的規定，即同一企業可以通過不同的控股公司競拍3宗以上地塊，因此中海通過3家不同的子公司成功競得了4宗地塊，成為本次土拍的最大赢家。

而同樣參與4宗地塊競拍的保利置業由于使用了同一個參拍主體，在競得3宗地塊後失去了繼續競拍的資格。

除上述兩家企業外，天健、華潤、金地等國企也有所斬獲。

值得注意的是，早前的第一批集中供地中深圳市龍光房地産有限公司拍下的A646-0083宗地（龍光玖瑞府）已于9月2日獲得施工許可。

城市更新方面，“工改”項目的推進成為本月關鍵詞，紅塘片區項目、長興科技工業園項目、洲明科技工業園項目、西麗同富裕工業城項目及光明區玉律第一工業區項目均為工業改造項目，其中後兩者為“工改商住”項目，其余為“工改工”項目。

新房市場供應放量，成交回穩

9月深圳新房供應繼續放量，成交較今年低谷時有所好轉，而二手房受政策影響較深，成交輕微上升，整體仍處于低迷狀态。

據觀點指數監測，9月深圳新建商品住宅成交3343套，成交面積32.79萬平方米，環比下降48.45%，同比下降32.79%。

盡管“金九銀十”難再續，深圳新房成交能保持在3000套以上，證明市場仍存在活力，今年最低迷時全月新房成交僅2677套。

成交前三位的區域依次是寶安區、光明區、龍華區，寶安區本月網簽主力為京基智農山海禦園和萬科都會四季花園，光明區為雲科府和勤誠達正大城，龍華區為鴻荣源壹城中心花園。

從成交面積段來看，90至144平方米的改善型産品是成交主力，占總成交面積的72.84%，其次是小于90平方米的剛需戶型，占總成交面積的23.42%，而144平方米以上的占總成交面積的3.74%。

數據來源：深圳市房地産信息平台、觀點指數整理

二手商品住宅成交持續低迷，已連續6個月下跌。9月成交1765套，環比下降7.83%；成交面積16.93萬平方米，同比下降78.33%，環比下降7.05%。

深圳市房地産信息平台數據顯示，9月全市新批預售商品住房項目19個，共12692套，新批供應面積123.05萬平方米，較上月大增169.54%，成為今年以來最大的供應高峰。

受到供應增加的影響，深圳住宅去化周期增加，供需壓力短期内有所緩解。截至9月末，深圳全市新建商品房庫存面積231.42萬平方米，庫存套數23008套，去化周期為4.5個月，同比增加1.3個月。

超20項目開盤，8項目日清

9月各項目推貨節奏加快，新批售19個項目中有18個于月内上線購房意向登記繫統。全月共有21個一手住宅項目開盤，開盤範圍涵蓋8個區域，包括兩個深汕合作區的項目。

其中8個項目開盤當日售罄，分别為寶安區的玺玥華府、萬豐海岸城瑧園和前城濱海花園，龍崗區的頤安都會中央花園、荷棠里，光明區的峰境瑞府、星河天地公館和南山區的嵘玺家園（領玺二期）。

從上述項目的分布來看，寶安區受到前海擴容等利好因素的影響，項目去化整體較高，開盤日去化率至少有五成；光明區亦有“大灣區綜合性國家科學中心先行啟動區”的概念加持；龍崗區則憑借近年來不斷發展的交通樞紐晉升為置業熱點地區之一。

與之相反，坪山區由于目前發展相對緩慢，且發展預期不如寶安區、光明區，最近兩個月的市場熱度下降明顯，9月新推的三個項目平均意向登記率不足27%，近兩個月的網簽量平均不足150套。

由于居住用地長期供不應求，深圳第二輪集中供地的成交率明顯高于其他城市，同時，深圳亦在通過多種途徑增加居住用地供應；而需求端則在政策效果顯現後漸趨理性，大範圍的“打新”熱潮出現幾率極低，因此新房市場整體的去化周期預計會逐漸拉長。