數說中報 | 物企“第二引擎”現實與未來

觀點指數 上市物企2021年上半年業績已悉數披露，從各企業半年報來看，除了整體營收規模繼續維持高速增長外，社區增值服務領域也取得不小的進展和突破。

社區增值服務通常是基于物管企業高密度的客戶流量而開發，與基礎的物業管理服務契合程度高，未來想象空間巨大，不過需要一定的管理規模支持。

觀點指數以碧桂園服務、恒大物業、綠城服務、保利物業等8家規模較大或在社區增值服務領域有所積累和成果的上市物企作為樣本，對2021年上半年社區增值服務發展概況進行簡要分析總結。

不難發現，目前行業内社區增值服務整體發展不夠均衡和充分，但部分頭部物企已在該領域有一定建樹和成效。

第二引擎

今年上半年，物業服務企業的整體營收保持了高速增長勢頭，其中尤以社區增值服務的增速為甚，産生的營業收入也初具規模，成為物業服務企業的重要收入增長極。

2021年上半年，8家主流物企社區增值服務同比收入增速普遍超過50%，平均值達到101%，其中世茂服務今年上半年在社區增值服務領域的進展尤為突出，産生的營收規模達到了13.93億元，與碧桂園服務齊平，相比去年同期增長了約233.9%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

同時，上半年社區增值服務的收入增速也顯著高于其他業務，因此在物管企業總營收中的占比也有所上升，逐漸成為營收來源的重要支撐之一。

從盈利能力的角度，2021年上半年，8家樣本物企的社區增值服務毛利率均大幅高于基礎物業管理服務，普遍超出20-30個百分點。

顯而易見的是，加大在社區增值服務領域的探索和耕耘力度，能有效改善物業企業的整體成本收入結構。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

而在目前的經營環境下，物企天然存在較為強烈的盈利結構改善動機。作為勞動密集型行業，人力成本是物企總成本的最核心組成部分，存在逐年上升的趨勢，而由于政策和市場環境等方面的原因，已收費項目的物業管理費提升十分困難，長此以往不可避免會擠壓企業的利潤空間，壓縮整體毛利率。

除了信息化賦能和管理優化等途徑外，社區增值服務正是目前物企抑制人力成本上升及毛利率下滑，改善物業企業整體成本收入結構最富前景的途徑和發力方向。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

雖然從2021年營收的整體結構來看，社區增值服務的占比仍相對較低，不少物企非業主（開發商）增值服務依舊占據着營業收入的較大比重，但當前主流物企在社區增值領域的發力也愈發明顯，增長逐漸提速。

随着物企獨立性的加強和社區增值服務業務的成熟化，社區增值服務有望成為物企新的增長引擎。

細分領域

伴随物企在管規模的逐漸增長和舊盤經營年數的提升，社區增值服務的廣度和社區滲透程度都在加深，細分賽道也逐漸豐富，業務類别從起初較為原始的社區空間運營（廣告服務等）、車位管理銷售等，逐漸挖掘至社區零售、家政、美居、房産經紀等專業度更高或更貼合業主日常生活需求的業務。

單以營收規模論，目前碧桂園服務、恒大物業、保利物業等頭部物企的社區增值服務營收均較為接近，2021上半年普遍在10億元人民币左右。

以具體業務來看，各家物企又有不同的專注方向。

今年3月，碧桂園服務房屋買賣及租賃品牌“有瓦”開業，這是在房屋經紀領域的新進展。到目前為止，碧桂園服務各類社區增值服務在市場已鋪展得較為均衡和全面。

除此之外，綠城服務在社區零售方面較為突出，上半年産生收入約4.4億元，貢獻了較高的社區增值服務收入。目前主流物企開展社區零售的重點在于便民及差異化，與互聯網電商相比，核心競争力在于擁有更近的客戶距離，零售品類别則一般專注于日常生鮮食品、年貨、月餅等時節性較強、傳統電商市場覆蓋率相對較小的消費品上。

而美居也是今年上半年物企的發展重心之一，各大企業均有布局並建立了不同品牌。總體而言，物企發展該業務的優勢在于獲客成本較低，以輕資産代理為主。

在一定管理規模的基礎上，物業企業無論是開展何種類型的社區增值服務，重心仍然在于管理社區的滲透和住戶需求的挖掘上。距離客戶最近的物理距離，也暗示了社區增值服務巨大的市場潛力。