1-9月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 9月供地體量小幅回落，成交建面微跌，成交總價上漲幅度明顯。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，9月供應土地規劃建築面積環比減少16.5%，同比減少36%；供應土地起始樓面價環比下降36.1%，同比下降34.1%。

一二三線城市供應土地建築面積環比增速分别為-38.1%、-8.7%、-16.1%，同比增速分别為27.4%、-34.3%、-40.7%；供應起始樓面價環比增速分别為-47.9%、-48.3%、30.4%，同比增速分别為7.7%、-27.1%、-41.6%。

成交方面，得益于廣州、深圳、南京多個重點城市集中出讓土地，9月土地成交質量上升，成交總價環比上漲幅度明顯。但是由于三線城市土地成交體量出現明顯下降，9月整體土地成交建面微跌。

值得注意的是，房企銷售回款低于預期，資金吃緊，參與第二次集中供地的積極性下降，9月土地成交溢價率為4.14%，環比下降2.31個百分點。二線城市土地成交溢價率環比下降2.31個百分點至2.59%，為近3年來的最低位。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，9月6家企業有新進展，包括宏發集團簽約深圳紅塘片區福海街道首個大型工改工城市更新項目；繼簽約廣州海珠區聯星村之後，新世界中國又簽約廣州增城夏街舊改等等。

中海拿地活躍，20家房企新增貨值超千億

觀點指數發布的“1-9月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，碧桂園、萬科和保利新增全口徑土地儲備分别為4889.2、2372.9以及2183.6萬平方米，處于領先地位。

從單月拿地數據來看，前50房企9月新增土地建築面積為2088.5萬平方米，占前9月總新增土地建面的5.9%。

可以對比的是，在今年5月第一次集中供地高峰期，前50房企單月新增土地建築面積為5887.3萬平方米，占前9月總新增土地建面的15.9%。第一二次集中供地的市場差異，反應出當前多數房企謹慎的土地投資态度。

數據來源：觀點指數整理

盡管第二次集中供地市場整體遇冷，但中海為代表的資金充足企業，依舊活躍在土拍市場中。

據觀點指數統計，9月中海成功在天津、蘇州、沈陽、南京、廣州以及深圳等集中供地城市斬獲多宗土地，涉及權益拿地總價高達480.2億元，成為當月土地投資力度最大的房企。

緊随其後的還有中國鐵建、越秀、保利、招商蛇口等國企，以及資金充足雄厚的民企如萬科、龍湖以及濱江。

值得注意的是，2021年1-9月有20房企新增貨值超過1000億元，較1-8月增加3家。

第二次集中供地謹慎，二三線城市溢價率低位

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，9月土地供應數量1397宗，其中供應住宅用地473宗，商服用地204宗，工業用地657宗，其他用地53宗，環比減少415宗，同比減少872宗；供應土地規劃建築面積12671.3萬平方米，環比減少16.5%，同比減少36%；供應土地起始樓面價2988元/平方米，環比下降36.1%，同比下降34.1%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

9月單月，一二三線城市供應土地數量為111宗、450宗、823宗，供應土地建築面積為573.3萬平方米、5224.4萬平方米、6170.5萬平方米，環比增速分别為-38.1%、-8.7%、-16.1%，同比增速分别為27.4%、-34.3%、-40.7%；供應起始樓面價為7841.5元/平方米、2379元/平方米、2409元/平方米，環比增速分别為-47.9%、-48.3%、30.4%，同比增速分别為7.7%、-27.1%、-41.6%。

從供地體量上看，9月僅有上海、長沙以及無錫進行集中供地，供地建築面積小幅回落。在供地起始樓面價上，一二線城市整體土地供應質量下降，價格亦随之下滑，三線土地供應價格出現底部回升。

成交方面，得益于廣州、深圳、南京多個重點城市集中出讓土地，9月成交土地質量上升，成交總價環比上漲幅度明顯。但是由于三線城市土地成交體量出現明顯下降，9月整體土地成交建面微跌。

具體而言，9月100個重點城市成交土地數量1023宗，其中成交住宅用地389宗，商服用地94宗，工業用地493宗，其他用地47宗，環比減少60宗，同比減少716宗；成交土地規劃建築面積7852.2萬平方米，環比下降1.4%，同比下降51.3%；成交總價3507.6億元，環比增長103.8%，同比減少23.4%；成交樓面均價4411元/平方米，環比增長106.8%，同比增長57.2%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，随着廣州、深圳等12個重點城市月内集中供應的優質地塊出讓，一二線城市土地成交量價上升明顯，其中一線城市成交總價環比增長822%，成交樓面價環比上升271.4%，二線城市成交總價環比上升794.8%，成交樓面價環比上升337.8%。三線城市土拍遇冷，成交建面和成交總價環比降幅均超過50%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

值得注意的是，9月土地成交溢價率為4.14%，環比下降2.31個百分點。其中一線城市土地成交溢價率為5.23%，環比上升4.64個百分點。二線城市土地成交溢價率環比下降2.31個百分點至2.59%，為近3年來的最低位。

數據來源：觀點指數整理

一線城市溢價率上升的主要原因是深圳集中供地的火熱。9月底，深圳進行第二批集中供地，共出讓22宗地塊，成交21宗，3 宗底價成交，剩余地塊均觸達上限價，平均溢價率達到12%。

根據月内12個重點一二線城市集中供地結果，9個城市平均溢價率不超過5%，底價以及低溢價率是土拍的主旋律。

房企謹慎的投資策略是當前土拍競争、溢價率下降的主要原因，趨緊的融資環境以及吃緊的現金流成為了房企拿地的掣肘。

廣州23地收金569億，城市更新實施條例持續完善

數據來源：Wind，觀點指數整理

以住宅用地成交總價來看，9月廣州、南京、成都、深圳以及天津5個集中供地城市名列前茅。

其中，廣州累計成功出讓23宗住宅地塊，規劃建面357.4萬平方米，總成交價569.4億元。

數據來源：觀點指數整理

從9月全國涉宅用地成交總價數據來看，前10地塊有8宗位于廣州和深圳，剩余兩宗分别位于蘇州以及合肥。

最貴地塊是粵海置地競得的廣州白雲區白雲新城雲港城地塊，成交價格101.9億元。該地塊曾于2013年出讓，並由廣東省機場管理集團有限公司獲得，後因閑置于近期重新挂牌，未來該地塊将建設成集總部辦公、創意辦公、商業配套等多種功能于一體的高端城市綜合體。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，9月6家企業在城市更新業務上有新進展，宏發集團簽約深圳紅塘片區福海街道首個大型工改工城市更新項目；繼廣州海珠區聯星村之後，新世界中國又成為廣州增城夏街舊改正式合作企業，城市更新版圖上再添一子。

不同于上述企業在城市更新業務上的進取，部分企業因政策改變等原因退出城市更新項目開發。9月24日，深圳中華自行車（集團）股份有限公司終止深圳中華花園二期城市更新改造項目合作合同，原因是深圳城市更新政策發生了改變，要求住戶更新意願比例從90%提高至95%。

近期部分城市為了更好地推進城市更新進程，提出並落實了優化城市更新體制機制，完善更新改造的實施方式和程序等措施。

例如9月24日，廣州住建局提出，黃埔、南沙等8區項目融資地塊保障性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房、共有産權住房）和人才公寓等政策性住房的建築面積占融資地塊住宅建築面積的配置比例原則上分别不低于15%和5%。

不久前，為了防止大拆大建，住建部也提出拆除比例、重建比例以及就地安置比例等具體要求。

雖然相關政策的實施給城市更新實施企業的預期帶來一定變化，甚至導致一些企業退出，但這也是為了确保城市更新市場健康、健全發展所不可避免的。