9月長租公寓發展報告·觀點月度指數

觀點指數 月内多個城市租金有所上漲，租賃市場火熱持續。企業開店積極性提高，窩趣、雅詩閣、樂乎等企業有新增項目落地。

随着多項保障性租賃住房利好政策的推出，是否會抑制長租企業的發展？目前多地積極響應号召，通過增量建設或存量改造的方式增加保障性租賃住房供給，緩解城市青年住房壓力。

從長遠來看，政府主導+市場參與或成為租賃市場的主流方向，形成多主體、多品類並行的局勢。

今年以來，租賃住房融資方式呈多元化特點。加之政府對租賃住房項目資産證券化的支持，未來租賃住房REITs發行數量将會有所增加。

核心城市租賃市場熱度持續，企業開店積極性提高

畢業季活動過後租賃市場迎來中秋國慶活動，租賃市場活躍，多個城市租金有所上漲。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

9月北京普通公寓平均租金單價水平居于全國首位，且是唯一城市租金單價突破100元/月/平方米的城市；其次是上海，平均租金單價為99.7元/月/平方米。

同比來看，多個城市較去年疫情同期租金實現上漲，其中廣州同比漲幅最大，達43.53%。其次是深圳，為40.07%，9月份深圳租金單價90.46元/月/平方米。

環比來看，上海租金有所下降，降幅0.98%。其他一二線城市均實現環比上升，其中成都環比漲幅最大，達12.73%，同比漲幅39.14%。總體而言，租房旺季過後，各個城市租金有所下降。

一線城市租賃需求持續，新一線及二線城市潛力亦得到釋放。随着中秋國慶活動的到來，多家企業開店積極性提高，月内樂乎、窩趣、雅詩閣等多家企業有新增開業項目。

來源：觀點指數不完全統計

新開業項目布局以一線城市為主，其中窩趣9月開業項目規模均較小，東莞、深圳、上海以及廣州新開項目的房源數分别為361、98、204以及43間。4個新開門店當前平均出租率為90.35%，新店去化效率較高。

此外，雅詩閣新開業兩個項目是與中建三局聯手打造，同時以“雙品牌”模式布局，将高端酒店與品牌長租公寓融合，賦能項目運營。

值得注意的是，各城市積極響應政府号召，月内南京由國企東南集團打造的首個自持長租公寓項目入市，公寓方要求承租方需在南京創業或就業，目前首批入住者主要是青年大學生創業者和仙林大學城的青年教師。

此外，錢投·甯巢明石公寓項目是浙江首宗成建制開發的人才租賃住房項目，即從土地出讓到規劃指標、用途規定等，就明确了用作人才公寓，主要承租對象為杭州市區範圍内市屬和區屬用人單位的高層次人才。

該公寓共有1469套房源，由錢投集團旗下的甯巢公寓運營管理有限公司負責運營管理，公寓配套有錢投自建的商業配套—甯巢里，涵蓋餐飲、娛樂、健身、超市購物等日常生活配套。

保障性租賃住房登場，融資渠道多元化發展

今年以來，紅利與監管並行，增加租賃用地供給、多渠道增加租賃住房、稅收優惠、資金監管等多項利好政策頻出。

來源：觀點指數不完全統計

7月，國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，多個城市積極推進保障性租賃住房進展，推進租賃住房市場半公益化。

9月，杭州、南京、雲南等城市對于增加保障性住房供給提出相關要求。其中，杭州要求新增保障性租賃住房套數占新增住房供應套數争取達到30%以上；雲南、天津發布相關政策支持非住宅改造成保障性租賃住房項目。

近期，多個城市公布“十四五”時期住房發展規劃。其中，廣州提出到2025年全面完成66萬套保障性租賃住房建設；江蘇十四五期間将新增20萬套（間）保障性租賃住房；廣西今年将建設保障性租賃住房1.39萬套。截至9月已開工27個項目，提供房源數量1.32萬套。

保障性租賃住房的火熱，一定程度上緩解了城市住房壓力。對于長租企業而言，應當如何突圍？保障性租賃住房的崛起是否預示着市場化長租房的沒落？

事實上，目前來看保障性租賃住房更多的是廣義上的住房保障，客群定位為中低收入的城市新市民、青年人群，是為緩解青年住房問題而誕生的産品。而針對追求生活品質、服務質量的人群而言，高品質服務式公寓不可或缺。

同時，藍領團體、工業園區等催生的租房需求亦是長租企業的重要客源。此外，運營管理能力也是長租企業的一大優勢，通過管理輸出等方式與國企、政府合作，推進項目進展亦是發展方式之一。

觀點指數認為，随着保障性租賃住房受到重視，未來租賃市場将朝着政府增量+市場化住房方向發展，以政策性的增量住房擴充市場容量，租賃産品漸趨多元化。

針對租賃住房供給，天津、廈門、鄭州等多個城市推行非改租、非改居等相關政策，利用非住宅項目改建成租賃住房項目，加大供給，有利于盤活城市閑置存量資産，緩解城市青年住房壓力。

同時，存量改造也是增加保障性租賃住房的重要來源。目前多個城市已有非改租、非改居項目陸續入市。

來源：觀點指數不完全統計

融資端，9月安歆集團獲前海母基金Pre-D輪數億元融資，用于城市端員工住宿業務和園區端配套住宿業務的擴張。

今年來，住房租賃融資方式主要有公司債、類REITs、ABS、小公募等。未來随着金融、政策的支持，住房租賃融資渠道将會得到更加充分的運用。