9月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 回顧9月份産業地産市場，華夏幸福公布了債務重組計劃，涉及2192億元金融債務的解決方式，有助于支持公司恢復“造血“和正常經營。

月内，有兩個園區新開業，分别屬于聯東U谷和鑫創科技，園區坐落在大灣區的江門和佛山，項目圍繞電子信息、裝備制造，以及人工智能、大數據等要素構建。

粵港澳大灣區一直是中國民營經濟與中小微制造業企業最為活躍的地區，當地擁有龐大的生産與研發空間需求。而佛山和江門是承接廣深産業轉移的重要城市，去化有一定的保證。

目前全球處于供應鍊危機之下，産業地産商更應找準自身地位，通過片區整體招商或協助搭建部分關鍵零部件的小批量采購平台，實現對入駐企業的供應鍊支持。

華夏幸福債務方案出台，聯東、鑫創大灣區新開園

9月份，華夏幸福的債務問題有了階段性結果，發布關于債務重組重大事項進展暨股票復牌的公告，提及債務重組計劃涉及2192億元金融債務，将通過六種方式妥善安排清償。

具體來看，六種方式包括，賣出資産回籠資金約750億元；出售資産帶走金融債務約500億元；優先類金融債務展期或清償約352億元；現金兌付約570億元金融債務；以持有型物業等約220億元資産設立的信托受益權份額抵償；剩余約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償。

對于華夏幸福來說，該清償方案有助于支持公司恢復“造血”和正常經營。

具體看其他企業，月内有兩個新開園區，且均位于大灣區範圍内。

其中，聯東集團旗下聯東U谷·江門蓬江國際企業港比原計劃提前兩個月開園。截至14日，聯東U谷·蓬江國際企業港已引進先進制造業企業19家，均為科技創新型企業。

鑫創科技的佛山·鑫創智谷也在月内開園，項目主要圍繞人工智能、大數據以及工業互聯網産業，由智慧芯、政金中心、微創社區組成，打造産業、政務、金融、社區為一體的高明CBD核心區。

由于粵港澳大灣區一直是中國民營經濟與中小微制造業企業最為活躍的地區，當地自身就有龐大的生産與研發空間需求，且市場主導的意識深入人心，位于該區域的産業園區開發商因此更傾向于依靠市場化的力量去主導經濟與産業的發展方向。

由于大灣區市場的特殊性，産業廠房和研發樓的需求相當旺盛，一般而言項目選址合理，成本控制有道，貼合客戶的需求，則物業的銷售去化不是難題。

過去幾年里，相當數量的産業地産開發商進入大灣區工業園開發商品廠房項目，包括聯東、萬洋、中南高科等企業。而近一兩年，傳統房企也開始建廠房、賣廠房。

從近況來看，市場預計2021年大灣區可銷售廠房的供應量增速将顯著大于吸納量，但預計在2022年出現拐點，主要由于大多數企業在擁有充足資金時會更多考慮投入主營業務，甚少有選擇自持廠房。

另外，村鎮工業園改造過程中拿到改造拆遷補償金的原業主，其作為近年支撐大灣區廠房需求的主要來源之一，正在逐漸減少。

供應鍊重構，關鍵零部件采購與國産替代

自2020年起，由于疫情和國内外環境的不明朗，以汽車芯片短缺為代表的全球供應鍊危機開始顯現，關鍵零部件短缺致使多家行業龍頭企業停産，國内電動車企業的交付時間顯著延長。

來到2021年，這場供應鍊危機不僅未見緩解，反而蔓延到其他行業，如電子産品領域，多家筆記本電腦、手機生産商都出現缺貨潮。

通常情況下，企業關鍵零部件斷供並不取決與自己的直接供應商，而是更上遊的斷供所導致。消息稱有某大型日企組織了上百人的團隊，耗費超一年時間才摸清各級供應商的分布圖

在供應鍊危機的大環境下，産業地産商更應找準自身的地位。對于行業龍頭或掌握關鍵技術的獨角獸企業而言，其實並不缺乏投資者，亦不缺乏地方優惠政策，若能通過片區整體招商實現對入駐企業的供應鍊支持，反而更能增加項目落地的可能。

這就需要産業地産運營商在産業規劃的基礎上，對産業鍊進行深度研究，並建立起自己的産業招商地圖。

另外，這次供應鍊危機中，比較多出現的現象是短缺一兩種小批量的零件，解決難度更大。目前，一些專業領域已建立起小批量在線采購平台，幫助解決企業的燃眉之急。

這對于産業地産運營商而言也是一種啟示，特别是布局範圍較大、城市較多、入園企業達到一定量級的運營商，若能協助搭建部分關鍵零部件的采購平台，幫助園内企業實現上下遊對接，就能減少因信息不透明産生的“斷鍊”風險，切實解決企業的生産難題。

而在供應鍊重構的過程中，除了縮短供應鍊鍊條、擴展供應鍊的廣度外，還可以考慮将一些國際供應商以國産替代，這也能幫助解決目前海外貿易“一艙難求“的困局，亦有助于國内關鍵零部件采購平台的搭建。