9月購物中心運營商報告·觀點月度指數

觀點指數  9月，北京、上海出台舉措打造國際消費中心城市，城市商圈的改造升級利好整體營商環境，消費需求的升級也為城市購物中心發展帶來機遇。

全國購物中心市場迎來一波開業潮，開業項目數量和體量均為今年以來最高，重點運營商月内均有不少項目入市。

其中，太古和萬達面世的項目均代表了其産品線最新成果：萬達位于深圳龍崗的萬達廣場作為大體量項目，注重場景打造以及體驗式業态引入；太古的前灘太古里為國内最具代表性的街區型購物中心，引入高端業态消費品牌之余，開放式的設計頗為吸睛。

此外，項目數字化創新、積極獲取會員資源等也在運營中占據越來越重要的地位。會員的獲取和維存，對消費影響較大，而會員增長的關鍵在于運營者是否能提供優質的客戶體驗。未來，企業将在這方面投入更多的資源。

再現開業潮，樣本企業占比過半

9月，北京市商務局發布《北京培育建設國際消費中心城市實施方案》，将力争通過5年左右的培育建設，基本建成具有全球影響力、競争力和美譽度的國際消費中心城市，打造2至3個千億級規模世界級商圈，入境旅遊人數年均增長5%以上。

上海政府也舉行了重點消費地標和品牌首店集中簽約儀式，着力打造全球新品首發地、全球消費目的地，全面打響“上海購物”品牌，力争到“十四五”末率先基本建成具有全球影響力、競争力、美譽度的國際消費中心城市。

預計北京、上海在消費城市和商圈打造上的舉措，将為當地購物中心發展提供更好的商業環境，有利于消費需求升級，為商業發展注入長久活力。

月内，有不少新項目開業。據觀點指數不完全統計，全國範圍開業超80個購物中心項目，總體量超700萬平方米，數量和體量均為今年以來單月最高。

其中，觀點指數監測下的重點運營商共開出47個項目，總體量約518萬平方米，占月内全國新開業項目的一半以上。

數據來源：公開資料，觀點指數統計

體量方面，樣本企業開業項目體量集中于中等區間，5-10萬平方米與10-15萬平方米的項目數量最多，社區商業以及大型城市區域型購物中心的新項目相對較少。

但並不意味這社區商業類項目熱度降低，此前數月均有不少此類項目入市，社區型購物中心仍是不少企業發展的重點。

數據來源：公開資料，觀點指數統計

萬達商管新開項目數量最多，為12個。目前在管萬達廣場數量在400個左右，總體量超4000萬平方米。受到較多關注的深圳龍崗萬達廣場體量超30萬平方米，為月内開業體量最大的項目。

該項目是第四代萬達廣場産品，也是萬達首進深圳東部布局的輕資産項目，體驗業态占比超過80%，反映出當下購物中心向體驗式靠攏的趨勢。

體驗業态廣受當下90/00後消費群體歡迎，區别于傳統商業的以商品展示為主的形式，體驗業态更聚焦于消費者的參與感、體驗感，對空間和環境要求較高。如能打造好，不僅能吸引消費者，還能為其它業态帶來流量，拉動整體業績增長，不少購物中心都日漸重視體驗業态的引入組合。

太古地産與陸家嘴集團合作發展的零售項目——前灘太古里也在月内開業，由太古負責運營，這也是内地的第三個太古里項目，此前的三里屯太古匯、遠洋太古里均為城市的商業標杆。

據了解，前灘太古里總建築面積約12萬平方米，屬于街區式購物中心，延續“太古里”獨品牌基因的基礎上，首次以“雙層開放空間”在屋頂打造街區形态，由80米長的“悅目橋”橫貫上方，可盡攬黃浦江風景。

相比傳統盒子型購物中心，太古里此類街區式購物中心擁有更多戶外空間，能滿足消費者追求健康生活方式和社交方面的需求，但對環境和建築設計要求較高，需要合理布局。

業态組合上，前灘太古里引入不少國際奢侈品牌，如巴黎世家、迪奧等。未來共有約250家優質零售商鋪，超50個浦東首店品牌入駐，持續為上海消費市場帶來新活力。

輕資産步伐不停，會員消費成重要資源

月内，商管上市消息傳來，瑞安房地産分拆瑞安新天地已向港交所提交上市申請，輕資産隊伍将再添一家企業。

瑞安新天地以上海、武漢、佛山及重慶的“天地”繫列城市更新社區的商業空間為主，零售物業占比為64.4%，超過120萬平方米。上海新天地、佛山新天地都是所在城市的綜合體項目標杆，且與當地文化有較好的融合。

除分拆上市外，其他發展輕資産業務的企業也在新項目開業和外拓上發力。

已上市的寶龍商業月内有4個項目新開業，均位于浙江。這也是目前寶龍商業項目數量最多的省份，為長三角戰略中的重要組成部分。2021年，寶龍商業将開出的22個項目中，位于浙江省的有18個。

佳兆業商業則在外拓上有新進展，成功簽約了四川南充和廣東佛山兩個購物中心輕資産管理項目，合計新增管理面積超13萬平方米，這有利于擴大其在大灣區和西南區的商業規模和影響力。

重點發展存量改造和輸出管理之下，佳兆業商業目前已在全國布局項目60余個，總面積超300萬平方米，其中管理輸出項目總面積将超110萬平方米。

值得關注的是，共同開發也是當前商業地産的發展趨勢之一，益田、特發及印力三家企業共同成立招商運營合資公司，全面統籌小梅沙片區的商業招商與運營。

月内開業的前灘太古里，亦為太古和陸家嘴雙方的合作項目。

除合作外，益田與蜜蜂互聯戰略簽約，雙方将以深莞益田假日奧特萊斯為起點，線上線下協同發展，打造數智化商業。

此外，月内的中秋假期則給購物中心帶來了流量和機遇。假期活動一般是購物中心營收和吸納新會員的重要節點。中秋假期，大悅城控股旗下20個在營商業項目進行“大悅瘋搶節”活動，期間銷售超4.8億元，同比提升27%，客流274萬人次，同比提升23%。

其中，會員消費方面，9月19日單日的會員消費占比達53%，會員客單價超1350元，假期三天全國新增會員達6.4萬人。

會員的留存和管理是重要的資源，會員消費成為購物中心的重點。目前在購物中心運營上較為突出的企業都有豐富的會員資源，且較為注重會員的服務和管理。如華潤萬象生活商業會員數量年中已突破1900萬，消費貢獻可觀。