9月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 9月，無新的物業服務企業登陸港交所，遞表企業新增2家，招股書更新1家。

除去已分别被碧桂園服務與萬物雲收購的富力物業與陽光智博生活，目前港交所排隊等待上市的物企數量還剩23家。

另外，中南服務亦更新了招股書情況，在管面積進一步提高至近4000萬平方米，而早前曾遞表的天譽青創與新力服務目前招股書處于已過期但未更新的狀态。

9月，物業服務行業收並購市場依舊活躍，觀點指數記錄的物企收並購事件超15起，其中包括碧桂園服務于月内收購富力物業與彩生活核心資産鄰里樂2筆涉資金額較高的案例。

政策方面，發改委與住建部9月2日發布《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的工作》，鼓勵有條件的小區在完成改造後通過市場化方式選擇專業化物業服務公司進行接管，行業空間進一步擴容。

上市熱情驟減，物管闆塊進一步下跌

本月新遞表的兩家物企分别是瑞安新天地以及萬盈服務。其中，瑞安新天地為商管及物管企業，截至2021年6月30日資産淨值約為312億元人民币，物業總建築面積約為201萬平方米，其中52.7%位于上海，管理的物業項目數量達到80個，在管建築面積約為840萬平方米。

而萬盈服務前身為升龍物業，為升龍集團旗下物管企業，是萬物雲旗下物業聯盟中的一員，主打城市更新項目。目前管理58個城市更新項目，包括住宅、商業與公共項目等業态，城市更新項目在管建築面積合計1040萬平方米，占在管總建築面積的92.5%，2021年上半年，萬盈服務物業管理服務收益中的75.5%來自城市更新項目。

此外，中南服務商業于3月29日首次向港交所遞表，並随即在9月30日招股書失效後更新招股書。與初次遞表相比，在管面積已由2020年底的3690萬平方米增長至2021年5月31日的3970萬平方米。

整體來看，數月未有新物業股登陸港交所，物業服務企業赴港遞表頻率明顯下降，亦有已遞表物企因被收購而終止上市進程。當前無論是市場還是地産企業，對物業股的上市熱情都有一定程度降低。

港股方面，物管闆塊在經歷持續數月走低後，9月繼續保持下行趨勢。月内恒生物業服務及管理指數累計下跌5.62%至7262.1點，跑輸恒生指數0.58%個百分點。48只H股物業股中有31只在月内累計錄得下跌，其中融創服務、時代鄰里與卓越商企服務月内累計跌幅最大，分别下跌20.49%、18.03%與16.64%；第一服務月内漲幅最高，達80.49%，另有鑫苑服務目前仍處停牌狀态。

數據來源：Wind，觀點指數整理

市值上，截至9月底，市值超過千億港元的物企僅剩碧桂園服務一家，為1979億港元，第二高為華潤萬象生活，市值987億港元，緊随其後的是553億港元恒大物業；不過，目前物管闆塊在港交所的整體下行趨勢已基本結束，未來有望逐漸回暖。

滬深股市方面，截至目前A股上市物業股數量仍為4家，分别為招商積余、新大正、特發服務與南都物業，9月内累計漲跌幅分别為26.75%，-1.94%，-4.14%與0.77%。另外，JP摩根于9月16日增持碧桂園服務1216萬股，每股作價48.8港元，總金額約5.94億港元，目前其對碧桂園服務的總持股比例已經達到6.36%。

此外，在股價普遍走弱的市場環境下，部分上市物企開始回購股份，比如融創服務、碧桂園服務、世茂服務等，其中新城悅服務更是在月内連續進行了十余次股份回購，此舉在對抗物管股以及港股市場整體下行趨勢上起到一定抑制作用。

新城悅服務9月内累計下跌3.59%，月内總跌幅低于恒生物管指數的5.62%以及港股大盤。

收並購愈加活躍，行業資源進一步向頭部集中

9月20日，碧桂園服務公告拟以100億元人民币的代價收購富力物業旗下唯一子公司富良環球，其中70億為富力物業當前在管的8600萬平方米管理面積，30億元為後續富力将交付予碧桂園服務的管理面積。

此前，富力物業于今年4月26日向港交所遞表，此次收購也基本宣告了其IPO進程終止。

根據富力地産财報，截至2021年6月30日，富力地産三道紅線指標均踩線，9月穆迪與惠譽也相繼下調了富力地産評級。富力地産将富力物業上市進程終止並進行出售，或是出于解決流動性問題的考量。

9月30日，碧桂園服務再次發布公告，将以不超過33億元的代價收購彩生活旗下核心資産鄰里樂。鄰里樂包含彩生活20.13億收購而來的萬象美物業（前萬達物業）與3.3億元收購而來的開元國際等其他物業資産。

而10月12日，彩生活方面也發布公告稱，碧桂園對彩生活的收購並不包含彩生活服務集團旗下的彩生活物業等重要資産，本次交易後，彩生活也不再對外出售資産。

截至2021年6月30日，鄰里樂未經審核綜合淨資産價值約13.74億元，2020年的除稅後溢利約3.09億元，而彩生活2020年的總利潤為5.43億元，此次出售後彩生活恐難以維持其行業地位。

截至2021H1，花樣年剔除預收賬款的資産負債率、淨負債率和現金短債比分别為72.69%、76.82%和1.39倍，三個指標中僅一條踩線，但花樣年的實際流動性狀況仍然較為緊張。10月4日，花樣年已經産生了美元票據的實質性違約，此次彩生活出售其部分核心資産，也大概率是為緩解母公司的流動性緊張狀況。

根據碧桂園服務半年報，截至2021年6月30日，在完成對藍光嘉寶服務的並表後，其在管面積已達6.44億平方米，若進一步完成對富力物業與鄰里樂的收購後，屆時碧桂園服務的實際管理面積或将突破10億平方米，成為業内少有的巨型航母級企業。

回顧月内兩筆收購案，不難發現，交易發生的直接原因與物管企業自身並無過多關聯，更多是上遊房地産開發企業亟需資金回籠輸血，出售資産進行自救。

與地産開發商不同的是，物企多為輕資産模式運營，抵押物的缺乏令銀行放款意願普遍不高，因此以IPO上市的形式進行股權融資是物企的較優選擇。不過，如今物管企業紛紛被當做出售的籌碼，上市的熱情也大幅降溫，，這也是地産困境向下遊物業服務行業傳導的結果，加劇了行業資源進一步向少數頭部企業集中。