9月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 9月，商辦市場開發和投資較前幾個月冷靜。辦公樓新開工面積、銷售額等數據的增長有所放緩。一二線城市租金水平整體波動不大，且随着前面數月的調整恢復，以價換量的行為有所減少。

交易市場上港資較為活躍，長實、希慎及新世界等月内均有涉及商辦資産的交易。

長實出售了持股六成的上海世紀盛荟廣場予希慎，兩者在内地市場上一退一進。此外，新世界也向投資機構出售武漢光谷項目寫字樓。

月内，新近入市項目在租賃上都有不錯表現。從企業的項目打造和招商引入中可以發現，契合經濟發展、注重市場和客戶需求是當下寫字樓較為突出的特點。

市場趨于平穩冷靜，港資買賣優質資産

9月，全國新開工寫字樓面積錄得3847萬平方米，累計增長-20.3%，竣工面積則為1662萬平方米，累計增長17.4%。從以上兩項開發端數據可以看出，目前辦公樓開發的增長速度已經趨穩，環比差别不大。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資上，9月辦公樓開發投資額錄得4446億元，累計增長-0.5%，年内首次錄得負數增長，說明投資者對于辦公樓投資的熱度有所降低，過去盲目開發的情況有所好轉。

而銷售額累計值則為3179億元，累計增長0.5%，相比前幾月增速有所減緩，辦公樓的銷售市場整體處于理性狀态。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

租金水平方面，除個别城市外，大部分城市的租金水平環比變動不大。

一線城市中，除北京外，其余三個城市的租金環比上月有所下滑，但最大降幅不超過5%。截止9月，一線城市中租金最高的是北京，為5.55元/平方米/天，二線城市中租金最高則是無錫，為2.46元/平方米/天。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

月内大宗交易依然活躍，公開市場上錄得2宗商辦資産大宗交易，賣方均為港資企業。

長實出售了旗下持股60%的上海世紀盛荟廣場，買方希慎興業則拟以35億元價格收購，長實按股權可從中獲利21億元。該物業位于上海市新閘路668号，位置條件較為優越，為已竣工寫字樓/ 商鋪混合用途發展項目，建築面積約為8.65萬平方米。

長期以來，長實在國内積累持有不少資産，但近年來頻繁出售内地項目。此次出售除了是正常的銷售業務開展外，也有資産優化、回籠資金的考量。值得注意的是，随着近年來陸續出售内地資産，截止上半年長實在内地持有的投資物業所剩無幾。

另一在内地投資的港資新世界，也完成出售武漢光谷新世界項目一棟寫字樓，收購方為新加坡知名投資機構。作為交易標的T1寫字樓總建築面積約8.2萬平方米，樓高230米，是光谷首個高端寫字樓産品。

而上月，由新世界集團開發，位于深圳前海自貿區的前海周大福金融大廈南塔也順利完成網簽，将在建成之後整體出售給世界五百強金融機構。

以上兩個出售項目，預計未來仍将由周大福及新世界集團持有運營，繼續發揮其商辦運營能力，也能減少相應的資金壓力，賺取運營收益。

入市新項目表現突出，物業打造契合市場需求

随着前灘太古里的開業，樓高280米的配套超甲級寫字樓前灘太古中心也披露了租賃方面的成果。該項目自2020年7月竣工入市以來，已引進普華永道、武田制藥等諸多國際知名企業進駐，出租率達83%。

太古地産在内地運營的商辦項目數量不多，但租金、出租率以及優質租戶等表現均不錯。除項目條件優越外，較高出租率背後還有太古突出的運營能力。據2021中報數據，目前落成運營的寫字樓主要有廣州太古匯、北京頤堤港以及上海興業太古匯，最高出租率達99%。

月内，體量約23萬平方米的廣州環貿中心也正式揭幕。項目包含超甲級商務辦公、購物新中心環貿天地、雅詩閣服務公寓及越秀星廷公寓等多元業态，其中寫字樓部分代表越秀商投目前的3.0商務標準，為目前最新開業的商辦項目。

契合經濟發展、注重市場和客戶需求是當下寫字樓較為突出的特點。該項目通過“産業+商業”的融合革新，引入數字經濟、科技金融以及高端服務産業。目前，廣州ICC已引入多家世界500強及行業龍頭企業，其中包括中國建築上海設計研究院、渣打大灣區中心項目、亞信科技等各行業的優質企業，且總體上與其數字經濟、科技金融的定位相符合。

這對于産業集聚和發展起到積極作用，也說明了寫字樓的打造發展愈發順應當下國内的經濟發展趨勢。

相關數據顯示，“十三五”期間，我國數字經濟增速超過了16.6%，其中數字經濟成為大灣區核心經濟增長點之一。2020年，灣區經濟總量達11.5萬億元，世界500強企業21家，此外廣東有5.3萬家國家級高新技術企業。

另一方面，新項目的開業也能鞏固和擴大越秀商投在廣州寫字樓市場的地位，其在廣州中軸線已持有運營6座綜合體及寫字樓地標物業。

此外，由華潤置地和上海地産集團共同打造的陸家嘴濱江中心也于三季度入市。該項目為8棟現代化智能樓宇組成的商務地標，由華潤萬象生活運營，目前順利簽約了中法合資基金企業浦銀安盛總部、山西證券、融資租賃公司芯鑫租賃等，同時引入新經濟行業的盒馬鮮生總部以及文化集團閱文集團。

随着新興頭部企業紛紛入駐，項目正逐步形成産業集群趨勢，對自身競争力提升以及區域經濟發展起到一定作用。

如今，現代多元辦公需求對寫字樓項目提出越來越多要求，既要占據中心區位、兼顧高效便捷與低碳環保，又能提供優質人性化服務，這對運營商而言是不少的挑戰。未來，企業仍需在軟硬件升級上下更多功夫，以實現優質租戶的持續引入。