10月上海房地産市場報告 | 集中成交與上新

觀點指數 10月，上海新建住宅市場供應上升，帶動成交上行。

受第四批房源集中入市影響，月内供應大增，帶動成交上行，共30個項目開盤，其中20盤日光，18盤觸及積分制。

月中，上海發布了第五批集中入市房源，涉及57個樓盤，共計15206套房源，将為未來兩月帶來穩定供應。

土地市場方面，月内上海第二批集中供地開拍，本次供地共計出讓48幅地塊，涉及27幅商品住宅用地，其中7宗涉宅地終止出讓，20宗宅地摘金超480億元。

月底，上海公布了第三批集中供地計劃，本次共推出住宅用地57幅。其中27幅為商品住宅類地塊，9幅租賃住房用地及21幅征收安置房用地。

政策方面，上海聚焦存量住房交易環節，開通存量房線上自主網簽服務。

存量房“手拉手”自主網簽

月内，上海聚焦存量住房交易環節，開通“手拉手”交易網簽服務。

上海市房地産交易中心主辦的“網上房地産”官網公告，定于2021年10月26日在“一網通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網上簽訂合同（簡稱“手拉手交易網簽”）服務。

觀點指數認為，“手拉手交易”通常是熟人間的二手房産交易活動，占比較低，此次上海将二手網簽流程從線下變成線上，是政府數字化政務的進一步推進的體現，給此類交易提供了便利，對房屋中介市場影響較小。

集中供地：二批次降溫，三批次上新

月内，上海完成了第二批集中供地出讓，成交20宗宅地，成交金額超480.5億元，並于月底挂牌了第三批集中供地的27宗宅地，總起拍價超411億元。

二批次集中供地共挂牌27宗宅地，其中7宗終止出讓，20宗成交的宅地包括2宗城中村改造用地和18宗普通商品住宅地塊。其中，寶山區顧村鎮兩宗城中村改造住宅地塊，均被上海顧華房地産開發有限公司（大華）以底價獲得，總成交金額13.07億。18宗商品房用地成交總金額467.43億元。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

從成交熱度上看，第二批集中供地熱度明顯降低，第一批次無地塊流拍，總體溢價率為5.78%。二批次共有7宗地塊流拍，18宗普通商品住宅用地溢價率下降至3.86%，其中9宗為底價成交，溢價成交數量總比50%。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

從成交情況上看，本地房企積極攬儲，大華、豫園股份、港城集團、上海城建等積極拿地，擴充土儲。

外來房企如龍湖、越秀等表現出色，龍湖聯合其他房企底價拿下兩宗地塊，越秀則聯合仁恒拿下闵行新城惠南東南社區地塊，首次布局上海，地塊成交價46.21億元，溢價率為9%。

月底，上海土地市場挂牌了第三批集中供地的27宗涉宅地，其中24宗商品房用地，另2宗為城中村舊改地塊，還有1宗是“雙定雙限房”商品住房項目。

分地區看，27宗地包括青浦區7宗、臨港6宗、浦東新區4宗，以及嘉定區、奉賢區和松江區各2宗，崇明區、金山區、闵行區及寶山區各1宗，總出讓面積約156萬平方米，總起拍價超411億元。

值得關注的是，此前臨港的“雙定雙限房”概念中，雙定是限定區域和對象，雙限是限定價格和年限。本次出讓“雙定雙限”地塊位于崇明區長興島，目前政府尚未給出具體解釋，只是在公告中注明“本公告出讓地塊為限價商品住房（‘雙定雙限房’）項目，申請人須提交由相關政府部門出具的項目認定文件。

樓市回暖，臨港多盤入市

10月，上海新建住宅回暖，因第四批次房源多盤集中入市影響，供應大增，帶動成交上行。同時，第五批房源在月中已公布，涉及57個項目，将為後續兩月帶來穩定供應。

據觀點指數監測，月内共有30個項目入市，其中20盤日光，18盤觸及積分制。30盤供應套數9500套，入市套數環比大增，帶動成交上行。供應最活躍的是臨港闆塊，共有5個項目開盤，供應量最大的項目為蟠龍雲庭，月内推售741套。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

臨港新片區購房政策采取“統一認購、分批入圍、分批搖号選房”的認購規則，具備基礎購房資格的所有人都可以參與認購，但按3個批次分批入圍，開盤搖号選房也按3個批次先後進行。

數據來源：政策文件、觀點指數整理

月内，臨港共有5個項目開盤，分别為遠洋紅星臨港天鉑、萬達未來城、滴水湖馨苑、大名城映晖及雲上栖谷。臨港5個項目熱度不一，但均錄得當日售罄的出色表現。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

遠洋紅星臨港天鉑最受熱捧，僅3.1人才認籌比就達2.19，僅接受3.1人才入圍，進行搖選房；萬達未來城及大名城映晖熱度較高，3.1+3.2無房常住人才認購比超1.3，第一批及第二批購房者進入搖号選房程序；而滴水湖馨苑及水上栖谷熱度稍低，3.1+3.2無房常住人才認購比未達1.3，開放第三批購房者進入積分認購程序，雲上栖谷認籌比未達1.3，直接搖号選房；滴水湖馨苑入圍積分34.3。

臨港項目集中入市增加了購房者的選擇，單個項目熱度降低，以滴水湖馨苑為例，前次開盤時間為7月，僅一批次購房者入選搖号選房程序，而本月加推，延申至三批次進行積分認購，入選難度明顯降低。

蟠雲龍庭供應套數最多，項目位于青浦區徐泾闆塊，月内推售741套，銷售均價為6.15萬元/平方米，該項目認購比達4.17，觸及積分制，入圍積分為81.23。

翠湖五集售價最高，項目由瑞安房地産打造，位于黃埔淮海中路，銷售均價為16.5萬元/平方米，月内推售106套，認籌比達4.42，入圍積分為102.24，創年内積分記錄。

此外，月内還公布了第五批集中入市房源，本批次上市57個商品住房項目，共約170.5萬平方米，合計15206套，分布于浦東、黃埔、靜安等16個區域，本批次上市多個核心區域項目，有15個項目備案均價超10萬/平方米，将為年内帶來穩定供應，預計年内新建住宅成交将平穩運行。