10月廣州房地産市場報告 | 城市更新變局 新房供應創新高

觀點指數 廣州住房公積金管理中心官微發布推文，指出在穗繳納住房公積金的市民在廣州以外的其他城市購房可以申請提取，並列出相關城市清單。

可以看到，廣州公積金的使用範圍為廣州、繳存人及配偶戶籍所在地、廣州毗鄰的六個城市(佛山、清遠、中山、東莞、惠州、韶關)以及肇慶。

另一方面，有消息指廣州房貸利率出現下調迹象，信貸環境放松；而整體市場成交未出現反彈，項目積極取證，但成交持續處于低位，或仍有一定下行空間，對于剛需購房者是利好消息。

防止大拆大建，廣州城市更新推進速度或放緩

10月20日，廣州市住房和城鄉建設局發布《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》。

廣州是走在全國城市更新前列的城市，實施城市更新的程度更深、要求更高。

在上述征求意見稿中，廣州提出"探索超大城市有機更新之路，推動高質量發展"的要求，包括強化國土空間規劃引領、大力發展保障性住房、大力推進新城建工作等，這些都是在住建部文件中未提及的。

同時，有消息指出廣州開展了城市更新項目核查工作，對119個已批或已拆城市更新項目進行核查，重點圍繞是否涉及大拆大建、是否落實歷史文化保護、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐、是否征求並落實公衆及專家意見等。

在上述項目中，位于黃埔區的項目約占三分之二，當中有四分之三的項目進展為未批已拆。

新政之下，黃埔區城市更新快速推進的時期或終結，未來城市更新推進的邏輯會更嚴謹，政府的統籌職能也會繼續增強。

金融城建設進行時，再挂牌2宗商地

據觀點指數統計，截至10月末，今年金融城共挂牌6宗商地，其中4宗成功出讓，而10月挂牌的兩宗地塊亦出讓在即，地塊用地規劃分别為産業用地和綜合體用地。

此外，白雲區鶴龍街黃邊村挂牌兩宗商地，将分别用于建築領域人工智能及信息化服務産業和建設5G超高清科創中心。

城市更新方面，月内三個項目完成招商，另外上月牽手珠江實業的聚龍灣啟動區項目引入太古地産，将打造珠江太古商業項目。而增城區簡村挂牌招商，要求申請人須為A股或港股上市公司，以及前50強房企。

傳統旺季不敵市場寒冬，新房網簽跌破七千套

宏觀政策不斷疊加，市場愈加進入觀望狀态。盡管"金九銀十"是傳統旺季，企業也在促銷，但成交量並不如意。

另一方面，新批預售項目大幅增加，企業出貨意願強烈。除了越秀區、海珠區、天河區，10月廣州各區新批預售項目均超千套，月供應量再創新高。

據觀點指數監測，10月廣州新建商品住宅網簽6903套，環比下降14.7%；網簽面積74.94萬平方米，環比下降15.5%。10月廣州新建商品住房批準預售套數20841套，環比上升15.5%，供應量增加，再創年内高峰；批準預售面積211.61萬平方米，環比上升9.6%。

除越秀區零供應外，各區新增供應相對平均，天河區、海珠區供應面積分别為2.86和4.62萬平方米，荔灣區供應達23.14萬平方米，其中大部分來自萬科金域曦府。

番禺祈福新村項目亦一次性取證過千套，此外還有5個項目月内取證超過500套，分布在番禺、白雲、黃埔三個區。

數據來源：觀點指數整理

截至10月末，廣州市新建商品住宅可售套數超過10萬套，可售面積1082.52萬平方米，去化周期11.1個月，環比增加0.2個月。

受供應持續放量影響，10月廣州新建商品住宅去化周期繼續上升，自6月以來保持上升态勢，已累計增加2.3個月的貨量。

搶占假期熱度，國慶13盤齊開

10月迎來年前最後一個長假，部分企業把握時機在國慶假期推出新貨，黃金周推貨量超過全月總量的三分之二；但從整體情況來看，推貨總量偏低。

據觀點指數不完全統計，樣本企業于月内共有14個項目加推，2個項目開盤，共推出約2800套住宅單位，其中國慶期間推出超過2000套。

月内加推項目去化普遍不高，僅天河區保利天匯項目去化情況理想。

保利天匯位于天河區大觀中路120号，屬于天河智慧城闆塊，目前推出的是第五期産品，首推建築面積為90至126平方米三至四房單元。

據了解，與此前四期産品相比，五期項目剛需小戶型産品較少，四房産品更多，戶型亦更大，均價約為6.7萬元/平方米。

開盤方面，新開盤項目為番禺區龍湖金地天峯和從化區碧桂園鉑悅府。

龍湖金地天峯位于番禺區大龍街傍雁路，屬于番禺客運站闆塊，臨近在建的地鐵3号線東延段番禺客運站，目前最近地鐵站為番禺廣場，直線距離約3公里，交通配套有望改善。

龍湖金地天峯首推192套90至129平方米二至四房改善型産品，均價約為4.2萬元/平方米。

碧桂園鉑悅府位于從化區從城大道風雲嶺森林公園附近，該項目為今年4月廣州第一批集中供地出讓地塊之一，據此推算，從拿地到開盤時間大約為6個月。首推137套78至120平方米産品，均價約為1.6萬元/平方米。

今年房地産市場快速變化，近幾個月廣州各區的網簽走勢呈現差異化。據觀點指數觀察，南沙區近幾個月熱度有所下降，而地處城市中心的天河區、越秀區等依然備受關注，白雲區、黃埔區亦維持相當交易量，顯示出下行周期中心城區更能保持市場活力。