1-10月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 10月土地市場呈現疲軟狀态，成交繼續保持低位。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，10月成交土地數量841宗，環比減少552宗，同比減少829宗；成交土地建面環比減少38.7%，同比減少54.3%；成交總價環比減少40.7%，同比減少35.5%；成交樓面均價環比下降3.3%，同比上升41.2%。

分城市能級來看，月内北京、上海進行集中土地出讓，一線城市成交建面和成交總價環比增幅超過10%，平均成交樓面價和溢價率微降，但總體保持平穩；二三線城市土地成交出現環比量價齊降的現象。

土地供應方面，10月100個重點城市土地供應數量1355宗，同比減少209宗；供應土地建面環比減少19.7%，同比減少13.6%；供應土地起始樓面價環比上升19.2%，同比上升20.1%。

另外，上海、南京、甯波、蘇州以及深圳等進行第三次集中供地。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，10月12家企業在城市更新業務上有新進展，其中星河控股、時代中國、鴻荣源、中信城開分别确定成為了廣州南沙珠寶文旅小鎮、廣州增城新湯、深圳寶安區黃田舊村、珠海紅東舊村的改造更新合作企業。

單月土地投資降至低點，國企成為拿地主力

觀點指數發布的"1-10月房地産企業新增土地儲備報告"顯示，碧桂園、保利和萬科積極擴儲，新增全口徑土地儲備分别為5159.7萬平方米、2680.6萬平方米、2278萬平方米，領先其他房企。

數據來源：觀點指數整理

10月前50房企新增全口徑土地儲備1215萬平方米，為今年最低。

多數房企迫于融資收縮帶來的現金壓力，減少了土地投資支出，個别房企如新城、金地月内"零拿地"。

從北京、上海等城市集中供地情況來看，目前央企和國企活躍在土拍市場上。例如，北京第二批集中供地成功出讓的17宗地塊中，除了懋源置業獲得一宗地塊外，剩余16宗均由中海、中鐵置業等央企國企獲得。

當然，少數民營房企如龍湖等憑借雄厚的資金和穩健的财務狀況，亦在土拍中頻頻出手，先後在西安、上海、武漢等多個城市競得10宗地塊，權益拿地價格超100億元。

土地供應建面下滑，成交繼續保持低位

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，10月土地供應數量1355宗，其中供應住宅用地543宗，商服用地194宗，工業用地525宗，其他用地93宗，環比減少306宗，同比減少209宗。

供應土地規劃建築面積11953.8萬平方米，環比減少19.7%，同比減少13.6%；供應土地起始樓面價3407元/平方米，環比上升19.2%，同比上升20.1%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

10月單月，一二三線城市供應土地數量為96宗、441宗、807宗，供應土地建築面積為1106.5萬平方米、3522.4萬平方米、7252.7萬平方米，環比增速分别為-9.1%、-35.8%、-10.2%，同比增速分别為5.2%、-13.7%、-13.3%。

供應起始樓面價為8612.7元/平方米、5872.1元/平方米、1493.3元/平方米，環比增速分别為9.8%、119.3%、-31.7%，同比增速分别為-6.6%、67.4%、-14.2%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

10月上海、南京、甯波、蘇州以及深圳進行第三次集中供地，鄭州也發出第二次集中供地出讓公告。

由于土地供應城市能級上升，住宅用地出讓比例增多，一二線城市土地供應均價也環比上升。

成交方面，受融資通道收縮和銷售回款困難的雙重擠壓，房企資金大幅承壓，土地購買意願降至低點，土地成交繼續保持低位。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體來看，10月100個重點城市成交土地數量841宗，其中成交住宅用地204宗，商服用地127宗，工業用地468宗，其他用地42宗，環比減少552宗，同比減少829宗。

成交土地規劃建築面積6503.1萬平方米，環比減少38.7%，同比減少54.3%；成交總價2452.3億元，環比減少40.7%，同比減少35.5%；成交樓面均價3770.9元/平方米，環比下降3.3%，同比上升41.2%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，月内北京、上海進行集中土地出讓，一線城市成交建面和成交總價環比增幅超過10%，平均成交樓面價和溢價率微降，但總體保持平穩。

二線城市土地成交出現環比量價齊降的現象，一方面是月内集中供地城市僅有武漢、杭州、長沙，成功出讓的土地數量較少，分别為40宗、14宗以及10宗。

另一方面則是土地溢價率上限限定為15%以内，疊加房企拿地意願較低，競争減少，整體成交價格處于地位。

三線城市土地成交表現同樣低迷，成交總價和平均樓面價的環比降幅甚至大于二線城市。由于目前房地産行業處于明顯下行通道，住宅去化壓力的資産增值空間使得房企對于三線城市的投資欲望降低。

北上土拍成交金額超500億，廣州發文防止城更大拆大建

數據來源：Wind，觀點指數整理

以住宅用地成交總價來看，10月上海、北京、武漢、杭州以及長沙5個集中供地城市名列前茅，成交總價分别是538.4億元、510億元、327.5億元、223.4億元以及74.3億元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從10月涉宅用地成交總價數據來看，大額成交地塊均位于熱門一二線城市，包括北京6宗，上海2宗、杭州和武漢各1宗。

其中，月内成交價格最高的是北京大興區西紅門鎮DX04-0102-6011、6014地塊，該地塊因競價報名截止時僅獲得一次報價，最終由華潤置地+中鐵置業以底價68.5億元競得。

據了解，該地塊用地性質為R2二類居住用地，建設用地面積7.1萬平方米，建築控制規模不大于17.8萬平方米。宗地需建設保障性租賃住房17800平米，由政府以8000元/平方米的價格回購。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，10月12家企業在城市更新業務上有新進展，其中星河控股、時代中國、鴻荣源、中信城開分别确定成為廣州南沙珠寶文旅小鎮、廣州增城新湯、深圳寶安區黃田舊村、珠海紅東舊村等舊改項目的合作企業。

福星惠譽、合景泰富以及錦和商業也與城投國企平台等公司簽署合作協議，為未來合作開發城市更新項目奠定基礎。

政策方面，10月20日，廣州市住房和城鄉建設局印發《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》。

意見稿里明确提到，堅持分區施策、分類指導，繫統推進城市有機更新。其中在老城區範圍内，嚴格控制大規模拆除；在城中村等城市連片舊區，不短時間、大規模進行拆遷；尊重居民安置意願，嚴格控制大規模搬遷；确保住房租賃市場供需平穩，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群衆租房困難。

上述意見稿的推出，是廣州市對住建部之前提出的《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》深入貫徹落實，同時也定下了不過度房地産化、不片面擴張規模、不追求短期效益的城市更新行動基調。