10月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 回顧10月份，大部分産業地産A股上市企業公布了2021年第三季度業績，盈利指標漲跌情況均有出現。

12家樣本企業中，營收實現正增長的有6家，歸母淨利潤實現增長的有5家。需要着重關注的是，産業載體銷售、産業投資以及資産證券化産品發行所貢獻的利潤等，因其對企業營收貢獻較大。

首批發行的9支基礎設施公募REITs也在10月公布了三季報，為發行後首個業績報告。産業地産類REITs中，有兩支産品的重要指標為負值，分别為張江光大園REIT和鹽田港倉儲REIT。

另外，上交所、深交所正式披露了最新三單公募REITs的申報情況，其中在上交所申報的兩單為産業園區REITs。

樣本上市企業三季營收半數下滑

從月度動态看，繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約，更有兩家企業成功拿下産業用地，分别為上海臨港和中集産城。

其中，中集摘得的地塊是繼"仲恺中集智谷"之後，在惠州拍得的第二塊産業用地，該項目總占地約14.2萬平方米，總建築面積約45.5萬平方米，計容建築面積約45萬平方米。

聯東集團作為國内標準化廠房開發的代表，高周轉的規模化擴張戰略持續，月内再有3個項目開工，並有2個項目在月内開園。

中新集團旗下中新嘉善現代産業園，則與中國金茂就産業園中央商務區整體開發項目簽約，推進中新嘉善CBD項目開工建設。

10月亦是A股上市公司集中公布2021年三季報的時間，有多家A股上市産業地産企業公布2021年三季度業績。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

營業收入表現上，觀點指數監測的12家産業地産樣本上市企業數據顯示，2021年三季度實現營收正向增長的有上海臨港、市北高新、蘇州高新、張江高科、招商蛇口和空港股份。

張江高科營業收入的大增最為顯著，主要源于期内産業空間載體銷售業務貢獻歸母淨利潤4.34億元，而上年同期無此類銷售業務發生。

但張江高科前三季度投資收益較上年同期減少54.35%，源于按權益法确認的合營企業長期股權投資收益較上年同期減少9.07億元；另外，公司持有的金融資産公允價值亦有所下降，公允價值變動收益較上年同期減少1.68億元。

兩項對歸母淨利潤的貢獻較上年合共減少8.48億元，這使得張江高科歸母淨利潤同比下降14.34%。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

從歸母淨利潤同比變化上看，僅5家實現了正增長，分别為上海臨港、蘇州高新、外高橋、招商蛇口、中新集團和空港股份。

市北高新前三季度營業收入與歸母淨利潤同步下降，歸母淨利潤同比下降308.42%，因期内未實現産業載體銷售。

華夏幸福産業新城和房地産業務依然受到債務危機的影響，三季度營業收入下降49.90%，歸屬于上市公司股東淨利潤下降284.84%，累計未能如期償還債務本息合計897.66億元。

盡管華夏幸福已于日前拟定並披露了《債務重組計劃》，但不确定性依然存在。

首批REITs三季可分配金額符預期，第二批沖刺申報

10月27日，首批發行的9支基礎設施公募REITs相繼披露了上市後的季度報告，主要涉及重點财務指標和基金收益分配情況、底層資産項目的運營情況以及項目公司的經營現金流。

單從廣義的産業地産公募REITs看，5支産品中産業園區類有3支，倉儲物流類2支。其中華安張江光大園REIT和紅土創新鹽田港倉儲物流REIT兩支産品分别有一項指標呈現負值。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

從利潤指標來看，華安張江光大園REIT的本期淨利潤為負，三季度虧損571萬元。經營活動現金流量淨額方面，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT則為-6450萬元，源于項目公司對外合格投資活動需支付現金8600萬元。

根據REITs三季報與招募說明書中所預測的2021年可供分配金額，目前所有已上市REITs基本符合預期值。其中，鹽田港REIT三季度可供分配金額占比最高，達到51.21%。東吳蘇園REIT次之，三季度可供分配金額占比達到50.16%，其余REIT均在20-30%之間。

另外，10月14日上交所、深交所正式披露了最新三單公募REITs的申報情況。在上交所申報的兩單為産業園區REITs，分别為國泰君安臨港東久園區REIT、建信中關村園區REIT，屬于産權類。而在深交所申報的華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs，屬于特許經營權類。

中關村園區REIT底層資産有三處物業，包括互聯網創新中心5号樓項目、協同中心4号樓項目和孵化加速器項目。資産均位于中關村軟件園核心地帶，入池資産質量較好。

三處物業總建築面積16.68萬平米，由于建成時間較早，入賬價值較低，目前REIT項目估值30.73億元，平均評估增值率達到158.31%。

從收益看，以26.12億元的公募基金預計募集規模為基準計算，2021年和2022年的預計淨現金流分派率（年化）分别為4.62%和4.78%，處于相對較高的水平。

臨港園區REIT底層資産分别位于上海、蘇州、無錫、常州四個城市，合共六處高標準廠房園區，這是國内首個純生産制造産業園區公募REITs。這些入池資産均位于長三角經濟帶内的國家級開發區。

六處物業合計建面39.76萬平方米，估值為22.37億元,2021年和2022年的預計淨現金流分派率（年化）為5%左右，為目前國内産業園區類REITs分派率最高的一支産品。

從目前産業園區REITs的發行狀況來看，主要以國資産業園區為主，且各地均拿出旗下相當優質的資産進行申報。而在涉及國有資産轉讓等法律問題上，各地均就此出台相對應的REITs相關條文為REITs發行"開綠燈"，顯示地方對盤活手上成熟園區資産有相當大的支持。