10月辦公空間服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 1-10月，全國辦公樓竣工面積1851萬平方米，同比增長13.5%；辦公樓銷售面積為2508萬平方米，同比增長2.4%；辦公樓銷售額為3526億元，同比增長-1.6%，辦公樓供給持續穩定增長，為辦公空間服務行業供給注入活力，但辦公需求有所放緩，新增辦公空間或面臨去化壓力。

企業層面，辦公空間項目入市速度放緩，但企業拓店速度持續。10月，WeWork新推出企業定制業務線，随着國内辦公消費的升級，企業定制業務愈加受青睐。

此外，WeWork耗時兩年終實現上市。從上市後的首份财報來看，前期由于疫情原因，出租率及空間會員數受到重創，今年以來運營及财務狀況從重創中緩慢恢復。

展望未來的辦公形态，對于空間的劃分或将不局限于經濟性的分類，更多是突破業态之間的融合，實現娛樂、居住、辦公、交通等一體化集成的優化布局。

辦公空間入市放緩，企業定制受青睐

10月頒布的《關于進一步支持大學生創新創業的指導意見》中提出，支持大學生創新創業，有助于提高辦公消費需求，提升辦公服務行業活力。

據觀點指數觀察，10月僅優客工場和創富港有新增項目開業，其中前者的項目是位于沈陽的V.OFFICE·優客工場，優客工場維持輕資産業務拓展，城市布局下沉持續。

來源：觀點指數

月内WeWork正式推出Powered by We，在WeWork自持辦公空間之外進行輕資産運營管理輸出服務，為客戶提供定制化的一站式辦公解決方案。

同樣，優客工場關于企業定制業務亦有涉及。早于2018年，優客工場推出U定制業務，主要是為入駐企業提供從辦公需求、選址、空間設計、工程管理、智能辦公解決方案到全周期運營的一體化辦公解決方案。

10月，優客工場新增與深圳建廣數字科技有限公司簽約的U定制項目。與中國忠旺集團西安分部合作的企業定制項目正式交付使用，同時這也是優客工場與忠旺集團的第6次合作。

目前，多家辦公服務企業已推出企業定制業務線，如氪空間的“氪星智造”；辦伴的“全辦”；OFFICEZIP的“OFFICEPRO”，以及BEEPLUS已經為鉑濤集團、鷗翎投資、挑戰者資本、珠海大橫琴、元氣森林、錦江集團等企業量身打造總部定制空間等等。

在國内經濟增長的同時，世界财富500強、獨角獸等企業數量增長加快，國内企業對于企業總部需求提升。這些企業更加看中辦公空間和辦公環境，更多的企業客戶青睐于一站式的企業定制業務打造總部辦公空間，辦公服務企業的空間設計、運營管理服務能力在企業定制業務上成為必不可少的要素。

企業積極拓店，輕資産為主力

在新拓項目方面，辦伴、寰圖、氪空間、優客工場等企業拓店積極性持續。其中寰圖、夢想加、氪空間、BEEPLUS、優客工場等辦公服務企業以輕資産模式進行規模擴張。

來源：觀點指數

月内，辦伴與光大安石達成合作，DPLUS空間進駐明悅大廈7F半層、8F整層，打造獨立精裝小戶型辦公空間，是DPLUS進駐領展、嘉譽、吉匯、合生匯、雙獅匯、玫琳凱6項目之後的又一高端商務辦公空間。

同時這也是辦伴進駐的首個酒改辦項目，該項目前身為明悅酒店，改造後成為集商業、辦公、公寓為一體的多業态建築，

事實上，這並非辦公服務企業首次與酒店、産業園區、商業綜合體等項目合作的案例。此前早有WeWork入駐上海廣場、夢想加入駐長壽路189項目、優客工場入駐大興鴻坤廣場等案例。

商場、購物中心、商業綜合體、工業園區等業态中引入辦公服務企業，可以豐富區域業态組合，優化資産配置，同時周邊的多業态組合配套也可以為辦公空間入駐企業員工提供生活便利。空間劃分上，實現多業态融合，空間價值得以釋放。

值得注意的是，BEEPLUS及優客工場持續以輕資産管理輸出模式擴大市場規模。10月，BEEPLUS攜手地産基金翰德東輝推動資産優化升級。BEEPLU将憑借資管以及運營管理能力，實現北京存量寫字樓項目的價值最大化，該項目預計将提供200-2000人的獨棟總部辦公空間。

WeWork終上市，Q3營收下降18%

10月21日，WeWork正式以SPAC方式登陸紐交所，股票代碼為“WE”。

早于2019年，估值470億美元的WeWork向美國證券交易所第一次遞交了招股書，但由于公司創始人之間的利益矛盾以及公司估值受到質疑，WeWork推遲了上市計劃。

和第一次上市不同的是，WeWork估值已經縮減至80億美元，上市首日開盤價為11.28美元/股，首日累計漲幅13.49%，募集資金13億美元，包括8億美元PIPE。

數據來源：WeWork，觀點指數整理

近期，WeWork發布了三季度财報，數據顯示，截至2021年9月30日，WeWork辦公空間項目分布于38個國家的764個地區，提供約93.2萬個工位（DESKS），會員數達54.6萬；三季度售出工位數15.5萬個，銷售面積為930萬平方英尺。

由于全球疫情，WeWork全球入駐率從2019年Q4的72%下跌至2020年Q4的46%，在2020年四季度觸底之後，今年以來入駐率下降問題得到改善，從一季度的49%回升至59%，預測10月會升至61%。

同樣，受疫情影響，全球辦公空間會員數從2020 Q1到2021 Q1持續下降，今年以來，會員數穩步回升，但仍未達到全年同期水平，預計10月全球辦公空間會員數回升至56.2萬。而其全球工位數總量為93.7萬，工位數持續縮減，其中WeWork關閉了一些無法盈利的辦公空間。

數據來源：WeWork，觀點指數整理

另一方面，WeWork三季度營業收入6.61億美元，較去年同期的8.11億美元下降18%， 9月份營業收入為2.30億美元，連續第五個月保持增長。

目前WeWork以重資産運營為主，三季度其Membership & Services Revenue收入6.27億美元，Other Revenue為0.34億美元。淨虧損8.44億美元，較去年同期虧損9.99億美元，虧損同比縮減。

疫情之下，WeWork全球出租率受到影響，随着出租率及空間會員數的回升，二季度以來，WeWork的營業收入及淨虧損緩慢恢復。