10月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 10月，遠洋集團和越秀房托的兩起大宗交易引起市場關注。領展亦代表香港REITs首次進軍物流地産，預示着香港REITs在資産選擇方面有了新的方向。

首先，遠洋集團聯合全球主權财富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金，並拟将旗下位于北京核心地區的一棟寫字樓以64億元的價格出售給該基金，實現提前退出並獲得可觀收益。

與此同時，遠洋資本收購了新加坡大信商用信托70%股份，成功打通海外融資、退出渠道，私募基金+公募REITs雙驅動也讓遠洋資本的“投、融、管、退”閉環更加完善。

遠洋布局REITs市場，積極完善投資邏輯

10月12日，遠洋資本通過指定主體新沃投資成功收購新加坡大信商用信托70%股份，旗下投資組合包含7個位于粵港澳大灣區的購物中心，建築面積達到793752平方米。

自2017年赴新加坡上市以來，大信商業信托4年内的資産管理規模從約46億人民币增加到約121億人民币，擴張速度不算快。

根據最新數據顯示，2021年上半年，大信商用信托投資組合擁有95.7%的出租率，加權平均租賃期為3.5年（按總租金收入計算）和5.8年（按淨可出租面積計算），期内總收入比2020年上半年高出約38.5%，收益逐漸回歸正常，業态組合及收入表現良好。

本次收購的新加坡大信商用信托，有利于遠洋資本打通海外市場融資、退出渠道，引入長期穩定的權益資本。

雖然中國REITs尚處于起步階段，但相信未來終将會覆蓋商業地産領域。從國際經驗來看，REITs産品與商業地産的适配度很高，能夠幫助商業地産回籠資金、擴大投資，也能幫助商業地産長期運營。

新加坡作為重要的國際金融中心，擁有成熟的REITs市場，為不動産信托基金提供了優秀的平台。遠洋資本此次收購大信商業信托，聯通了國内私募基金和境外公募REITs兩個金融平台，完善了“投、融、管、退”全鍊條投資邏輯。

而10月13日，遠洋集團發布公告，遠洋集團聯合全球主權财富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金，遠洋資本擔任基金的普通合夥人（GP）和基金管理人，負責基金日常運營和管理。“雙驅動”的發展展示了遠洋在資管領域的野心，來自合作夥伴主權财富基金的肯定也體現了遠洋如今在資管領域的實力。

同時，在中國版REITs來臨之前，先通過境外REITs熟悉不同渠道的管理方法，未來才能充分把握中國REITs的發展趨勢，以長遠的眼光迎接市場變化，為公司與投資人持續創造價值。

REITs擴張之路與物流熱度上升

10月比較受到關注的大宗交易共有4宗，其中遠洋集團和越秀房托兩宗交易金額較大，處于全年平均交易金額水平高位。

回顧2021年商業地産大宗交易，較去年有明顯提升。據戴德梁行數據2021年前三季度全國交易額同比增長超過20%，自疫情後反彈明顯。其中以北京、上海兩個城市成交額最多。特别是教培行業“雙減”政策過後，一線城市大量商辦租賃項目被提前退租，一定程度上提高了短期空置率。但由于市場整體回暖，空置率波動並不明顯。

數據來源：觀點指數整理

中國物流地産一直是資管機構較為看好的新興領域，而一直專注零售、商辦傳統商業地産的領展房産基金也開始踏出舒适區，布局物流地産。

10月底，領展以總價為7.54億元人民币的價格收購廣東省兩座配送中心的75%股權；11月，領展宣布以總價58.2億港元（約48億人民币）收購香港兩幢停車場、汽車服務中心及倉庫物業的100%權益。

此次物流布局也並非突如其來，領展行政總裁王國龍表示，領展近年始終持續留意物流、倉庫及其他物業的收購機會，希望不斷優化資産組合，提升抗跌力。

無獨有偶，自2018年收購杭州維多利中心後，三年未有動作的越秀房托也開始擴大資産規模。10月24日，越秀房托發布公告，将以77.93億元收購越秀地産旗下物業越秀金融大廈100%權益。

越秀金融大廈總建築面積約21萬平方米，位于珠江新城核心區的中軸線上，整體平均出租率為92.5%，寫字樓部分租金199.3元/平方米，超過廣州甲級寫字樓平均租金179元/平方米，而且還擁有一定的上升空間。

作為一個已經運營成熟的資産，越秀金融大廈被出售給越秀房托後，将為越秀地産帶來稅後收益13.66億元，同時越秀房托能夠獲得優質的核心資産，通過自身豐富的資産管理經驗，該資産後續還有價值提升空間，可謂雙赢的局面。

仔細對比兩個REITs在國内的資産擴張布局，可以發現領展在資産的考量上更追尋行業發展趨勢，而越秀房托則是穩中求勝。

長期以來，香港投資内地資産的REITs都偏向保守，大部分資金用于管理能産生穩定現金流的傳統物業投資組合，如寫字樓、商業零售、酒店、公寓、工業地産等。考慮到絕大部分收益需要分配給投資者，而且要長期保持低杠杆的穩健作風，因此傳統物業的确較有優勢。

近幾年物流在中國熱度不小，不過在龍頭資本的布局下，市場集中度較高，如果不是決定長期布局，單獨收購小量物流資産很難起到大作用。作為在零售、辦公方面頗有建樹的領展，選擇突破一貫穩健的作風，也是經過長期觀察後對中國物流抱有信心。

對比美國、新加坡等成熟REITs市場，基礎設施REITs早已是不可缺少的重要組成部分。

研究數據顯示，短短20年内，傳統物業REITs的占比已從80%下降到50%以下，基建設施REITS則上升到16%以上，且平均市值都相對較大，在REITs中也有着收益率高、流動性風險小的特點。如今，REITs也開始布局國内基礎設施，可見REITs市場将會愈加成熟，未來國内REITs發展也會有更多的優秀經驗可以借鑒。