10月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 年末将至，受房地産行業信用影響，物業服務企業股價持續低迷，企業上市進程一度停滞。

同時，行業熱點亦由上市轉向收並購，碧桂園服務拟2.1億元收購财信地産集團旗下物管平台安徽誠和；彩生活将出售其核心資産；康橋悅生活則拟收購鼎峰物業51%股權，随着大規模收並購的加速，頭部企業馬太效應正在加劇，未來将延續"強者恒強"的态勢。。

同時，獲得資本加持的物管企業亦頻繁進行配股再融資，整體來看，頭部企業利用其品牌及資金優勢，進一步擴大在資本市場上的影響力，結合年内股價變動來看，分化也将成為未來的主旋律。

政策方面，近期多地出台或修訂物業管理規定，對行業進行整治規範，深化完善物業服務市場機制。如《四川省物業管理條例》修訂通過；《廣西壯族自治區前期物業服務合同》公開征求意見；新修訂的《陝西省物業服務管理條例》開始施行，預計未來會有更多省份針對物管行業進一步規範管理程序。

受母公司流動性壓制，物企股價萎靡

受房地産行業流動性影響，10月一衆上市物業服務企業股價持續萎靡。

恒生指數月内上漲3.3%，滬深300上漲0.9%，觀點指數監測的52家上市物業服務企業平均跌幅為-3.81%，整體跑輸大盤。

數據來源：Wind、觀點指數整理

具體來看，宋都服務領漲一衆物業股，漲幅達到37.96%，其次是烨星集團及中海物業，漲幅分别為16.9%和8.36%，從企業屬性來看，前兩者均屬區域型小型物管企業。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從盈利能力來看，盡管宋都服務及烨星集團存在小公司的規模局限性，但專注區域的特性使其區域内的業務容易産生區域協同，同時成本投入消耗量較少，盈利能力一般較為強勁，毛利率水平達到30%以上。

跌幅方面，彩生活股價下跌明顯，跌45.85%；佳兆業美好、恒大物業緊跟随後，跌幅均超過20%。

從上述三家物業服務企業的跌幅情況可以推斷，除了企業自身原因外，當下資本市場亦正在重新審視物業服務企業的發展邏輯，包括企業的業績預期确定性、企業的服務差異化打造，以及關聯房企的波動是否會影響到物企的可持續發展等。

以此邏輯來看，上述三只跌幅顯著的物業股基本在重新審視的範圍内。

據公開資料顯示，碧桂園服務于9月末發公告稱，已與彩生活簽訂股權轉讓協議，将收購彩生活核心資産鄰里樂控股的全部股權；佳兆業美好及恒大物業亦因近期母公司流動性債務影響壓制，股價大幅度跳水。

去年以來物業股備受資本市場青睐。同時，今年上半年物業股的業績亦整體呈現高增長态勢，但因近期缺乏短期催化劑，以及房地産行業去杠杆化和流動性預期，繼續影響着近期的物業服務市場情緒。

數據來源：Wind、觀點指數整理

将時間線拉長來看，2021年1月至10月上市物業服務企業股價漲幅領先的是和泓服務，年内漲幅97.63%，其次是中海物業漲幅74.99%、濱江服務54.2%。跌幅方面，彩生活年内領跌，跌幅達到59.4%，其次是恒大物業跌幅55.48%、卓越商企服務跌幅為48.77%。

不難看出，自身運營良好，外拓能力強的企業以及專注細分賽道的物業服務企業，在行業估值重塑的資本市場上，有着更好的抗風險能力，其股價整體變動幅度較小甚至實現逆勢上揚。

盡管受房地産行業信用風險的影響，大部分物業股出現較大幅度回調或下挫，但物業服務行業仍具有可穿越經濟周期的增長模式以及輕資産、低杠杆的運營優勢，短期市場波動不影響長期發展趨勢向好。未來待房地産行業整體環境趨向平穩後，物業服務闆塊的估值有望修復。

大批招股書失效，上市潮遭遇冷凍期

截至2021年10月31日，目前在資本市場共計有物業服務企業52家，包含滬深股市中4家物業服務企業。自7月物業服務企業迎來一波，上市潮便遭遇冷凍期。

截至月末，共計有27家物業服務企業遞交招股文件。而據港交所規定，遞交IPO資料後超過6個月未完成聆訊過程的企業顯示為失效，以此計算，本月預計有10家物業服務企業招股書失效。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

除去被收購而中止上市進程的富力物業，觀察失效招股書的物業服務企業，在管面積規模均在1000萬平方米至3000萬平方米之間，主要物業管理業務類型均為住宅物業，大多為區域型物業服務企業，其規模優勢並不顯著。

同時，觀點指數梳理年内上市的11家物業服務企業，在管規模同樣多集中在1000萬平方米至3000萬平方米區間。觀察發現，年内多家成功沖擊上市的中小型物企都在選擇另辟蹊徑，跳出傳統業務發展圍籠，将着眼點放到住宅以外的非住宅物業領域，為自己打上了特色標簽。

具體來看，年初上市的星盛商業為純商業服務、新希望服務是民生物業、越秀服務主打地鐵生意、朗詩綠色生活"綠色"概念，乃至11月登陸港股市場的京城加業"胡同生意"等等，無一不向資本市場講述自身的差異化發展戰略。

上述物業服務企業通過切入細分賽道，貼上特色標簽，從而增加了成功闖入港交所的勝算。

不過，可以看到當中大部分物管企業仍以基礎住宅物業為主要業務形态，在成功登陸資本市場後，其股市整體表現亦相對疲軟。破發、成交量低迷、估值縮水等情況屢見不鮮，市場對物業股的期望與估值正在趨于理性。