10月物流地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 10月份中國物流業景氣指數為53.5%，較上月小幅下降0.5個百分點；中國倉儲指數為54.2%，較上月回升3.2個百分點。

受節假日等因素影響，消費端物流需求保持平穩，但生産端物流需求有所減少。全國通用倉庫需求變少，市場需求主要集中在東部地區，制造業需求有所下降。

10月普洛斯再有兩支物流地産基金有募集動作，分别與中國郵政合作、募集日本開發基金IV。中國物流資産則宣布出售無錫子公司100%股權。

倉儲指數明顯回升，倉庫需求有所減少

10月份，受節假日等因素影響，消費端物流需求保持平穩。另外，由于多地疫情反復，疊加物流運輸、生産原材料等成本高居不下，生産端物流需求有所減少，物流業務活動增速較上月有所放緩。

根據中國物流與采購聯合會發布的數據，2021年10月份中國物流業景氣指數為53.5%，較上月小幅下降0.5個百分點；中國倉儲指數為54.2%，較上月回升3.2個百分點。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

倉儲指數已連續3個月居于荣枯線以上。各分項指數中，新訂單指數、收費價格指數、業務利潤指數、期末庫存指數及企業員工指數較上月有所回升，其余指數均有不同程度的回落。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

業務量指數為50.5%，較上月下降3個百分點，該項指數連續2個月下滑，但依然保持在擴張區間。消費品需求持續增長背景下，倉儲業務需求盡管增長有所放緩，但得到有效支撐。

分品種來看，鋼材、有色、建材等生産資料類商品業務量有所回落；農副産品、醫藥類生活資料類商品業務量有所回升。平均庫存周轉次數指數為50.0%，較上月下滑3.2個百分點，貨物周轉效率的增長勢頭顯著放緩。

由21類商品組成的期末庫存指數為57.2%，較上月大幅回升8.8個百分點，重新回到荣枯線之上，反映出庫存水平明顯上升。分品種來看，生活資料類商品中，醫藥類商品庫存較上月回升幅度較大。

業務利潤指數為52.1%，較上月回升3.1個百分點，歷經3個月重新回到了荣枯線之上；主營業務成本指數為54.3%，較上月回落1.8個百分點，繼續處于擴張區間。數據反映了企業成本支出增長依然較快，但伴随着業務量增加和收費價格上漲，盈利狀況有所轉好。

從後期走勢來看，10月份新訂單指數為54.3%，較上月上升1.8個百分點，達到6個月以來新高；業務活動預期指數為55.4%，較上月下降2.2個百分點。兩項指數均位于高景氣區間，顯示市場對未來業務預期仍較為樂觀。

全國倉庫需求方面，根據物聯雲倉數據，10月一線城市需求面積55.73萬平方米，環比下跌25.8%；二線城市需求面積28.96萬平方米，環比下跌26.7%；其他城市需求面積6.31萬平方米，環比下跌24.9%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

從倉庫報價數據上看，10月份一線城市倉庫報價36.99元/平方米/月，環比上漲7.3%；二線城市報價27.67元/平方米/月，環比上漲3.4%；其他城市21.13元/平方米/月，環比下跌0.8%。

在全國32個重要物流節點城市中，大連倉庫平均租金波動最大，租金環比下降3.35%，主要由于當地倉儲市場長期處于供過于求的局面，去化難度大，倉庫業主被迫訂立更優惠的租金。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

南昌則是空置率變化最大的城市，環比上升13.03個百分點。主要源于10月份南昌縣有12萬平方米的新增供應入市，拉高了全市的空置率。

總體而言，10月份通用倉庫需求有所減少，市場需求主要集中在東部地區，制造業需求有所下降。按需求領域劃分，批發和零售業為市場需求的主力軍，其中以家居、日用品及酒水飲料較為旺盛。

普洛斯與中國郵政合作，CNLP出售無錫子公司

作為亞太區物流地産領域的龍頭，普洛斯再有兩支物流地産基金設立。

其中，普洛斯與中國郵政集團共同出資設立合資公司，中郵資本直接持有合資公司50%的權益，普洛斯下屬主體UnityCMC持有50%。雙方将通過合資公司發起設立以現代物流産業為核心的私募股權投資基金，目標投資規模為人民币200億元。

郵政的劣勢在于物流繫統效率略低、管理有一定滞後，但優勢也很明顯，即下沉網絡龐大且覆蓋率高。本次中郵和普洛斯的強強聯合，将有助于盤活郵政體繫内存量資産，並推進郵政的倉儲物流設施加快升級改造。

10月19日，普洛斯又宣布設立日本物流開發基金第四期，首輪已募集27.5億美元，成為迄今投資于日本的最大規模私募不動産基金。該基金總籌資目標為37億美元，投資完成後，資産管理規模預計超過91億美元，重點布局大東京和大阪地區現代綠色物流基礎設施。

中國物流資産（CNLP）在10月8日宣布出售宇培無錫物流資産發展有限公司100%的股權，于買賣協議、退出及購買事項完成後，中國物流資産不再透過基金持有目標及項目公司的任何權益。

截至2021年上半年，中國物流資産在19個省份或直轄市擁有38個物流園，其中穩定運營的320萬平方米，待穩定物流園50萬平方米，在建面積40萬平方米，未開發土儲50萬平方米，穩定物流園出租率達到91.1%。這部分物流園均處于國内一二線城市，倉儲需求穩定，這也是京東産發對其進行收並購的重要因素。

另外，首批公募REITs公布三季報成績。整體來看，三季度運營表現符合預期值，高速公路項目表現較優。

兩支倉儲物流REITs中，鹽田港倉儲物流REIT的三季度經營活動現金流量淨額為-6450萬元，源于項目公司對外合格投資活動需支付現金8600萬元。

而中金普洛斯REITs則以6782萬元的淨利潤成為5單産品中的首位，該REITs良好的業績表現令投資者對未來擴募更有期盼。