10月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 10月，全國整體商辦市場保持平穩，寫字樓閑置資源也随着主力租賃需求的擴張而有所減少。

目前主要一二線城市的租金水平有升有降，但整體幅度不大，租金處于較為穩定的區間，反映了寫字樓市場需求較為穩定。

商辦市場的整體穩健發展，為運營商項目的出租率提升創造了條件。截止三季度，太古、陸家嘴旗下部分項目實現了出租率增長。

此外，随着國家低碳經濟不斷發展，綠色樓宇建設已成為新常态。運營商旗下項目都在争取相關綠色建築認證，打造和推進相關環節的綠色體繫，這些都有望在未來帶來租金上的溢價。

商辦市場升中趨緩，樣本企業出租率上揚

10月，全國新開工寫字樓面積錄得4145萬平方米，累計增長-23.2%，竣工面積為1851萬平方米，累計增長13.5%。

從環比角度來看，以上兩項開發端數據的增長速度逐漸減緩，新開工和竣工項目面積增長步伐變慢。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

與此同時，辦公樓開發投資的力度也有所減小，月内辦公樓開發投資額錄得4908億元，累計增長-4.9%，繼上月首次錄得年内負數增長後，本月繼續下滑。

而銷售額累計值則為3526億元，累計增長-1.6%，環比呈下降趨勢，辦公樓銷售熱度有所下降。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

一二線城市租金水平方面，除個别城市外，大部分城市的租金水平環比波動水平在-5%-5%區間。16個樣本城市中，7個城市日租金水平輕微上升，剩余9個城市則有所下滑。

一線城市中，除北京外，其余三個城市的租金環比有所增長，升幅最大為深圳，上升超1%。截止到10月，北京仍以最高租金水平5.41元/平方米/天居所有城市之首。而二線城市中租金最高的為南京，租金水平2.43元/平方米/天。

數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理

整體來看，今年以來商辦市場整體恢復良好，有利于樣本運營商的項目出租率提升，如太古地産内地辦公樓租用率實現上升。

其中，北京頤堤港一座的租用率從2020年底的70%大幅提升至今年9月底的95%， 廣州太古匯辦公樓維持95%的穩定出租率，上海興業中心則是100%的滿租狀态。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

專注商辦物業開發運營的陸家嘴，據最新的三季報數據顯示，其目前主要在上海和天津運營甲級寫字樓和高品質研發樓。從項目規模來看，三季度陸家嘴並無新增的商辦項目，仍以此前開業的項目運營為主。

截止三季度，陸家嘴位于上海的商辦物業出租率有所提升，而天津的出租率則有所下滑。但需要注意的是，出租率提升的同時，其上海甲級寫字樓三季度的平均租金有所下滑，由二季度的8.36元/平方米/天，下降至8.23元/平方米/天，下滑1.56%。高品質研發樓同樣由二季度的6.32元/平方米/天輕微下降至6.23元/平方米/天。

規模效應下，出租率提升有可能是以價換量帶來的結果。但若後續運營得當，仍有增值服務的議價空間，租金水平有望提升。

綠色樓宇持續推進，場景化打造滿足多元需求

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》，加強财政、金融、規劃、建設等政策支持，推動高質量綠色建築規模化發展，大力推廣超低能耗、近零能耗建築，發展零碳建築。

據住房和城鄉建設部標準定額司數據顯示，經過各地共同努力，我國綠色建築發展取得顯着成效，截至2020年底，全國累計綠色建築面積達到了66.45億平方米。

國家"雙碳"戰略以及各種相關政策的提出，對商業地産運營商提出了更高的要求。寫字樓作為重要的商業業态之一，"綠色"、"低碳"成為發展的重要方向，運營商旗下越來越多的項目也加入到綠色樓宇建設隊伍之中，全面提升綠色環保能力。

月内，平安不動産旗下的深圳地標項目深圳平安金融中心獲得美國LEED鉑金級、中國綠色建築三星最高級别認證。而中海商業目前新開發項目均申請或已獲得國家綠色建築認證，其中，8棟寫字樓項目通過WELL HSR評價。

目前運營商采用的手段主要有：開發中增加綠色産品；運營中采用智慧管理繫統；通過優化管理手段節能降耗等。

事實上，綠色樓宇發展不僅契合國家戰略，也能獲得一定的租金溢價。 世邦魏理仕最新的辦公樓租戶調查結果顯示，接近2成的受訪者将綠色健康屬性作為企業選址的要素，並願意為此支付一定的租金溢價，綠色樓宇經濟價值有所體現。

綠色樓宇建設之外，辦公空間的升級也在延續，洞察租戶多元需求的運營商将在未來競争中更具優勢。

近期，越秀商投旗下上海越秀大廈便對後花園進行了升級，将藝術化場景融入辦公體驗中，此外搭建了藝術公益文化展示和商戶溝通交流平台，這些都契合了當下場景化的打造和滿足人性化體驗的運營趨勢。

目前寫字樓的主力租賃行業有金融業、TMT、專業服務業等。其中，互聯網、科技類企業是最為活躍的企業之一，這類企業最突出的特點就是員工年輕化，其中不乏"Z世代"，即出生于1995年-2009年間的人群。

這類人群對辦公空間的需求更為多樣化，相較于傳統固定的辦公環境，開闊、富有個性、有活力的辦公空間更具吸引力，此外還有社交屬性需求。因此，對于互聯網和科技類企業而言，為滿足員工需求，亦會青睐于選擇具備創新屬性的寫字樓。