原報告 | "不純粹的"大灣區文旅

觀點指數 10月末，第3次港股上市申請因屆滿6個月自動失效之後，原中國文旅集團馬不停蹄地向港交所遞交第4版招股書，並更名為大灣區文旅康居股份有限公司。

通過對比大灣區文旅4版招股書，可以看到在優化債務情況、厘清與奧園的關繫等方面作出的努力。

但是收入結構呈現出來的仍是以銷售度假物業為主，文旅收入不足2成，對銷售度假物業的依賴程度逐年加重。

此外，集團整體毛利率呈下滑趨勢，大灣區文旅亦在風險提示中稱可能無法維持過往的毛利率水平。

數據來源：大灣區文旅招股書，觀點指數整理

※注：2021年數據僅統計至2021年5月31日

觀點指數對大灣區文旅所持的文旅項目進行深入剖析，與市場上一些較為成熟的文旅企業相比，大灣區文旅並未形成具有影響力的文旅項目品牌，也沒有具體、清晰的擴張規劃，文旅産品市場競争力尚未能跻身于行業前列。

大灣區文旅項目主要分布于大灣區，當前大灣區無論從經濟還是文化上都處于飛速發展的階段，大灣區文旅占了"天時"和"地利"。

但作為"不純粹"的文旅商，大灣區文旅最終能否如願上市並發展，仍是未知之數。

文旅版圖未具雛形

從大灣區文旅招股書列示的項目版圖可以看到，當前已竣工的項目分别位于廣東省江門市、清遠市以及中山市。其中，泉林歡樂世界以及英德巧克力王國為第三方持有項目，泉林黃金小鎮則是大灣區文旅自持自營。

數據來源：大灣區文旅招股書，觀點指數整理

細看泉林黃金小鎮的業态構成，已竣工項目均為度假物業。按照大灣區文旅的發展思路，度假物業旨在通過文旅資源和可售物業的有機結合，達到協同發展的效果。

愛必侬泉林度假村嵌套于其中，由華僑公館的一部分、悅湖灣的一部分、泉林酒店别墅區與水禾田泉世界、那金谷景區以及部分配套設施組成。泉林黃金小鎮中文旅項目所占的比例並不大，銷售度假物業仍是小鎮主要的收入來源。

數據來源：大灣區文旅招股書，觀點指數整理

從項目布局看，大灣區文旅現時並未形成繫統的文旅布局，文旅項目以點狀呈現，未見連成片區的趨勢。

大灣區文旅在招股書中闡述，将立足大灣區，将成熟的經驗套用到中國其他區域，繼續發展文化旅遊業務。但從現有項目儲備情況來看，暫無充足的信息印證這一戰略猜想。

反觀業内其他的文旅商，華僑城早年通過大量圈地，現已紮根于全國一二三線城市，當前正繼續深入二三線城市發展，形成了歡樂谷、歡樂海岸等頗具影響力的文旅品牌。

融創則是從收購萬達13座文旅城起步，並以此作為後續引入其他文旅項目的敲門磚。

無論從項目發展、戰略規劃抑或是文旅品牌影響力上，大灣區文旅仍然有所欠缺。

項目潛力有待發掘

觀察大灣區文旅所運營的兩個主題樂園項目--英德巧克力王國以及泉林歡樂世界。

前者是中國奧園持有，大灣區文旅進行運營的項目。英德巧克力王國于2020年12月31日正式開業，正值全社會有條不紊地進行疫後恢復，旅遊市場也重獲生機與活力。

從遊客資源上看，項目地處清遠市，恰逢周邊遊熱度上漲，英德巧克力王國的目標客群範圍輻射到廣東省及省内周邊地區。

據項目開業時的消息，英德巧克力王國預計年接待遊客量300萬人次。從現有公開數據來看，2021年春節、五一、國慶分别實現入園遊客7、8、10萬人次。

雖然英德巧克力王國在區位上有着得天獨厚的優勢，但廣東省内主題樂園領域卻不乏"勁敵"。作為南部地區經濟發達的沿海省份，廣東是主題樂園運營商必争之地，長隆、融創、華僑城等均有在此布局。

泉林歡樂世界方面，該項目開業于1999年，是我國較早一批主題樂園。在遊樂設施、樂園環境方面，對比長隆以及歡樂谷等大型主題樂園稍有落後。不過，泉林歡樂世界正積極調整，如在項目中加入VR等科技元素，以及加入更多的演藝内容。

總體來說，大灣區文旅現階段營運的兩個主題樂園在成長能力以及發展潛力上，未能達到行業前端水平，還需要更多的拓展與創新。

文旅盈利能力不足

從招股書披露的信息看，大灣區文旅将自己定義為文化旅遊體驗地點的度假物業的開發商。從各項數據來看，"文旅"似乎只是其開發物業的主要類型，與傳統主力進行文旅物業開發並運營的文旅商之名並不符合。

從業績表現來看，大灣區文旅的文旅業務營收從未超過整體收益的25%，收入主要依賴度假物業銷售。

自2018年收購廣東泉林，參與經營愛必侬泉林度假村之後，大灣區文旅的文旅業務分别實現營收0.68億、1.42億以及1.19億元，而2021年截至5月31日的5個月錄得0.41億元營業收入。

數據來源：大灣區文旅招股書，觀點指數整理

※注：2021年數據僅統計至2021年5月31日

據觀點指數統計，2018至2020年間，大灣區文旅文旅業務實現20.82%的復合增長。同行業其他主題樂園運營商-融創文旅、華僑城以及華強方特則分别實現復合增長23.1%、29.99%以及-2.49%。

由此可見，大灣區文旅有較穩定的增長能力。但需注意，大灣區文旅文旅業務營收與同行相比略顯單薄。

數據來源：各企業年報、大灣區文旅招股書，觀點指數整理

細看大灣區文旅的文旅業務營收結構，可發現集團文旅收入主要來自景點咨詢及管理業務以及酒店客房，據招股書對項目情況的介紹，景點咨詢及管理業務是其管理運營兩個第三方持有項目，即泉林歡樂世界和英德巧克力王國的收入。

此外，大灣區文旅項目收入比較單一，園區内未有搭建起比較密集的消費點，周邊消費、二次消費等未能為景區造血。

數據來源：大灣區文旅招股書，觀點指數整理

先不論大灣區文旅此次能否順利通過IPO，單就主力文旅開發或運營的企業而言，大灣區文旅還有很多需要提升的地方。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。