11月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 11月，京城佳業新登陸港交所，明宇商服、中梁百悅、東原仁知對已過期招股書進行了更新，中南服務、祥生活服務、德商産投于11月内通過聆訊，其中德商産投已于12月順利挂牌上市。

目前香港聯交所等待上市的物業企業總數量為16家，招股書已過期失效且尚未更新的數量為6家（除去已被收購的陽光智博和富力物業）；截至目前，總上市物企的數量為55家（其中H股51家+A股4家）。

數據來源：觀點指數整理

萬物雲于月内正式公布了拟境外上市的消息。據披露，萬物雲2021年上半年收入為103.8億，略低于碧桂園服務同期的116億元，這也是萬物雲首次在總體收入上落後于碧桂園服務。

收入結構上，萬物雲住宅物業占比55%，商業30.4%，智慧城市6.3%，截至2020年末的總管理面積為5.66億平方米。目前物業股已整體估值下調，于此時點，萬物雲恐錯過估值的最佳時間窗口。

政策上，11月2日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委《關于推動生活性服務業補短闆上水平提高人民生活品質的若幹意見》，提出了9個方面30項具體舉措，推動生活性服務業補短闆、上水平。明确了當前和今後一個時期我國生活性服務業發展的重點任務和實施路徑，鼓勵物業服務企業進行社區增值服務業務的開展。 

目前物業服務企業在社區增值服務領域的探索已卓有成效，内容涉及家政、養老、電商以及房屋經紀等業務，已成為企業營收的重要部分。

另外，江蘇省發布了《十四五物業服務發展規劃》，從政府主導引領、企業轉型升級、市場穩定有序和人才賦能培力等四個方面明确了"十四五"期間物業服務發展的主要方向。

闆塊股價大幅下調，物企資本動作頻繁

受地産下行趨勢影響，市場擔憂物業企業關聯交易與開發商資金占用，11月物業闆塊延續上月趨勢繼續下跌。

恒生物業服務及管理指數月内下跌幅度高達12.97%，物業股下挫程度大于港股大盤恒生指數並進一步大于恒生中國内地地産指數。  

數據來源：Wind，觀點指數整理

個股方面，主流物企多有較大幅下跌，其中世茂服務受母公司相關消息沖擊，月内跌幅最大，達34.9%。而融創服務1.58億股份被控股股東融創中國進行配售，配售後融創中國對融創服務持股比例由69.2%下降至64.1%。受此影響，融創服務11月内錄得區間跌幅21.3%。

另外，雅居樂也于本月發行了一筆以雅生活6.2%股份作為轉換標的可換股債券，雅生活服務月内跌幅29.6%。

不難看出，主流物企的大幅下跌多是關聯方或控股股東所致。

數據來源：Wind，觀點指數整理

除此之外，保利物業11月還公布了股權激勵計劃，作為央企物企龍頭，保利物業的規模及各方面質素位于行業前列，不過過往員工激勵以及規模增長較慢。月内，保利物業股權激勵方案總量高，達總股本的10%；覆蓋範圍廣，包括公司主要高管團隊及核心骨幹，有助于充分調動管理層及員工積極性，進一步推動市場化拓展。

當下物業行業正處于快速成長階段，此時推行股權激勵能為保利物業的成長有效加速。市場及投資者亦看好，股權激勵消息公布次日，保利物業即錄得約20%股價漲幅。

而碧桂園服務月内再次進行了配股融資，配售1.5億股募資淨額達80億。

自上市以來，碧桂園服務共進行4次配股融資，並兩次發行可轉債，融資逾300億元，充分利用了資本市場的通道優勢。同時，配合碧桂園服務強節奏、大手筆的收並購動作，穩固了行業龍頭的位置。

配股引起的股本稀釋亦造成碧桂園服務股價下挫，月内錄得22.1%的累計跌幅；在市值管理方面，碧桂園服務配股後采取了多次公開市場回購與管理層增持行動，並于12月對外強調，半年内不會發生再度配股融資及與關聯方發生重大關聯交易。

頭部物企積極配股融資，加上地産開發流動性危機，抛售物管的案例多有發生，這些都将加速行業出清，資源向頭部集中的趨勢将愈發明顯。

收並購市場活躍，政企合作成重點

收並購方面，11月份，觀點指數監測的物業企業收並購事件達10余起，涉及金額超二十億元，相關領域除基礎物業管理外還包括環衛、商管等方面。

其中，融創服務表現突出，11月8日公告斥資19億元收購融樂時代。融樂時代為融創旗下文旅商管項目，此次融創将商業運營業務整合進物管上市平台在業内並非首次，正荣服務在今年5月亦完成了對正荣商業的收購。

目前物管+商管的融合正成行業主流，包括華潤萬象生活、合景悠活、寶龍商業等物企均為較典型的住宅物管+多業态物管+商業運營為主體業務的運營模式，碧桂園服務近年來亦在商業運營方面有所布局。

物業管理+商業運營兩類輕資産模式合並運營，财務結構健康，盈利能力強，現金流充沛穩定，在資本市場上也比傳統物管企業享有更高估值，成上市物企的發展趨勢。

另外，融創服務于11月初公告以6.93億元代價收購第一服務32%的股權，值得注意的是，此次收購為非控股收購，暫不能與融創服務進行業務並表。

對外戰略合作方面，物企以政企合作與城市服務為布局重點，合作對象包含街道與城投集團等，内容涉及軌道交通、智慧城市以及環衛等領域，目前物業企業涉及的城市服務内容仍主要是環衛保潔、垃圾清理等較基礎業務。

随着城市服務業務的逐漸深入和推進，物企将有機會協助政府進行更深入廣泛的城市治理，並建立新的業務增長極。