11月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 疫情反復與國内房地産市場交易冷卻、房企頻繁違約、暴雷的現狀沒有影響到非内機構的節奏。相反，這些機構反而抓緊當前低潮環境下優質資産價格相對較低的機會出手，穩步推進投融方面的布局。

同時，千呼萬喚始出來的境内公募REITs再添新成員--分别為華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT和建信中關村産業園REIT，僅僅一個月便完成受理、獲批及配售，同時投資者表現出極高的投資熱情，認購情況火熱。

這也反映出投資者們對公募REITs項目的極高認可，為後續的REITs良好建設發展提供了基礎和條件。REITs生态建設亟需發力，未來可望拓展更豐富的底層標的資産、更完善的配套制度面向投資者。

非内機構持續發力，優質資産價值凸顯

表1  11月非内商業地産資管大宗交易  

數據來源：觀點指數整理

如表1所示，11月錄得兩筆商業地産相關的大宗交易。7日領展所收購的三個物業標的Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade原本 由新加坡政府投資公司Vicinity集團全權持有，均位于悉尼CBD的心髒地帶，即黃金地段中的黃金地段，進駐商戶主要為澳洲和國際領先品牌。三項零售産業整體出租率維持在94.3%--這是一個十分理想的出租水平，經營狀況如表2：

表2  領展收購悉尼零售物業經營狀況

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領展在此次交易中與Vicinity集團達成戰略合作：收購50%股權以後，三項零售物業依舊由Vicinity集團團隊進行主要管理，而領展将在其中充當一個類似LP的角色。

此外在11月10日，領展宣布向香港知名商戶FU TUNG HOLDINGS LIMITED收購位于香港柴灣及紅磡的兩項4S全方位汽車服務大樓物業。兩項標的總面積共計約8萬平方米，概況如下：

表3  領展收購香港汽車服務物業概況

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在標的交割前，柴灣物業每月租金及牌照費用約為62萬港元。停車場/汽車服務中心及倉庫這類物業在疫情期間表現出足夠的韌性，同時目前在香港市場數量較為稀缺，這兩項物業更是少有的能提供完整的汽車售前售後服務的物業之一。由于倉庫物業缺乏新增供應，加上香港政府在這方面的建設計劃較為保守，在未來倉庫物業供求關繫會越發趨于緊張，倉庫物業租金水平會得到強力支撐；此外，過去十年里，香港私家車的數量上升了34.8%，而同期停車位僅增加9%，並且香港地區停車位一直處于較為缺乏的狀态，因而停車業務的租金水平也面臨上行的趨勢。

公開資料顯示，領展通過債務融資以及自有資金來進行此番收購。兩項收購完成後領展資産負債率由20.1%上升至23.6%（兩項收購操作貢獻了絕大部分的債務增長）。對比同類型地産信托基金如大信商用信托、越秀房托，其資産負債率分别為55.18%、56.36%，相對謹慎的資本管理風格讓領展在投資收購行為上有的較大的操作空間。

領展11月發布的中期報告數據顯示，截至第三季度，領展賬面上有94億港元的可用流動資金，同時三大評級機構均給予領展"穩定"的信貸表現評級。即使兩項標的收購完成後負債率有所上升，但是比起兩項標的帶來的現金流能力及後續發展潛力，這處于完全可接受的範圍内--The Strand Arcade和QVB每平方米滾動年收益在澳大利亞國内處于頂尖水平；完成兩項汽車服務物業的收購後，領展拟将其出租給香港知名汽車經銷商仁孚行，並達成租賃周期内每年上漲4%租金的協議。

表4  11月非内商業地産資管機構融資動作

數據來源：觀點指數整理

融資方面，基匯資本除了房地産基金VII首輪募集順利進行以外，還獲得了4億美元的承諾共同投資。延續基匯資本前六個房地産基金一貫的機會型投資策略，VII計劃主要投資于中日韓、新加坡、澳大利亞、東南亞等亞太地區的風險回報良好的房地産項目，投資者包括國家主權基金、退休基金、專業機構投資者等。VII計劃募資上限預計為25億美元，如果後續募集輪次順利進行，這将會是基匯資本迄今規模最大的基金。

此外基匯資本籌集的俱樂部貸款将用于2019年從華潤資本手中收購的位于上海MixC萬象城高級寫字樓的存續貸款的再融資。值得注意的是，自收購以來，基匯資本項目資産管理團隊對其物業進行了環保優化，如采用更環保及先進的電子設備、使用LED燈具、實行垃圾分類、采用環保建築塗料等，為標的資産帶來環保上的高附加值，並為後續的綠色融資活動拓寬了道路。

雖然新冠疫情依舊在全球範圍内肆虐，但並沒有讓商管機構停下布局的腳步。相反，他們憑借過往的突出業績、優秀的運營能力和商譽信用，大幅吸納資金。在衆多企業受困于市場風險、優質資産價格被低估時大舉進攻，逆勢布局。

資管機構們根植于尋找可增加收益且具有長期增長潛力標的的投資戰略，同時投融動作都顯現出同一個特點：除了尋求除核心業務穩定投資以外，非内機構們逐步布局其他具增長潛力的資産，以進一步優化投資組合，並增強組合的抗風險性和增值能力  。如表5：

表5  部分非内資管業态分布 

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各資管機構的核心優勢包括：投資標的從地理位置到投資領域兩個維度上都達到充分分散，如 領展的投資標的分布中國大陸、香港、倫敦悉尼等；業态較為繁多並集中于新興産業，如基匯資本業務涵蓋範圍包括從房地産到數據中心、物流中心；聚焦核心城市；具備優秀的標的運營能力和基金運作能力。這在疫情期間給機構們帶來了相當強的抗風險能力，也是疫情相對緩解後率先復蘇的主要動力。

資本化運作加快，公募REITs未來可期

表6 已獲批發行的境内公募REITs基本信息 

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股市表現相對平庸，而相對應的債市迎來牛市，公募REITs表現尤其亮眼。首批發售9支公募REITs經歷了沖高回落後，依舊有八支處于溢價的狀态。11月第二批公募REITs正式獲批，配售第一天便實現售罄  。

第二批公募REITs的受歡迎程度可以從報價上看出來：華夏越秀高速REIT報價區間為6.512元/份―7.499元/份；建信中關村REIT報價區間為2.851元/份-3.350元/份。除去無效報價後，兩支公募REITs的網下投資者報價中位數均達到了報價區間的上限。最終确定華夏越秀高速REIT發售價格為7.100元/份，建信中關村REIT發售價格為3.200元/份，發售價同樣是處于一個相對較高的水平，可見認購情況之火熱。

公募REITs生态建設持續向好，發改委958号文又将保障性租賃住房等底層資産納入REITs試點，第二批試點将基礎資産範圍大幅擴容，新增能源基礎設施、停車場等種類項目。

以商業地産為底層資産的REITs方面，在目前房住不炒、去杠杆、穩房價大背景以及房企頻繁違約暴雷、資金層面並不樂觀現狀下，加之配套的商業地産REITs稅收法律法規尚未完善，商業地産REITs離落地尚有距離。

如推進過于急切，既違背降杆杆的政策精神和目標，又會幹擾房企的風險排除以及房地産行業的市場出清。境内公募REITs種類目前雖開放有限，但未來一旦擴容，對整個行業的幫助無疑是巨大的。将商地資産納入公募REITs，可以釋放房地産資産及資金活力，進而松綁銀行貸款等融資，並達成三重目標：

——對資金方來講，可以降低金融機構不良率；

——對企業方來講，可以釋放房企部分流動性；

——對第三方投資人來講，讓資産以相對合适的價格並采用公募REITs形式發售，公衆投資者和專業投資機構均能夠分享或有收益，釋放其投資或投機的需求。

第一太平戴維斯數據顯示，内地一線城市的核心商辦收益率可達到3.8%~4.5%左右，而銀行理财産品僅3%左右。這類優質資産，如果條件合适時以REITs的形式上市，對政府、金融機構、公衆投資人和開發商均皆有較大益處。