1月商辦市場與發展報告·觀點月度指數

觀點指數 12月一線城市辦公租金出現不同程度下滑，但對商辦市場整體影響不大。從供給端來看，新開工、竣工面積增長速度環比均有所放緩。

此外，在商辦需求有所下滑中，COOC中海商務成都5座甲級寫字樓實現100%滿租，分别是成都中海國際中心D座、成都中海國際中心F座、成都中海國際中心G座、成都中海國際中心J座、成都中海大廈。

從企業來看，中海以商辦COMPLEX聚合體的商業模式中標四川大廈項目，其中中海商務搭建的商辦聚合體模式打造多業态包容，形成共生的商業場景模式。

同時，在碳中和背景下，新世界中國聚焦綠色樓宇發展，以可持續發展理念打造武漢又一商務群。

供給端活力走低，商辦市場有所降溫

1-12月，全國寫字樓新開工面積錄得5224萬平方米，累計增長-20.9%，竣工面積為3376萬平方米，累計增長11%。

環比來看，以上兩項開發端數據的增長速度逐漸減緩，新開工和竣工項目面積增長步伐變慢。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

與此同時，辦公樓開發投資的力度也有所減小，1-12月辦公樓開發投資額錄得5974億元，累計增長-8%，銷售額累計值則為4701億元，累計增長-6.9%，以上兩項投資數據的累計增長較上月跌幅擴大，辦公樓投資及銷售熱度下降。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

12月，北京辦公租金單價達5.39元/日/平方米，是唯一平均租金單價突破5元/日/平方米的城市；其次是上海，平均租金單價為4.18元/日/平方米。

值得注意的是，四個一線城市辦公租金單價環比均出現不同程度的下跌，跌幅在0.95%到5.97%不等。其中深圳環比下降5.97%，跌幅最大。

從一線城市辦公租金變化情況來看，一線城市辦公市場需求有升有降，但整體變動幅度不大，12月辦公需求雖有所下滑，但辦公市場整體呈現平穩發展。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

企業拓張項目聚焦城市中心區域集群

報告期内，時代、佳兆業等企業有新增辦公項目落地。

其中，時代新增開業的廣州時代·芳華里CR8項目包含甲級寫字樓E-PARK 16萬平方米。佳兆業新增開業的長沙佳兆業廣場項目則為當地商辦市場帶來5A甲級寫字樓供給。

來源：觀點指數整理

12月底，中海中標北京四川大廈商辦聚合體項目，位于北京西城阜成門外商業區，毗鄰西二環，大廈地上30層，高度115米，總建築面積為11.3萬平方米。

據觀點指數了解，目前四川大廈均價為6元/日/平方米，項目所處的商圈阜成門均價為8.35元/日/平方米，項目所處城區西城均價為10.77元/日/平方米。當前項目入駐企業的行業有貿易/消費/制造/營運、廣告/媒體等。

四川大廈租金低于所處商圈平均水平，中海商業将利用現有的空間形态，通過引入全新商業模式，實現存量資産的保值增值。

該項目是中海商業在北京核心區自主拓展的中資産模式項目，以COMPLEX聚合體的全新商業模式融合商務辦公、自由辦公、商業、會議中心等業态，實現辦公消費升級到場景升級。

此外，新世界中國在漢口二環建設大道上的時代新世界A商務群正式開建，該商務群包括三棟呈"向心型"發散狀布局的寫字樓，並通過約10米高的架空綠化平台、空中花園彼此連接，形成了一個整體而有機的生态建築群落。項目将融入可持續發展理念，為武漢城市發展提供綠色低碳與藝術人文兼具的新動能。

在碳中和背景下，聚焦綠色樓宇、綠色辦公發展是當前商辦市場趨勢所在，新世界中國的可持續發展理念切合當前綠色辦公的發展趨勢，為項目打造節能減排、綠色生态的辦公環境。除新開建的商務群外，新世界早前已在武漢布局有新世界國貿大廈、周大福金融中心等高端寫字樓項目。

另外在報告期内，綠地旗下深汕綠地中心項目實現封頂，将打造為深圳東的城市商務地標，規劃包含約210米摩天商務地標綜合體，涵蓋約33-57平方米酒店式公寓、約65-2100平方米辦公空間、約3萬平方米Mall星級酒店等多種産品業态，。

總體上，從報告期内企業相關動作來看，商辦市場需求有所下滑，但企業擴張步伐不減，新增拓張項目主要集中在城市中心商務區域。

資産交易中險資扮演重要角色

去年年底，碧桂園以6.73億元出售上海碧桂園中心6号樓項目。該項目所處地塊是碧桂園于2017年以總價10.22億摘得，項目總建築面積為65091平方米，其中1-4号樓為獨棟總部辦公樓，5号、6号樓為甲級辦公樓。

來源：觀點指數整理

據買方福建火炬電子科技發布的公告，該公司全資子公司上海火炬電子科技集團有限公司與全資二級子公司上海紫華光電子科技有限公司聯合購置位于上海市楊浦區甯國路397号碧桂園廣場（碧桂園中心）6棟的整棟物業， 拟作為上海總部大樓。上海外灘區域将新增科技公司總部物業。

此次買賣對于碧桂園而言最大的好處應該是回籠資金，對于買家而言，收購碧桂園6号樓物業主要需求以自用為主。

報告期内，利安人壽8億收購合肥華潤大廈東塔樓，本次交易標的建築高度約280米，總計55層，其中38-55層為君悅酒店，由華潤置地（合肥）有限公司開發自持，並後期統一租賃運營的寫字樓，交易項目區域為合肥新的政治經濟中心和商業文化中心。

險資參與資産交易的商辦物業還有上海展想中心大廈寫字樓，由中匯投資聯合金茂資本、大家保險收購。標的物業位于上海浦東新區張江示範區内，是張江科學城内稀缺的5A甲級商務寫字樓，總建築面積約為4.27萬平方米，由摩根士丹利和展想集團攜手開發。

從報告期内相關商辦資産交易中，保險類企業扮演着重要角色。反觀過往相關商辦資産交易，險資一直是重要買家，如和諧健康保險90.6億元收購北京SK大廈；百年人壽22億收購上海星外灘5号樓；平安人壽收購凱德6座來福士股權等等。

租戶品質優異、租約穩定、從中獲取良好且穩定的投資回報或是險資頻頻投資商辦項目的重要原因。另外，商辦項目的投資可以有效優化險資配置，實現保險資金的保值增值。

值得關注的是，報告期内，世茂将多項商辦或商業綜合體等項目擺上貨架，尋找買家。其中不乏有北外灘核心區地塊股權、深圳地標深港國際中心等。

除此之外，據公開資料顯示，此前世茂對外放售的上海項目還有集團總部大樓上海世茂大廈、上海世茂廣場等。

為減緩現金流壓力，不少房企正加快資産處置步伐，商辦資産出售也成為不少房企回籠資金的重要舉措。