1月購物中心市場與發展報告·觀點月度指數

觀點指數 12月，北京上海等核心商業城市規劃發布，力圖通過商圈改造升級、吸引優質商業資源等，提升城市消費競争力。其中，北京作為冬奧會舉辦城市，涌現了推動體育消費和冰雪消費增長的新機遇。

消費需求保持穩定之下，年末開業潮如期而至，數量和去年同期基本持平，但總體量同比下降低20%左右，中小體量項目主流地位穩固。

新增項目方面，大部分企業采取與地方企業合作方式實現擴張。當下，如何獲取優質的輕資産項目是商業地産企業的發力重點。

龍湖月内宣布将其商業運營及物業管理服務打包，在港交所上市，發揮商業運營能力，以輕資産業務創收。

項目運營上，無論是新開項目，或是運營較長時間的標杆項目，都在業态規劃調整上投入不少。單純的首店已不能滿足客群的多元需求，如今更要追求差異化，更具新鮮感的體驗沉浸業态無疑更符合這一點。

消費中心城市打造進階，有望帶動區域發展

2021年12月，繼被定為首批國家營商環境創新試點城市後，北京、上海等城市部分商業政策已印發實施。從相關規劃細則看，在打造特色消費中心城市上，各城市的側重點有所不同，但總體遵循因地制宜原則。

來源：公開資料，觀點指數整理

如北京的順義區計劃2025年首都國際機場邁入"世界一流大型國際樞紐機場"行列，培育形成2至3個重點商圈、5至8個網紅打卡地、周邊離境退稅商店數量達30家等。

按規劃，2025年首都機場服務旅客能力達1億人次以上，國際旅客占比達到20%以上，有望借力機場客流優勢發展商業。

而推動更多優質商店成為離境退稅商店，則有利于形成更大規模的集聚效應，助力國際消費中心城市建設。如抓住免稅機遇的海南，就借力免稅店這一載體獲得了不錯的經濟增長。數據顯示，2021年海南10家離島免稅店總銷售額601.73億元，同比增長84%。其中，免稅銷售額504.9億元，同比增長83%；免稅購物人數967.66萬人次，同比增長73%，足見免稅機遇帶來的經濟效益。

朝陽區将充分發揮政策杠杆作用，拟将CBD商圈打造成國家級高端消費承載地、商務出行首選地以及國際化生活樣闆區，打造千億級商圈等，充分利用市中心的優質客流資源和可觀消費力。

作為先行城市，這些城市在聚集國際消費資源上掌握着更強的話語權，相信購物中心作為消費的重要載體之一，也将繼續有進一步的發展。這一繫列具體方案，在助力城市商業實現升級的同時，也能拉動區域商業的發展。

中小體量項目占主流，城市下沉趨勢明顯

全國消費方面，社會消費品繼續實現增長，2021年社會消費品零售總額首次超40萬億，盡管增速有所放緩，但保持在10%以上，整體表現穩定。據商務部等部門印發《"十四五"國内貿易發展規劃》，2025年社會消費品零售總額将達到50萬億元左右，消費潛力值得期待。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

按零售業态分，2021年限額以上零售業單位中的超市、便利店、百貨店、專業店和專賣店零售額比上年分别增長6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和12.0%，與購物中心緊密相關的業态均錄得不錯增長。

穩定消費需求形勢下，年末購物中心集中入市潮如期而至。據觀點指數統計，12月，全國範圍内新開業購物中心項目136個（≥2萬㎡以上），新增體量約1085萬平方米，去年同期數量則為135個項目（體量≥2萬㎡平方米），總體量1365萬平方米。

同比之下，項目數量並未發生明顯變化，呈基本持平狀态，但總體量則減少了約20%。這背後是運營商思路的改變，大體量項目的占比在整體上正逐漸降低，中小體量項目更被看好。

這背後不乏政策導向和支持，2021年5月和7月，商務部兩次發文推進城市一刻鐘便民生活圈建設，給定位社區型的中小體量商業帶來了發展機遇。借力精準定位和個性化的品牌聚類，形成較好項目影響力和輻射力，正成為這類項目發展的重要方向。

聚焦到樣本企業方面，觀點指數觀測到新開業項目數近70個，入市體量超600萬平方米。其中，10萬平方米以下（含10萬平方米）的中小體量項目超40個，占比過半。

數據來源：觀點指數整理

其中，基于自持比例較高以及較快的開業速度，2021年度新城控股商業運營總收入為86.39億元（即含稅租金收入），而2020年度同期則為57.21億元（即含稅租金收入），同比增長約51%。

回顧2021年市場，可以發現，具有較豐富商業開發運營經驗、手握相當數量項目的企業保持較快擴張速度，其中部分企業已經或者準備将商管業務打包上市。

如已上市的星盛商業，2021年為全國近30個城市80余個商業項目提供商業服務，總合約面積近400萬平方米。計劃上市的萬達商管，2021年新開51個萬達廣場，截至年底共運營418個萬達廣場。

預計以上述為代表的企業，未來項目獲取數量和開業比例将持續上升，輕資産能力将得到進一步釋放。

項目布局上，樣本企業月内新開項目呈現分散趨勢。全國範圍内共有約50個城市有新項目開出，而開業2個項目以上的城市為13個。

數據來源：觀點指數整理

除上海、深圳、成都以及重慶等核心商業城市外，絕大部分為三四線城市，表明當下購物中心市場的下沉趨勢明顯，下沉市場成為新開購物中心的主要陣地，其中不乏有消費力但尚未布局標杆商業的城市。

與地方企業合作實現輕資産外拓，龍湖分拆上市可望獲高估值

月内，以龍湖、印力為代表的自持項目較多企業實現輕資産外拓。其中，上海、廣州等商業較為繁荣城市受到青睐。通過輕資産輸出，企業能占據尚未布局城市市場，如龍湖通過合作簽約方式獲取項目，首進汕頭。

來源：公開資料，觀點指數整理

但與此同時，随着布局輕資産業務企業增多，加之大部分商業地産企業都存在缺乏知名商業IP、極具代表性的標杆項目，以及對部分未布局城市熟悉度不夠等問題，獲取優質輕資産項目的難度在增加。

目前，不少企業選擇與地方企業以合作的方式發展。于運營方，打響知名度之後，将有更多項目選擇機會。于業主方，在當下的市場狀況下，尋求強勢運營方進行合作比自建商業團隊顯然更能獲得穩妥的收益保障。

值得注意的是，想要獲取優質輕資産項目，企業需要具備多元的産品線，結合實際打造不同的項目，這更考驗企業差異化項目打造能力。除萬達商管外，其他發展輕資産的華潤、寶龍、龍湖等均有超過3條以上的豐富産品線，定位從城市型購物中心、區域型購物中心到社區型購物中心不等。

與此同時，商管上市作為企業發展輕資産的重要方式，月内熱度上升。龍湖計劃将其購物中心運營服務打包，采用商管+物管的模式上市。

截至2021年12月28日，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，合計管理面積580萬平方米，其中54個項目分布在一二線城市，面積440萬平方米。尚未開業的68個購物中心儲備項目将于2022年至2025年間開業。

從模式來看，與已上市的華潤萬象生活類似，兩者在規模和營收上也相近。華潤萬象生活自上市以來，憑借在商管領域的優勢，市盈率長期居于物管闆塊首位，預計龍湖智創生活上市後獲得高估值的可能性較大。

首店之外的熱點創新，體驗沉浸業态助力差異化

項目運營方面，觀點指數觀測下的主要商業城市中的標杆項目部分在持續煥新，整體呈現首店、精品店不斷引入並追逐熱點的趨勢。

數據來源：項目官微，觀點指數整理

可以看到，朝陽大悅城、成都遠洋太古里以及武漢恒隆廣場均有新店開業。但新店之外，主題活動、公共空間的打造也值得關注。

北京標杆項目三里屯太古里以助力2022年第24屆北京冬奧會為契機，打造"冰雪運動"對話"時尚潮流"的冬季主題活動--"潮運當道"。主要以冬奧會項目鋼架雪車、短道速滑和單闆滑雪為靈感，對應 "潮運雪車"、"潮運滑道"和"潮運單闆"，而朝陽大悅城也有冠軍冰場空間。

除空間打造外，相關特色業态商鋪的引入也不可忽視。此前，印力匯德隆杭州奧體印象城引入了HOPO SNOW城市滑雪空間門店，打造滑雪裝備集合店，瑞虹天地太陽宮引進高端滑雪品牌SNOW51。

冬季到來和冬奧會舉辦，消費客群對相關活動和業态的關注度提升，背後蘊含着消費機遇。以北京為例，相關數據顯示預計2022 年全市參與冰雪運動人數達1000 萬量級，為高品質體育消費帶來發展機遇，這對于購物中心業态引入和空間打造提供了方向。

新開業項目上，月内具代表性的有華潤萬象生活運營的深圳萬象前海以及印力運營的上海AI PLAZA西岸鳳巢，兩者都不約而同地規劃了特色沉浸體驗業态。

其中，深圳萬象前海引進小鵬汽車深圳首家旗艦體驗中心。新能源汽車業态的引入，主要是基于商圈所具備的流量特質與新能源汽車品牌所定位的年輕化客群存在一定協同性。

但比起租金支付能力，項目整體業态的互補互動性是購物中心更多考慮的因素。當下，新能源汽車這類體驗業态已成為項目較為青睐的業态，年内新開業項目北外灘來福士也引進了 蔚來、智己等新能源汽車品牌。

而印力上海專業運營管理的上海AI PLAZA西岸鳳巢，引入了超50%的全國和區域首店，如全國首家奈爾寶科技館和全國首家三體沉浸式互動體驗館，為能吸引部分客群的新型業态。

總體來看，無論新開項目或開業已久的標杆項目，業态更新保持差異化和圍繞熱點打造特色空間是月内運營重點。

其中，體驗和沉浸是當下的熱門關鍵詞，無論是新能源汽車、科技體驗館或是滑雪業态，都有很強參與感和新鮮感，預計将會有更多具備這類屬性的新業态涌現。