二月廣州房地産市場報告 | 大熱黃埔與失語增城

觀點指數 近期，廣州發改委發布了《廣州市2022年重點建設項目計劃》和《廣州市2022年重點建設預備項目計劃》，根據上述文件，2022年廣州有42項舊改工程納入了重點建設正式項目，6項城市更新工程納入了重點建設預備項目。

這個消息對于目前按下冷靜鍵的廣州舊改來說，可謂是一個積極的信号，加上近期接連發布了一繫列政策為舊改規範化打補丁，相信廣州舊改恢復推進就在不遠之時。

市場方面，年關過後項目加推熱情下降，但亦有部分項目選擇在元旦節點前後開盤，黃埔、南沙、白雲、海珠均有新盤入市。

同時，新批準預售項目數量亦相對較少，1月取證依然由黃埔區領銜，而傳統大倉增城期内新批準預售僅一個項目；網簽量上黃埔區亦幾乎比肩增城區。

新年的廣州房地産市場，平靜的表面下實則波瀾将現。

多宗工業用地待出讓，華夏幸福将失荔灣商住地

根據觀點指數監測，報告期内廣州成交6宗地塊，均為非住用地，另外近期共有13宗地塊正在挂牌，多數為工業用地，其中4宗地塊目前正在報價，截至2月11日，其中3宗地塊已有企業報價，均為土地出讓起始價，而南沙區NGY-1地塊尚未有企業報價。

另外，值得注意的是，華夏幸福發布公告稱，由于未如期繳納第二期土地出讓價款，華夏幸福下屬子公司被通知解除荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南新隆沙地塊的《國有建設用地使用權出讓合同》及其變更協議。

據了解，該宗地位于白鵝潭商務區起步區新隆沙片區，宗地面積6.6萬平方米，包含6個地塊，其中1宗純居住用地，2宗商住綜合用地，3宗商業商務設施混合用地。

華夏幸福于2020年6月以底價競得該宗地，樓面價18662元/平方米，並已繳納第一期土地出讓價款34.195億元，但余下款項未能如期繳納，並可能無法收回已繳納的合同定金13.678億元。

目前華夏幸福仍在協商相關事宜，後續進展仍待關注。

項目核查完成，城市更新逐步重啟

據媒體消息，黃埔區城市更新項目核查結果已經出爐。

由于推行"快拆快建"模式，黃埔區存在一批未批已拆的城市更新項目，納入核查範圍的項目數量超過其他十區項目之和，核查所用時間較長。

據了解，有34個項目可繼續推進，其中部分項目進度靠前，已有項目入市。

另外，有9個項目被叫停，其中大部分為未批已拆項目，只有1個是已批在建項目。

随着廣州城市更新項目全面核查的結束，将逐步重啟，而企業亦注意到變局即将結束，希望趁機介入。

據中海晟融官微消息，公司決定投資並全面參與廣州核心區域城市更新項目，首批儲備項目預計建築面積将達100萬平方米。

該公司自2017年起開始設立粵港澳大灣區城市更新不動産股權投資基金，目前已投資深圳、珠海、惠州等城市，而拓展廣州市場将會成為其布局大灣區城市更新的關鍵一步。

網簽不溫不火，黃埔領銜新批預售

1月廣州新房網簽不溫不火，但相較去年市場低點時的成績，本月表現屬于穩定；而新批準預售情況則在各區之間出現分化，黃埔區和南沙區取證較為積極。

據觀點指數監測，1月廣州新建商品住宅網簽8860套，環比下降30.2%；網簽面積95.08萬平方米，環比下降29%。

1月新建商品住房批準預售6343套，環比減少64.4%；批準預售面積67.46萬平方米，環比減少63.7%，其中，黃埔區新房批售面積占比44%，南沙區占比24.9 %；而增城區近期已變得"悄無聲息"，本月新房批售僅1個項目，共142套。

中心城區亦有新貨出爐，天河區批售了合景臻源，荔灣區批售了濱江上都，越秀區和海珠區暫無上新。

數據來源：觀點指數整理

(統計周期為2021年12月26日-2022年1月25日)

截至1月末，廣州市新建商品住宅可售套數超過10.2萬套，可售面積1094.6萬平方米，去化周期11.2個月，環比縮短0.2個月。

分區來看，本月供應較多的黃埔區和南沙區去化周期拉長，另外花都區去化周期亦增加，其余各區去化周期均有不同程度的縮減。

老盤少加推，新盤新試水

據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有5個項目加推，4個項目開盤，共推出約1.8千套住宅單位，其中以黃埔區最為活躍，而遠郊區域僅南沙區上新。

新開盤項目分别為位于海珠區的中海觀澔府，位于白雲區的新世界雲耀，位于黃埔區的升龍學府上城和位于南沙區的珠江海禦。

中海觀澔府臨近廣紙新城片區，是繼中海觀瀾府之後中海在海珠的又一江景項目，以大戶型為主力産品，主打改善型需求，首推189套89至126平方米的單位，去化約6成。

而價格方面，中海觀澔府首批入市産品定價在7-8.4萬元/平方米之間，而附近的中海觀瀾府去年4月加推的價格為6.3-8.5萬元/平方米。

另外值得注意的是，在2021年廣州第二次集中供地中，中海拿下了海珠區的蚝殼洲地塊，該地塊與中海觀瀾府僅一街之隔，預計将打造200平方米以上的大平層，定位較現有項目更高端。

新世界雲耀是嶺南新世界第六期的住宅組團，配套相對全面，主打高端改善型，距白雲新城仍有一段距離，片區新房稀缺。此次開盤推出309套122至166平方米的單位，均價約6.75萬元/平方米，去化率在6成左右。

升龍學府上城位于黃埔知識城南部，屬于湯村舊改項目，是升龍在廣州開盤的首個項目，首推476套97至137平方米單位，定價為2.8至3.3萬元/平方米，去化約3成。

湯村舊改項目總規劃建築總量達到269.15萬平方米，其中復建住宅74.41萬平方米，融資住宅97.68萬平方米（含公共配套9.68萬平方米），規劃包含了從托兒所到高中共8所學校，但尚未确定是哪些學校。

另外，升龍目前約有8個正在推進的舊改項目，位于南沙的升龍臻府項目已于較早前開放營銷中心。

珠江海禦位于南沙灣闆塊，是南沙珠江灣的五期組團，臨近海岸，開盤推出240套110至140平方米三至四房單元，均價約3.2萬元/平方米；而去年9月南沙灣出讓了一宗地塊，位于南沙資訊科技園旁，限售價約3.65萬元/平方米。

亞運城再易主，中海成大股東

日前，雅居樂、世茂分别向中海出售廣州亞運城項目公司26.66%、26.67%股權，交易完成後，中海将持有廣州亞運城項目73.33%股權，而另外26.67%股權則由碧桂園持有。

相關資料顯示，廣州亞運城項目總建面約585萬平方米，其中已開發面積406萬平方米，179萬平方米在施工中，已售面積為347.3萬平方米。

該項目于2009年12月22日由富力、雅居樂和碧桂園聯合競得，後世茂與中信亦宣布入股。

2016年，富力退出該項目，而中海收購了中信地産項目，接受亞運城20%股權。此後，廣州亞運城項目由中海、雅居樂、世茂、碧桂園共同持股。

如今，由于行業環境變化，亞運城項目再度易主，中海将成為亞運城項目的最大股東。

值得注意的是，2019年，中海還在亞運城周邊拿下一宗地塊，開發了"中海左岸瀾庭"項目；未來，在中海的運作之下，亞運城與左岸瀾庭或許有機會協同發展。