二月養老服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 報告期内，養老行業政策指向"物業+養老"的多業态協同發展。"物業+養老"此前早已被提出，但疫情來襲更加凸顯了這一發展模式的重要性和必要性。

北京市發布的試點通知文件将"物業+養老"模式正式落到實處，預計會成為解決90%居家群體養老問題的關鍵方向。

而針對3%的機構養老群體，養老機構正致力于完善機構内的醫療配備，旨在為入住者提供更專業的醫療照護服務。從各省市公布的"十四五"養老服務體繫規劃中可看到，醫養結合率達100%是各省的基本目標。

在探索可持續的醫養結合模式過程中，企業仍需克服多方面的困難。

作為養老機構的主要運營主體之一，險企将資金持續注向CCRC項目。與房企相比，險企對大體量的養老項目布局更為積極。除了資金方面的原因外，還與險企本身豐富的客戶資源有關。CCRC項目對險企來說，是打通産業鍊條、形成産業閉環的關鍵。

"物業+養老"試點在京落實，發展壁壘依舊難破

解決養老問題是當下關繫到社會民生的重要事項，各省市紛紛拟定"十四五"時期的養老服務體繫規劃，對養老産業進行規劃性布局。

月内，北京市發布一項重要通知，對養老産業未來的發展指出了更明确的方向。

2月9日，北京市6部門聯合印發了《關于開展"物業服務+養老服務"試點工作的通知》，選定北京首開集團、天恒置業集團、萬科集團及遠洋億家等物業服務企業旗下的物業養老服務企業作為試點單位，為北京市城六區人口密集的老舊小區、新建小區及街巷物業登不同類型區域提供養老服務，試點期限為一年。同時開放其他已經開展養老服務或有意願參與試點工作的物業服務企業，各區也可納入試點，同等享受試點支持。

來源：北京市《關于開展"物業服務+養老服務"試點工作的通知》

早在2020年底，住建部就已發布過《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，彼時部分企業開始試水"物業+養老"的模式。直至如今，"物業+養老"由暢想真正落到實處，對行業有着重要的指導意義。

通知選定的試點企業均為已具備成熟物業服務經驗，其中天恒置業、萬科與遠洋均有養老項目在運營，同樣有着豐富的運營經驗。天恒置業在北京覆蓋居家養老、社區養老及機構養老多元布局；萬科旗下有随園嘉樹及智匯坊等品牌，並已在部分城市提供養老服務；遠洋旗下也有知名養老品牌--椿萱茂。

對于行業來說，"物業+養老"是解決居家養老問題的突破點。但從企業盈利的角度出發，物業+養老卻有着難以沖破的壁壘。

"物業+養老"包括家居适老化改造、提供上門服務以及社區養老設施加建等多個方面。

近年發布的政策文件要求在住宅小區内适配一定比例的養老設施面積，這給物業企業的适老化改造提供了很大的便利。但對于衆多已建成的老舊小區而言，适老化改造的空間有限，難度大且耗費成本高。

不過，随着試點的推行和擴大，國家和地方财政或會在此方面加大補貼力度。

另一方面的難點是養老服務人才的不足。物業公司現有的人員配置無法支撐物業養老的發展。事實上，不僅是物業企業，養老行業内的專業服務人才同樣是不足的。目前九如城、保利健投等企業在積極促成與人才培育機構的合作，旨在向行業輸送更多的養老服務專業人才。

醫養結合率100%目標下，機構探索 轉診及醫療資源配置

除了居家養老方面，國家對于養老機構醫養結合也提出了更高的要求。醫療資源缺乏的情況下，合理提高醫療資源利用率，成為醫養結合的關鍵。

醫養結合模式一般有兩種：醫中有養及養中有醫。顧名思義，就是在醫護機構内設養老服務或是在養老機構中提供醫療救助服務。

據觀點指數對養老市場的持續觀察，報告期内部分養老機構積極地鍊接了更優質的醫療資源，致力于實現醫養結合。

來源：觀點指數整理

上述兩則事件正好體現了養中有醫的兩種不同途徑，内部配置醫療資源或是建立轉診機制。相關數據指出與非醫養結合養老機構相比，醫養結合類的入住率高将近9個百分點。

但對于機構來說，實現醫養結合也並非易事。目前，中高端水平的養老機構所配置的醫療資源比較完備，而其他較為普惠的養老機構大多只能提供基礎的醫療護理。醫療機構也難以容納所有養老機構的就診需求。

為實現資源的高效配置，醫養結合的大平台也在搭建當中。報告期内，國家衛健委公布346家老齡健康醫養結合遠程協同服務試點，其中有泰康、九如城等企業項目入選。據了解，試點機構通過老齡健康醫養結合遠程協同服務平台，為入住老年人提供遠程醫療、慢病管理、復診送藥、照護指導、人員培訓、科普講座等遠程協同服務。同時，平台将聯動"國-省-市-縣-鄉"的各級醫院，打造閉環服務。

由醫養結合提出開始，國家與各養老機構均作出了多方面的探索。各省的"十四五"養老服務體繫規劃中亦提到醫養結合率達100%是基本目標，這意味着養老機構需在醫養結合方面作出更多的努力。

險企資金持續流向CCRC項目，盈利難題仍待解決

險企是養老産業里的關鍵主體，保險與養老有着高度的契合性。近年來，保險資金持續流向養老市場，重點投資CCRC養老項目。據泰康健投調查數據顯示，截至2021年11月，保險機構在全國34個城市布局養老産業，累計提供超過13萬張床位，國内布局養老的人身險公司比例達47%。

本月17日，企查查顯示太保壽險在北京成立了新養老公司--太保養老（北京）有限公司，注冊資本8億人民币。關聯到此前太保在北京摘得1宗多功能用地性質地塊，新公司或為太保家園·北京國際頤養社區的項目公司，太保北京養老項目有實質性進展。

據觀點指數了解，太保壽險當前已開業的項目有2個，分别是位于成都的CCRC項目，以及位于雲南的旅居養老項目。截至本月，太保已落地的養老項目共有11個。

數據來源：太保家園官網，觀點指數整理

另一險企泰康人壽旗下養老品牌--泰康之家，也有傳出項目新進展。報告期内，泰康之家·桂園媒體見面會在機構内舉辦。見面會上稱，桂園目前已全面開放預訂，将于今年9月28日開業。而此後，泰康之家在杭州摘得一宗地塊，用于建設泰康之家·浙園。

同在杭州，泰康之家·大清谷已于2020年開業，泰康之家在杭州"一城雙園"的格局已形成。

總結近幾月養老市場的發展動向，險企表現積極，多個險企投資的項目落得實質性進展，數個CCRC項目更是開業在即。

保險資金規模大、期限長的特征正好與養老項目資産重、盈利周期長的特征相适應。但由于養老産業整體尚未成熟，商業模式未明、盈利難等問題不僅困擾着險企，同樣也困擾着養老市場内的各個運營商，需要持續探索。