二月辦公空間服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 報告期内，全國重點城市（北上廣深及部分新一線城市）平均每個辦公空間面積為4798.53平方米，平均提供工位為491個。

北上廣深及部分新一線城市平均辦公空間單位租金如下：

北上廣深及部分新一線城市辦公空間單位平均租金

數據來源：觀點指數整理

從租賃成本角度來看，北京辦公空間租金價格高企，與其他城市價格差距相對較大。上海、深圳、廣州價格次之，部分新一線城市再次，但整體價格情況與經濟發展水平匹配。綜合租金水平和經濟發展水平來看，廣州地區辦公空間性價比較為友好。

報告期内，樣本企業辦公空間項目數量和面積都在穩定增長。不同于以往的是，此次兩萬平米以上超大型辦公空間項目有所增多。同時，部分以往把重心放在重資産運營的辦公空間企業如創富港亦開始嘗試輕資産運營，輸出服務内容則是經過企業自身業務驗證並自主研發的辦公繫統。

新年伊始，優客工場發生了多起股權凍結事件及面臨着資本市場壓力，同時氪空間亦面臨訴訟事件的困境。2022年春天對于辦公空間企業們來說，是一個多事之春。行業仍處于周期内蕭條-復蘇的階段，前期積累的風險仍在釋放。

超大型項目供應增加，輕資産運營以數字化形式輸出

據觀點指數監測，報告期内錄得樣本企業新增辦公空間項目數量分布如下：

樣本企業新增辦公空間項目數

數據來源：觀點指數整理

創富港和優客工場依舊是辦公空間項目新增供應的主力，分别錄得新增項目8個和7個。從城市分布來看，兩個企業的新增項目布局差異較大。

創富港依舊延續他們一貫的風格，将所有項目都布局在深圳、上海和新一線城市等相對發達的地區；優客工場則貫徹其向全國地區及其他城市下沉的策略，新增項目除了有一個在深圳，其他均位于二三線城市。

樣本企業新增辦公空間項目位置分布

數據來源：觀點指數整理

其它企業則較為常規地将項目布局在一線和新一線城市。總體來看，上海、深圳、新一線城市、二三線城市獲得的供應量持平。

據監測，樣本企業新增項目總面積為167559平方米，平均單位項目面積為2476平方米。其中少數的大型辦公空間項目貢獻了絕大部分面積。

分類項目面積比例

觀點指數整理

報告期内，樣本企業錄得新增項目數量為20個，而大型辦公空間項目簽約或開業數量共3個。3個大型項目貢獻了73%的項目面積，而17個萬平米以下的項目面積比例僅為27%。

大型項目信息如下圖所示：

新增大型項目概況

數據來源：觀點指數整理

其中，南昌紅谷灘·優客工場是14個月内優客工場最大的項目，規模接近5.7萬平方米，連同沈撫項目同屬于産業園區辦公空間改造項目。

此類項目的增加得益于2021年國内正式開始實施公募REITs發行，擴寬了産業園項目融資和退出渠道，使得大量産業園項目活躍度提升。

以往大型項目的供應主力為優客工場和騰訊衆創空間，而本報告期内則有夢想加加入。夢想加所簽約的港匯天地為商改辦項目，計劃按照WELL健康設計標準推進，除了高端辦公區域，還為該空間特别設計了洽談區、母嬰室、電話間、儲物間、水吧等。

從數量上來說，辦公空間大型項目整體供應頻率有上漲的趨勢；從規模上來說，項目面積也大于以往：以往的大型項目面積區間通常為1萬~2萬平方米，總體供應情況如下圖所示，而此次大型項目規模均在25000平方米以上。

14月内優客工場大型項目供應趨勢

數據來源：觀點指數整理

此外，企業們在輕資産輸出上亦有長足發展。此次報告期内錄得的輕資産運營業務主要是以數字化形式輸出：

數字化輕資産運營情況

數據來源：觀點指數整理

優客工場旗下的數字化企業希遇科技輸出數字化管理平台以及微信小程序等中台類服務性資産。

而創富港則與炬牛空間合作，創富港将其自主研發的BCMS商務中心智能辦公繫統、方圓間企業服務平台、小碟雲智能财稅Saas軟件，以及會議室小程序、辦公室出租小程序等提供給炬牛空間。

作為長期以重資産運作為經營風格的創富港，将旗下繫統作為輕資産輸出，是其在輕資産運營上的重要實踐。

數字化輕資産輸出不可避免地帶有互聯網模式的風格——其邊際成本可以無限收斂，只要營業規模足夠大就能産生高效的盈利。

以辦公空間傳統的“二房東”模式運營，邊際成本一定是存在且高昂的：每新增一個辦公空間項目，就必須考慮新增項目的租賃以及運營成本。如果是以數字化形式作輕資産輸出，邊際成本可以降低到很小，甚至是零：開發繫統並将其應用到項目上至驗證對項目有利這個過程會耗費不少成本。

前期輕資産輸出用戶數鋪開也要耗費成本，但随着應用和平台用戶增多，它的邊際成本在遞減，最後接近于零，那麼總有一個規模會讓辦公空間實現盈利，而不是像目前的部分企業一樣，每一份營收都對應着接近兩倍于營收的虧損。

這實際上也是互聯網企業的商業模式。

訴訟與資本壓力，部分企業遭遇多事之春

報告期内，氪空間（北京）信息技術有限公司被杭州市拱墅區人民法院列為被執行人，執行標的989298元。至截稿時該筆違約金額尚未被履行，該案疑似為杭州坤和中心經營管理有限公司與氪空間房屋租賃合同糾紛，拱墅區人民法院限制氪空間及法定代表人陶金祥非生活和工作必需的消費。

除了該筆標的，氪空間仍有兩筆金額分别為83萬、106萬的標的尚未執行，同樣面臨違約失信風險。無法履行違約金額表明氪空間極有可能面臨财務壓力，财務風險傳導至法律風險，最終可能對整個企業形成經營風險。

辦公空間行業仍處在風險釋放階段，如果處理不好，企業或許會面臨市場出清的壓力。

除了氪空間，優客工場也面臨來自法律和資本市場的雙重壓力。報告期内，優客工場發生了39起參股實體股權被凍結事件。

優客工場股權凍結實體概況

數據來源：觀點指數整理

創客工場相關負責人稱，股權凍結為正常的企業間業務糾紛流程。此輪股權凍結實體總額達到11160.159萬元。

天眼查數據顯示，優客工場對外投資企業共81家，投資版圖除了辦公空間行業本業以外，還包括金融業、傳媒業、餐飲業和信息技術服務業。本輪股權凍結事件中，接近一半的企業受到影響，涉及所有優客工場所布局的行業。

較為值得關注的是優客工場全資持股的子公司，旗下輕資産運營輸出平台大然淩一的股權同樣也被凍結。

即便優客工場旗下企業股權遭受凍結，但只要未有持有控制性股權的股東發生變更，便不會對實質經營産生直接影響。但是從另一層面上，此事件作為負面消息影響到優客工場的股價。這一輪股權凍結事件發生時期，優客工場股價從0.74美元跌至0.54美元。

除了遭遇法律層面的壓力，優客工場在資本市場上也遭遇了麻煩。1月24日優客工場收到納斯達克的書面通知函，稱優客工場股價持續超過30個工作日低于1美元，已不符合納斯達克最低競價要求。

優客工場股價走勢

數據來源：觀點指數整理

事實上，優客工場從2021年9月14日起，股價便開始跌破1美元。自去年12月8日以來，其股價就再也沒站上過1美元。上市當天優客工場股價達到8.65美元，上市前估值7.69億美元，如今不足5000萬美元的市值距離當初估值不足十分之一。

根據納斯達克上市規則，優客工場必須在180個日歷日内或2022年7月25日之前重新獲得合規性，其股價必須在至少連續10個工作日的收盤價至少為1.00美元。如果公司在2022年7月25日之前沒有重新獲得合規，優客工場可能有資格獲得額外的時間來重新獲得合規，但也有可能面臨退市的結局。

目前來看優客工場的運營不受到通知函的影響，但是為了避免退市的風險，其可能的處理方式包括實施可用的期權，對其已發行的普通股實施反向股票分割，或者回購自身股份來提振股價，以符合納斯達克上市規則的最低買入價要求。

但是從優客工場最新披露的2021第三季度财報來看，賬上現金只有3600萬美元左右，可動用于處理股價的資源並不多。

SEC披露的公告顯示，1月26日優客工場發售了一筆300萬美元、年利率為8%的可轉債。無論是為了擴大版圖、日常運營、戰略投資，或是處理股價危機，作為行業龍頭的優客工場，依舊在以債券融資方式籌集資金儲備子彈度過這個行業寒冬。

行業周期的蕭條-復蘇階段里，誰能站着活下去，誰就能擁有未來。