三月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 由于春節假期，全國地市熱度普遍下降，房企拿地積極性有所降低，土地供應與成交低位回落。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，報告期内土地供應建面環比減少49.9%，供應住宅用地建面環比減少47.8%。二三線城市供應住宅用地宗數分别為72、226宗，供應建面環比增速分别為3.7%、-53.2%。

繼北京之後，上海公布年内首批集中供地計劃，出讓地塊合計40幅，總建築面積450.6萬平方米，起始總價約850.7億元。

成交方面，2月100個重點城市成交建面環比減少33.3%，成交總價環比減少17.1%，同比減少67.7%，成交樓面均價環比增長24.2%

值得注意的是，北京第一批集中供地成功出讓，平均溢價率回升至4.97%，拿地主體以央企國企為主，其中綠城斥資近100億獲得朝陽崔各莊、石景山劉娘府、亦莊新城3宗地塊。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至3月14日，7家企業在城市更新業務上有新動态，包括華發股份替代奧園繼續推進珠海聯安村舊改項目。

廣東省住建廳推出舊改的負面清單以及激勵清單，将城市更新工作重點由重視數量轉變到量質並重上來，進一步促進改造工作規範化，提升改造質量和效果。

保利綠城百億拿地，10家房企新增貨值超100億

觀點指數發布的"1-2月房地産企業新增土地儲備報告"顯示，前50房企1-2月新增土地建築面積為2507萬平方米，同比減少58.2%。

報告期内，保利發展、萬科與龍湖集團新增全口徑土地儲備分别為182.7、131.3以及93.7萬平方米，處于領先地位。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來看，由于春節供地數量減少以及房企資金吃緊，2月前50房企土地投拓力度明顯減弱，新增土地建築面積為623萬平方米，環比減少66.9%，同比減少79.3%。

單月拿地力度較大的房企包括保利發展、綠城中國以及華潤置地，2月拿地權益金額分别為132.2、113.7、79.9億元。

值得注意的是，截至2月底，10家房企新增貨值超過100億元。

土地供應環比減少近5成，上海、福州開啟首輪集中供地

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，報告期内土地供應數量1980宗，同比減少3849宗；供應土地規劃建築面積11059萬平方米，環比減少49.9%，同比減少64.6%；供應土地起始樓面價1987元/平方米，環比上升118.9%，同比上升92.5%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内100個重點城市供應住宅用地411宗，環比減少665宗，同比減少1275宗；供應土地規劃建築面積2685萬平方米，環比減少47.8%，同比減少75.8%；供應土地起始樓面價5909元/平方米，環比上升130.2%，同比上升155.8%。

分城市能級來看，繼北京之後，上海進行年内首批集中供地，出讓地塊合計40幅，其中包含純宅地31幅、商住綜合用地5幅、"城中村"改造地塊4幅，總建築面積450.6萬平方米，起始總價約850.7億元。

報告期内，二線城市供應住宅用地72宗，供應土地建築面積為537.3萬平方米，環比增加3.7%，同比減少74.7%；供應起始樓面價為6059元/平方米，環比上升213%，同比上升41.3%。

主要供地二線城市包括福州、徐州、石家莊、南昌等，其中福州首次集中供地計劃出讓20幅地塊，包含晉安區9幅、倉山區6幅、鼓樓區2幅、馬尾1幅、長樂2幅，總面積930.06畝，起拍價182.58億，按照溢價率15%設置最高限制價格。

值得注意的是，此次福州土拍普遍提高了銷售指標均價，東二環2幅宅地銷售指導價突破4.5萬/平方米。此外還沿用了上輪集中供地上浮備案價的出讓規則，即出讓價款每增加1%，備案均價按商品房銷售指導價上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超過4.5%，此舉無疑提高了項目開發利潤空間以及房企拿地積極性。

三線城市供應住宅用地226宗，供應土地建築面積為1323萬平方米，環比減少53.2%，同比減少75%；供應起始樓面價為2705元/平方米，環比上升28.8%，同比上升9.1%，主要供地城市包括廊坊、南陽等。

整體上來看，2月為土地供應淡季，土地供應建面環比減少近50%，但是由于個别重點城市如上海、福州、徐州等進行首批集中供地，土地供應樓面價上升明顯。

土地成交低位回落，北京集中供地收金480億

成交方面，由于銷售下滑回款減少，疊加債務到期帶來的兌付壓力，房企資金承壓，土地投資積極性不高，土地市場成交依舊低迷。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體而言，報告期内100個重點城市成交土地數量1667宗，環比減少1130宗，同比減少2379宗；成交土地規劃建築面積9274萬平方米，環比減少33.3%，同比減少56.1%；成交總價1151億元，環比減少17.1%，同比減少67.7%；成交樓面均價1241元/平方米，環比增長24.2%，同比減少26.4%。

住宅用地方面，報告期内100個重點城市成交住宅用地350宗，成交土地規劃建築面積1863萬平方米，環比減少50%，同比減少78.6%；成交總價775億元，環比減少13%，同比減少72.6%；成交樓面均價4158元/平方米，環比增長74%，同比增長28.1%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，報告期内一線城市僅有北京出讓宅地。2月16-17日，北京進行年内首次集中供地，共推出18宗涉宅用地，總面積約83公頃，總建面約169萬平方米。

最終18宗地塊成交17宗，1宗流拍，成交總建面160.9萬平方米，成交總金額達480.2億元，平均溢價率4.97%。

從溢價率來看，17宗成交地塊中，6宗地塊溢價率高于5%，3宗地塊達上限價，整體溢價率為4.9%，較去年年末北京第三批集中供地提高3.97個百分點。

二三線城市土拍較為冷清，其中二線城市成交土地建面和成交總價環比減少41.1%、75.1%，三線則為63.7%、66.5%，土拍溢價率也處于2%以下。

數據來源：Wind，觀點指數整理

以住宅用地成交總價來看，報告期内北京、湖州、合肥、佛山以及珠海5個集中供地城市名列前茅，成交總價分别是480.2億元、32億元、28.2億元、24億元以及15.4億元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從涉宅用地成交總價數據來看，10宗大額成交地塊有9宗位于北京，另一宗位于蘭州。

其中，成交價格最高的是北京豐台區玉泉營街道紀家廟村JJM-007地塊，由華潤置地57.1億元+ 6%政府持有商品住宅産權份額的代價競得，成交樓面價6.69萬元/平方米，溢價率為5%。

該地塊用途為R2二類居住用地、A33基礎教育用地，建設用地面積為3.35萬平方米，住宅容積率2.8，起拍價為54.4億元，起始樓面價約6.37萬元/平方米，住宅銷售指導價10.9萬/平方米。

華發取代奧園推進珠海聯安村舊改，廣東推出城更激勵與負面清單

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至3月14日，7家企業在城市更新業務上有新動态，特發集團、天集産城、金地集團&鴻荣源、京基集團确認為新城市更新項目的實施主體，華潤置地控股有限公司、廣東安德股權投資有限公司、廣州開投潤埔實業發展集團有限公司以三方聯合體通過廣州黃埔區新溪村舊改項目資格審查，湖北聯投集團與武漢經開區簽訂戰略合作協議，雙方就深入推進車谷城市更新、産業轉型和産城融合發展方面深化合作。

值得注意的是，由于奧園經營方面的原因，珠海聯安村舊改項目現已由華發接手繼續推進。目前正在交接階段，相關物料也會一一更換，預計1個月内完成交接工作。

資料顯示，聯安村項目總用地面積約6.27萬平方米，總計容建築面積約26.81萬平方米。其中，含可售商業和住宅建築面積約15.5萬平方米，回遷住宅面積約10萬平方米。

政策方面，2月11日，廣東省住建廳、發改委和财政廳聯合發布《關于進一步促進城鎮老舊小區改造規範化提升質量和效果的通知》，並制定《廣東省城鎮老舊小區改造工作負面清單（試行）》和《廣東省城鎮老舊小區改造工作激勵清單（試行）》。

負面清單包含科學合理确定改造計劃、改造資金使用符合規定等11個分類，其中重點負面行為包括以城鎮老舊小區改造為名，随意拆除老建築、搬遷居民、砍伐老樹；未建立城鎮老舊小區改造項目儲備庫，未對入庫項目建立檔案，未同步錄入改造項目基本情況、居民改造意願、改造方案、工程進度、改造前後效果的數據、圖片信息等。

激勵清單包含推進片區聯動改造、構建社區生活圈、多渠道籌措改造資金等12個分類，其中重點激勵行為包括通過改造對相關歷史文化資源進行有效保護、修繕和利用，妥善保護傳統街巷街里、延續城市歷史文脈；鼓勵改造項目通過銀行貸款、債券融資等方式籌集資金等。

未來城市更新項目将按照負面清單和激勵清單的内容，對項目的推進實施作成效評估。對違反底線要求，出現負面清單行為的地市适時通報，對各地實行激勵清單行為進行打分排名，作為政府補助資金的重要參考。