三月深圳房地産市場報告 | 供需雙降

觀點指數 深圳市規劃和自然資源工作會議公布的數據顯示，2022年深圳建設用地供應計劃規模與2021年相比小幅上升，而居住用地供應規模同比持平，将供應3.65平方公里。

網簽方面，多重沖擊之下，深圳一二手住宅交易跌至冰點，一手住宅網簽低于2000套，普通商品住房供應挂零，二手住宅網簽低于1000套。

此外，二手商品住宅成交價格仍有下降空間。

2022年計劃供應居住用地3.65平方公里

報告期内，深圳市規劃和自然資源召開工作會議，全面總結了2021年度全市規劃和自然資源工作，部署了2022年重點工作。

2021年深圳全年供應建設用地14.58平方公里，超額29%完成任務，同比增長17.9%。其中，居住用地全年供應3.69平方公里，完成率102%；全年整備土地18.8平方公里，完成率188%；全年更新供應土地3.2平方公里，完成率128%。

2022年深圳通過城市更新計劃供應土地2.5平方公里，計劃完成土地整備9平方公里，計劃供應土地不少于12平方公里，其中居住用地不低于3.65平方公里。

通過上述數據的對比可以看出，2022年深圳建設用地供應計劃規模與2021年相比小幅上升，而居住用地供應規模同比持平。

具體到土地交易層面，報告期内深圳成交一宗工業用地和一宗商業用地，並挂牌一宗普通工業用地和一宗綜合性用地。

騰訊音樂競得南山區後海中心區一宗商業用地，建築面積7萬平方米，将建設手機媒體等數字總部。

目前，後海已聚集了阿里巴巴、騰訊、今日頭條、小米、樂信等一衆互聯網企業，以及中海油、五礦金融、工商銀行、陽光保險、中鐵南方、華潤置地等多家行業巨頭，是中國總部企業最為密集的區域之一。

新開工項目集中啟動，年後城更動态頻繁

2月17日,深圳市2022年第一季度新開工項目集中啟動暨重點項目集中簽約活動舉行,本次新開工項目共245個, 總投資約2354.7億元，項目涵蓋産業發展、社會民生、基礎設施建設、城市更新等領域。

據了解，深圳天健前海T201-0157宗地、深國際前海19-07-05地塊、深業光明新湖A641-0030地塊等住宅項目均在啟動項目名單中。

此外，安華工業區東區城市更新、達叁片區城市更新、小梅沙片區城市更新單元二期等項目亦在列。

另一方面，年後深圳城市更新市場活躍、動态頻繁，報告期内3個項目發布了實施主體公示，另外有1個項目的實施主體出現變動。

根據廣州粵泰集團公告，其控股子公司深圳市大新佳業投資發展有限公司、深圳市中浩豐投資發展有限公司，與世茂房地産簽訂的《股權轉讓暨合作開發協議書》被提前解除。

這意味着世茂房地産旗下廈門翎澤将退出深圳賢合舊改項目。

世茂稱，深圳賢合舊改項目未按《合作開發協議書》約定的舊改時間節點推進，因此尋求退出。

據了解，該項目在世茂介入時簽約率已過半，目前拆除工作已進入尾聲。

償債壓力下，世茂此時選擇将項目退回予粵泰回籠資金是無奈之舉，但從另一個角度來看，世茂退出項目的态度亦顯示出對債務處理的積極性。

春節後疫情復發，樓市跌入冰點

2月恰逢春節假期，深圳樓市延續去年的穩定态勢，假期節點亦表現平平，同時，節後深圳遭遇新一輪疫情擴散，對房地産交易産生負面影響。沖擊之下，深圳一二手住宅交易跌至冰點，普通商品住房供應更是被"零封"。

根據深圳市房地産信息平台數據，2月深圳新建商品住宅網簽1959套，環比下降45%；網簽面積20.46萬平方米，環比下降48%，同比下降38%。網簽面積前三位的區域依次是光明區、寶安區和南山區。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數監測，2月深圳全市新批預售商品住房項目僅1個，批售套數500套，新批供應面積3.69萬平方米，均為龍崗區合正方州雅居的安居型商品房房源。

由于2月深圳普通商品住房新批準預售面積挂零，全市新建商品住宅去化周期縮短。

截至2月末，深圳全市新建商品住房庫存面積258.1萬平方米，庫存套數25135套，去化周期為6.6個月。

二手房方面，深圳市房地産信息平台數據顯示，2月深圳二手商品住宅成交再創新低，網簽僅872套，環比下降44%；網簽面積8.17萬平方米，環比下降45%，同比下降77%。

另外，根據國家統計局發布的70城房價指數，深圳二手商品住宅成交銷售價格指數從2021年5月至2022年1月持續下跌。

部分有明确出售意願的房源因長期未能成交而大幅度降價，挂牌價格處于較低水平以吸引買家關注，令市場人氣回升；除此之外，部分二手房挂牌價格仍然堅挺，一二手房價格倒挂還需要一些調整的時間。

增資前海項目，"黑鐵時代"萬科拓展

日前，根據深圳國際的披露，萬科發展向前海商業公司注資9.15億元的增資款，以獲得前海商業公司28%股權。同時公告透露，深圳國際将與萬科共同開發深圳前海二期T102-0337及T102-0338宗地。

由于持股比例低于50%，該項目将不會出現在萬科的報表中，市場認為，萬科可能以代建方的身份加入項目。

無獨有偶，1月21日，深圳市安居建業投資運營有限公司成立，深圳市人才安居集團、深圳市特區建工集團、深業集團、萬科企業股份有限公司分别持股40%、20%、20%、20%。

此舉或是萬科開展安居房代建的前奏。

過去的2021年，萬科在深圳的土拍市場相當低調，新增城市更新項目規模也並不大。

目前來看，相比主動獲取項目，萬科在"黑鐵時代"的策略似乎更傾向于與國資企業合作，利用自身的開發能力發展"代建"模式。