三月上海房地産市場報告 | 萬套房源與850億供地

觀點指數  在1月供需高峰後，新建住宅市場開盤量回調，在報告期内共有9個項目入市，其中5個項目當日售罄，2個項目觸及積分。

供應方面，月内上海公布今年第一次集中批量供應房源，共涉及33個項目，總建築面積約129萬平方米，共計11812套，多盤已取證待開，3月下旬将迎來集中開盤期，入市近萬套房源。

土地市場方面，2月23日上海公布了今年首批集中供地的40宗地塊，其中包含純宅地31幅、商住綜合用地5幅、"城中村"改造地塊4幅，總出讓面積210.51萬平方米，起始總價約850.7億元。

此外，董家渡片區還挂牌了一宗商住地塊，起拍價達135億元，是上海有史以來起拍價第八貴的地塊，這宗地塊為董家渡區域内最後一個大型組團商辦用地。

城市更新方面，中海将建國東路街坊項目南側3幅地塊轉讓給永業集團，僅保留北側2幅宅地，此前中海于2020年7月簽約該城市更新項目，投資總額近600億元。

集中供地上新，董家渡135億商辦地挂牌

2月23日，上海發布了2022年首批國有建設用地使用權的集中出讓公告。

首批集中出讓地塊合計40幅，其中包含純宅地31幅、商住綜合用地5幅、"城中村"改造地塊4幅，總出讓面積210.51萬平方米，起始總價約850.7億元。

區域分布上，五大新城仍是供應的大頭，其中自貿區臨港新片區住宅用地供應力度最大，總計出讓8宗地塊；青浦、松江各5宗；寶山出讓4宗；奉賢、嘉定、闵行、浦東新區各3宗；金山、普陀2宗；徐匯、楊浦各1宗。

上海持續加碼五大新城的建設，在土地市場上體現為供應的放大。而從供需分析，上海對五大新城落戶條件的放寬也對樓市起到一定的支撐，但土地市場仍存在着較大的壓力，在去年第三批集中供地中，多宗城投公司托底的地塊便處于五大新城中。

數據來源：觀點指數整理

規則方面沿用去年，限地價且最高溢價控制在10%，同時仍采用房地聯動模式，競價方式采用"舉牌競價+一次書面報價"。

除了集中供地上新的40宗涉宅地外，2月28日，董家渡片區還挂牌了一宗商住地塊，起拍價達135億元，此次挂牌地塊為黃浦區小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間。

該地塊預計4月6日挂牌出讓，合計出讓面積超過6.68萬平方米，地上建築面積近27.5萬平方米，限高80米，起拍總價達到了135.39億，是上海有史以來起拍價第八貴的地塊。這宗地塊為董家渡區域内最後一個大型的組團商辦用地，臨近黃浦江，周邊有衆多歷史建築，需要保護歷史建築並且開發。

華貿35.5億奪北外灘商地，中海騰挪建國東路舊改

成交方面，月内上海成交兩宗商業用地，分别為華貿35.5億競得上海虹口北外灘59街坊地塊，上海綠脈智谷建設發展有限公司以1.2億底價競得松江區九亭鎮SJT00105單元10-01号地塊。

其中北外灘59街坊土地面積23983平方米，地上建築面積111041.3平方米，規劃用地規劃性質為商業辦公綜合用地，建築限高180米。

地下建設用地面積為27671.4平方米，地下空間可設置4層，地下建設用地規劃性質為商業、地下停車庫、市政設施、配套用房，地下經營性建築面積約102400平方米，其中商業建築面積約51200平方米，非住宅配套停車庫面積約51200平方米。

這並非華貿首次入滬，2012年華貿集團就在崇明島的東灘花園打造了第一個項目，據悉，該項目在推售期間持續熱銷。而作為北京華貿中心的開發商，華貿一直深耕于商辦物業，此次摘得北外灘商辦項目正是以奢侈品零售服務和高端商務配套為主，並要求在單個綜合體中，須引入超10家全球知名一線品牌。

股權轉讓方面，上海地産繼續整合旗下資産，子公司三林濱江生态建設挂牌了宏昌置業90%股權及相關債權，中海則轉讓了部分黃埔舊改地塊。

中海将黃埔建國東路街坊項目南側3幅地塊轉讓給永業集團，僅保留北側2幅宅地。

據了解，建國東路舊改項目位于黃浦核心區域，北鄰新天地、東接老城廂，項目占地面積約 14.75萬平方米，是黃浦最大的成片舊城改造區域。該舊改項目難度較高，地塊内居住村民的密度較高且房屋老舊，而且涉及文保建築年久失修，對于企業而言挑戰極大。

舊改項目雖然利潤較好，但普遍存在着總投資大、開發周期長，回款速度慢的劣勢。特别是建國東路舊改項目總投資超580億元，在當前下行周期中，中海也不得不調整旗下資産結構，做出這樣的割舍。

開盤量回調與高峰将至

在1月供需高峰後，新建住宅市場開盤量回調，在報告期内共有9個項目入市，其中5個項目當日售罄，2個項目觸及積分。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

兩個觸及積分的項目為浦發仁恒珊瑚世紀及上善水樾，入圍積分分别為50、59.4。

其中浦發仁恒珊瑚世紀是浦發、仁恒共同開發的項目，浦發出資，仁恒作為代建方對項目進行操盤，該項目銷售均價8.06萬元/平方米，月内推售72套，入圍積分50；此前該項目2021年7月加推的一期也觸及積分，入圍積分67.93。

月内供應套數最多的項目是復地湖畔和光，推售340套，項目位于金山區亭林闆塊，銷售均價2.07萬元/平方米，去化較差，當日去化僅12%。

融創未來金融城繼續入市，本次推售的是13C-01地塊，作為融創在唐鎮的大體量項目，未來金融城一直受到較大關注，本次推售280套。雖然由于蓄客時間較短的原因，本次開盤未觸及積分，但當日售罄，表現較好。自去年下半年以來，融創已推售未來金融城項目近2800套房源，項目去化較好，均實現開盤當日售罄。

供應方面，月内上海公布今年第一次集中批量供應房源，共涉及33個項目，總建築面積約129萬平方米，共計11812套，多盤已取證待開，3月下旬将迎來集中開盤期，入市近萬套房源。