三月廣州房地産市場報告｜區域分化與市場信号

觀點指數 廣州房地産市場近期寬松信号頻現。

一方面，針對"廣州一手房限價政策是否松綁"的問題，廣州市住建局相關負責人表示，廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的，並實施動态價格指導，沒有設置專門的價格紅線。

回望去年，一手房銷售備案價格受到嚴格監管，加之企業以價換量回流現金，不少項目推新價格出現下降；如今"動态價格指導"出現，調控将以穩健為主要目的，市場探底過程或已結束。

另一方面，自2月21日起，多家國有銀行下調廣州房貸利率，首套房優惠審批利率下調至LPR+80BP(5.4%)，二套房優惠審批利率下調至LPR+100BP(5.6%)，與調整前相比均下調20BP。

這是自2021年上半年廣州房貸利率"三連升"後首次出現下降，同時，貸款審批和放款速度也在加快。

集中供地将至未至

關于廣州2022年集中供地目前尚未有官方公告，但相關規則陸續發布，包括《廣州市國有建設用地使用權網上公開出讓規則》、《廣州市商品住宅用地公開出讓配建政策性住房管理辦法》等。

根據《廣州市商品住宅用地公開出讓配建政策性住房管理辦法》的規定，原則上配建政策性住房的總建築面積不少于年度住宅用地公開出讓項目規劃住宅總建築面積的10%，意味着設置初始配建面積和競配建依然會是今年集中供地的基本規則之一。

而《廣州市國有建設用地使用權網上公開出讓規則》則規定了網上公開出讓的具體程序，包括從公告、競買方式、資格審查、保證金繳納到投標、開標、評標的具體流程的實施細則。

其中部分交易規則與此前交易過程中的執行規則一致，亮點則在于對土地資源交易全流程電子化的推進和數據共享誠實守信的交易市場體繫的構建。

醫藥行業成土拍主流

據觀點指數監測，報告期内廣州共成功出讓非住用地13宗，其中1宗為新興産業園用地，1宗為科研用地，其余均為工業用地；另外，目前正在挂牌的地塊有5宗，為1宗商地、1宗醫院用地及3宗工業用地。

報告期内出讓的地塊以供醫藥行業發展的地塊為主，如南沙出讓了2宗珠江工業園地塊，用于建設標準化的現代生物醫藥産業園區，番禺出讓了1宗石碁村儲備用地，拟建醫療器械、體外診斷試劑及精密儀器的制造産業，增城創業大道南側地塊将用于其他生物醫用材料及用品制造。

城市更新方面，根據觀點指數監測，報告期内2個項目發布了相關公告，為南沙街大涌村新村街地塊更新改造和黃埔區黃埔街下沙社區新溪村舊村改造項目。

前者屬于星河操盤的大涌村舊改項目，南沙街大涌村股份合作經濟聯合社申請将位于項目内約2.45公頃的集體建設用地轉為國有建設用地，同時，該地塊拟采取復建安置的方式進行補償安置。

後者為2022年廣州首個公開招商的舊改項目，根據相關公告，華潤、平安、開發區投資聯合體成為該項目的合作企業。

開發區投資的出現意味着區屬國企參與舊改已是常态，未來社會資本與國有資金在舊改上的合作将會更加緊密。

春節一手住宅網簽同比腰斬

2月廣州新房網簽處于低位，較2021年同期成交量接近腰斬；新批準預售情況在各區之間持續分化，統計期内番禺區、南沙區、從化區零供應，而中心四區均有上新。

據觀點指數監測，2月廣州新建商品住宅網簽3538套，同比下降49.7%，環比下降60.1%；網簽面積39.44萬平方米，同比下降47.4%，環比下降58.5%。番禺區是唯一網簽過千套的地區，主要由越秀和樾府、珠江鉑世灣、亞運城等熱門項目貢獻。

據觀點指數統計，2月廣州新建商品住房批準預售3414套，環比減少46.2%；批準預售面積39.37萬平方米，環比減少41.6%。其中，中心四區新房批售活躍，批售套數均超200套，相反，番禺區、南沙區、從化區則是零供應。

統計期内，天河區批售了保利天匯、僑鑫保利匯景台、合景臻頤府，越秀區批售了粵海壹桂府，荔灣區批售了保利東郡，海珠區批售了中海觀皓府。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理（統計周期為1月26日至2月25日）

截至2月末，廣州市新建商品住宅可售套數超過9.9萬套，可售面積1072.2萬平方米，去化周期11.2個月。

整體來看，各區去化周期均在6至18個月之間，處于健康水平。

分區來看，從化區、南沙區、白雲區、番禺區去化周期較長，超過12個月；黃埔區可售住宅庫存相對緊張，去化周期僅6.1個月。

僑鑫保利匯景台開盤，豪宅入市預熱

據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有14個項目加推，1個項目開盤，共推出約1.4千套住宅單位，中心四區僅天河區推新，此外，部分項目加推價格有所下降。

報告期内新開盤項目為僑鑫保利匯景台，該項目位于天河區匯景路龍熹山北側，緊鄰豪宅社區匯景新城，屬于五山闆塊，是天河區教育資源十分集中的闆塊，此次開盤推出3棟住宅，面積為172至238平方米，均價約為13萬元/平方米。

同時，剛需和熱門闆塊加推積極，天河近期還有保利天匯、珠江花城兩個項目加推，黃埔區亦有保利羅蘭國際、時代天韻、富力南馳富頤華庭等項目上新。

此外，番禺TOD項目越秀星寰有少量加推。該項目位于廣州南站闆塊，同時項目亦是闆塊内少有的一手項目，人氣較高，本次加推90平方米的三房戶型，均價約4萬元/平方米。

從2月廣州新批住宅項目情況來看，近期市場還将以中心城區為主，外圍區域熱度不足，市場持續分化。